Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony. Najczęściej jest to okres jednego roku. Takie są oczekiwania właścicieli nieruchomości, którzy chcieliby sobie zagwarantować, że nie będą musieli co chwilę szukać nowego lokatora. W życiu zdarzają się jednak różne nieprzewidywalne sytuacje. Czasami lokator postanawia zerwać najem przez upływem terminu. Właściciele wprowadzają zatem do umów klauzule przyznające im w takim przypadku prawo do rekompensaty. Czy jest to prawnie dopuszczalne, a jeśli tak to czy taka rekompensata podlega opodatkowaniu? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Umowa najmu okazjonalnego – tylko na czas określony
Umowa najmu okazjonalnego jest często spotykanym kontraktem na rynku nieruchomości. Jej popularność wynika z daleko posuniętej ustawowej ochrony lokatorów. Umożliwia ona odstąpienie od najbardziej niekorzystnych dla właścicieli mieszkań regulacji. Dotyczy to w szczególności takich kwestii, jak możliwość przeprowadzenia opróżnienia lokalu, w przypadku, gdyby lokator nie chciał się dobrowolnie wyprowadzić po ustania stosunku najmu, jak również swobodnego ukształtowania niektórych postanowień umownych, które w przypadku zwykłego najmu są uregulowane przepisami ustawy. Nie oznacza to, jednak, że umowa najmu okazjonalnego może zostać ukształtowana dowolnie. Może ona bowiem zostać zawarta wyłącznie na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Najczęściej jest to okres jednego roku.
Umowa najmu okazjonalnego – możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia
Skoro umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas określony to jej wcześniejsze wypowiedzenie nie może zostać dokonane w sposób dowolny.
W przypadku właściciela mieszkania będzie to możliwe jedynie w przypadku zaistnienia przesłanek określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że może on wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli:
- pomimo pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
W każdym z tych przypadków wypowiedzenie może zostać dokonane na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku lokatora, który co do zasady nie może wypowiedzieć najmu przed upływem terminu. Strony mogą jednak wprowadzić klauzulę przewidującą, że będzie to możliwe w razie zaistnienia ważnych powodów. Dyskusyjne jest, czy powinny być one wyszczególnione. Nasze warszawskie biuro nieruchomości stoi na stanowisku, że powinno się je przykładowo sprecyzować. Tak też przygotowujemy dla naszych klientów umowy najmu okazjonalnego.
Rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy okazjonalnego – czy jest dopuszczalna?
Wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego jest niewątpliwie niekorzystne dla właściciela. Najczęściej wiąże się to dla niego z chwilowym okresem przestoju. Jeśli wynajmuje on mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości wiąże się to ponadto z koniecznością ponownego zapłacenia prowizji. Właściciele nieruchomości chcieliby się zatem ochronić przed taką sytuacją i wprowadzić do umowy klauzulę przyznającą im rekompensatę. Tylko, czy biorąc pod uwagę daleko posuniętą ochronę lokatorów, jest to prawnie dopuszczalne?
Stoimy na stanowisku, że aktualnie obowiązujące przepisy prawa nie sprzeciwiają się wprowadzenie do umowy najmu okazjonalnego rekompensaty z tytułu jej wcześniejszego rozwiązania. Jak bowiem wynika z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego stosuje się tylko niektóre, ściśle wymienione jej przepisy. Żaden z nich nie zabrania wprowadzenia rekompensaty za jej wcześniejsze wypowiedzenie. Trzeba mieć natomiast na uwadze, że jej wysokość nie może być nadmiernie wygórowana. Stanowisko takie wynika chociażby z wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydanego w sprawie pod sygnaturą akt: XVII Amc 1936/14).
Rekompensatą za wcześniejsze rozwiązanie umowy – czy podlega opodatkowaniu?
Rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego podlega opodatkowaniu. W przeciwieństwie do dochodu z najmu nie stosuje się do niej ryczałtu w wysokości 8,5%, tylko rozlicza się ją na zasadach ogólnych. Takie stanowisko zostało wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wydanego w sprawie pod sygnaturą akt II FSK 947/21. Jest ono naszym zdaniem dość kontrowersyjne, tym bardziej, że zostało ono wydane w stanie prawnym, w którym właściciel wynajmował lokal użytkowy. Niemniej należy je mieć na uwadze przy rozliczeniach z fiskusem.
