Naczelny Sąd Administracyjny wydał istotny wyrok, który jednoznacznie rozstrzyga kwestię opodatkowania opłat za media przy najmie lokali mieszkalnych rozliczanym ryczałtem. Orzeczenie dotyczy sposobu rozumienia pojęcia „przychodu” w podatku dochodowym i może mieć realne konsekwencje dla właścicieli mieszkań na wynajem.
Wprowadzenie
Opodatkowanie najmu lokali mieszkalnych budzi wątpliwości, zwłaszcza w zakresie ustalenia przychodu podlegającego ryczałt od najmu lokali mieszkalnych, obecnie jedynej formy opodatkowania najmu prywatnego. Ponieważ ryczałt obejmuje przychód bez możliwości rozliczania kosztów, kluczowe jest prawidłowe określenie jego zakresu.
W artykule omawiamy wyrok NSA z 27 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23), który wyjaśnia, czy opłaty za media ponoszone przez najemcę i przekazywane dostawcom stanowią przychód opodatkowany ryczałtem, oraz przedstawiamy zasady zwrotu nadpłaty podatku zgodnie z Ordynacją podatkową.
Stawki ryczałtu przy najmie lokali mieszkalnych
Najem prywatny lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu ryczałtem według stawek:
- 8,5% do 100 000 zł rocznie (200 000 zł dla małżonków),
- 12,5% od nadwyżki ponad ten limit.
Podatek liczony jest od przychodu, nie od dochodu. Właściciel nie ma możliwości odliczania kosztów, w tym wydatków eksploatacyjnych czy kosztów mediów. Dlatego tak istotne jest prawidłowe ustalenie, które wpływy stanowią przychód podatkowy.
Umowy najmu lokali mieszkalnych – praktyka Biuro Nieruchomości Warszawa Cosmopolitan
W praktyce, w umowach najmu lokali mieszkalnych przygotowywanych dla naszych klientów przez biuro nieruchomości Cosmopolitan, standardowo rozdzielany jest czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne, w tym opłaty za media (prąd, woda, gaz, ścieki) rozliczane według zużycia.
Organy podatkowe przez długi czas twierdziły, że wszystkie kwoty otrzymywane od najemcy stanowią przychód właściciela – również te odpowiadające kosztom mediów, nawet jeśli były przekazywane dostawcom bez doliczania marży. Ta kwestia dotyczy bezpośrednio opodatkowania najmu prywatnego lokali mieszkalnych.
Wyrok NSA – opłaty za media nie są przychodem
W wyroku z 27 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23) NSA wskazał, że przychodem może być wyłącznie świadczenie o charakterze definitywnym, czyli powodujące trwały przyrost majątku podatnika.
Jeżeli właściciel lokalu mieszkalnego jedynie pośredniczy w przekazaniu środków do dostawców mediów, nie uzyskuje przysporzenia majątkowego. W konsekwencji:
- opłaty za media nie stanowią przychodu,
- opodatkowaniu podlega wyłącznie czynsz najmu,
- brak jest podstaw do naliczania ryczałtu od kwot przekazywanych dostawcom energii, gazu czy wody.
Choć sprawa dotyczyła działalności gospodarczej, argumentacja sądu ma zastosowanie również do ryczałtu od najmu lokali mieszkalnych w najmie prywatnym. Dla właścicieli inwestujących w nieruchomości Warszawa oznacza to możliwość obniżenia obciążeń podatkowych.
Zwrot nadpłaty podatku od najmu lokali mieszkalnych
Osoby, które w poprzednich latach opodatkowały ryczałtem również opłaty za media, mogą wystąpić o stwierdzenie nadpłaty podatku – co do zasady za okres do 5 lat wstecz.
Zgodnie z Ordynacją podatkową nadpłata podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia wydania:
- nowej decyzji (gdy nadpłata powstała w związku z uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności decyzji),
- decyzji stwierdzającej nadpłatę lub określającej jej wysokość,
- decyzji o zmianie, uchyleniu albo stwierdzeniu nieważności decyzji – jeżeli nie ma obowiązku wydania nowej decyzji.
Nadpłata nie zostanie zwrócona, jeżeli podatnik posiada zaległości – wówczas zostanie zaliczona na ich poczet wraz z odsetkami i kosztami. Jeżeli organ nie dokona zwrotu w terminie, nadpłata podlega oprocentowaniu w wysokości równej odsetkom za zwłokę od zaległości podatkowych. Prawo do zwrotu nadpłaty wygasa po 5 latach.
Znaczenie prawidłowej umowy najmu lokalu mieszkalnego
Wyrok NSA potwierdza, że prawidłowe rozdzielenie czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych w umowie najmu lokalu mieszkalnego ma istotne znaczenie podatkowe.
W biurze nieruchomości Cosmopolitan, konstruując umowy najmu, zawsze rozdzielaliśmy czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne. Od lat stosujemy tę praktykę, uznając, że przychodem właściciela jest wyłącznie czynsz o charakterze definitywnym.
Dla inwestorów korzystających ze wsparcia podmiotów takich jak biuro nieruchomości z Warszawy, orzeczenie to stanowi istotny element bezpieczeństwa podatkowego przy wynajmie lokali mieszkalnych oraz profesjonalnym zarządzaniu najmem.
