Wynajmując mieszkanie powierzamy innej osobie jeden z najcenniejszych, jeśli nie najcenniejszy, składnik naszego majątku. Większość najemców stanowią niewątpliwie osoby uczciwe. Niemniej zawsze może się zdarzyć, że wynajmujący natrafi na kogoś kto może nie wywiązywać się ze swoich zobowiązań. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy podzielić się wskazówkami jakie są sposoby weryfikowania potencjalnych najemców.
Dlaczego warto weryfikować najemców?
Jak już wielokrotnie wspominaliśmy prawo nie chroni w takim samym stopniu interesów wynajmującego i najemcy. Jeżeli nasi czytelnicy chcą dowiedzieć się czegoś więcej na ten temat zachęcamy do zapoznania się z naszym wpisem blogowym dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/05/20/ochrona-prawna-najemcow-przed-wypowiedzeniem/
Ukłonem w stronę wynajmujących było wprowadzenie instytucji najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Jednakże nawet te rodzaje najmu nie chronią całkowicie interesów właścicieli mieszkań, gdyż przeprowadzenie eksmisji z lokalu uzależnione jest jeszcze od spełnienia dodatkowych warunków. W dodatku, jeśli najemca wyrządzi szkodę w lokalu lub nie zapłaci wynajmującemu czynszu to na wyrok sądu trzeba często oczekiwać latami a na koniec i tak może się okazać, że wierzytelność będzie niemożliwa do wyegzekwowania. Dlatego, żeby unikać niepotrzebnych problemów warto jest zadbać nie tylko o właściwe skonstruowanie umowy, ale także o weryfikację potencjalnych najemców. Jakie są zatem możliwości i sposoby w tym zakresie?
Najem okazjonalny
Chociaż najem okazjonalny nie chroni całkowicie interesów wynajmującego to jest on po mimo wszystko korzystniejszy od zwykłego najmu, a w dodatku stawia przed potencjalnym kandydatem pewne bariery ekonomiczne. Jeśli potencjalny najemca nie dysponuje w Polsce żadną inną nieruchomością, albo nie zna nikogo kto mógłby zadeklarować, że przyjmie go do siebie po ustaniu stosunku najmu, to samo to może świadczyć, że jest on osobą podwyższonego ryzyka. Jeżeli zatem najemca nie jest w stanie zawrzeć umowy najmu okazjonalnego a wynajmujący się na to godzi, to powinien on wówczas dokonać dokładnej weryfikacji kandydata w sposób przedstawiony poniżej.
Wywiad z najemcą
Podstawową metodą weryfikacji jest przeprowadzenie krótkiego wywiadu. Należy zrobić to w taki sposób, żeby nie skupiać się tylko na samych odpowiedziach, ale także na sposobie ich udzielania. Niezbędne zatem jest opanowanie kilku podstawowych umiejętności rozumienia mowy ciała pozwalających na wykrycie, czy nasz rozmówca mówi całą prawdę, czy też może coś ukrywa. Jeżeli kandydat ma problem z udzieleniem odpowiedzi na najprostsze pytania, odmawia ich udzielenia, lub jeśli jego mowa ciała jest niespójna z przekazem werbalnym, to powinno to wzbudzić nasz niepokój. Profesjonalni pośrednicy nieruchomości, tak jak w naszym warszawskim biurze nieruchomości, są szkoleni z podstawowych technik rozumienia mowy ciała.
Czego powinny dotyczyć zadawane pytania? Przede wszystkim stabilności finansowej i doświadczeń z najmem. Możemy zapytać, gdzie kandydat pracuje oraz na jakim stanowisku. Są to całkiem normalne pytania i nikt nie powinien czuć się nimi obrażony. Możemy zadać pytanie, czy najemca najmował już kiedyś mieszkanie a jeśli tak to dlaczego zdecydował się na zmianę.
Tym co powinno wzbudzić niepokój jest poszukiwanie mieszkania od zaraz. Może to świadczyć, że kandydat musi pilnie opuścić dotychczasowe mieszkanie. Taka osoba nie musi zostać od razu dyskwalifikowana, ale powinna być traktowana jako kandydat podwyższonego ryzyka. Warto jest zatem zapytać dlaczego pilnie poszukuje mieszkania. W takim przypadku nie poprzestawajmy tylko na informacjach przekazywanych przez najemcę, ale poprośmy o przekazanie numeru telefonu do poprzedniego wynajmującego. Jeśli odmówi to będzie to zły znak. Oczywiście nawet przekazanie numeru telefonu i przeprowadzenie rozmowy z poprzednim wynajmującym obarczone jest ryzykiem, że może on nie być tym za kogo się podaje. Dlatego warto jest poprowadzić rozmowę z tą osobą w taki sposób, żeby zwrócić uwagę na ewentualne nieścisłości między naszym potencjalnym najemcą i jego byłym wynajmującym.
Biały wywiad
Prawdziwą kopalnią wiedzy jest Internet. Często dla uzyskania wiedzy o osobie wystarczy wpisanie danych osobowych do jednej z popularnych wyszukiwarek. Jeśli najemca ma dość popularne imię i nazwisko to znalezienie o nim informacji nie będzie takie proste. Warto jest wtedy zawęzić wyniki wyszukiwania wpisując oprócz imienia i nazwiska także nazwę miejscowości, z której pochodzi lub w której zamieszkuje. Można dopisać także dodatkowe słowa, takie jak „dług”, „skazany”, czy „poszukiwany”. Warto jest także sprawdzić najemcę korzystając z dostępnych publicznie rejestrów, takich jak chociażby CEDiG, czy KRS. Jeżeli uznamy to za konieczne można skorzystać z płatnych baz danych o osobach, jakich jak Krajowy Rejestr Dłużników, czy Biuro Informacji Gospodarczej „Infomonitor”.
Weryfikacja dokumentów
W niektórych krajach Europy Zachodniej standardem jest wymaganie od kandydata przedstawienia referencji. W Polsce nie jest to jeszcze ogólnie przyjęte. Mimo to, w razie powzięcia podejrzeń co do wiarygodności najemcy można domagać się przedstawienia referencji od poprzedniego wynajmującego. Kolejnym dokumentem jakiego możemy się domagać do wglądu jest umowa o pracę. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że pozyskiwanie takich dokumentów stanowi przetwarzanie danych osobowych, do czego potrzebna jest zgoda zainteresowanego.
Weryfikacja sytuacji finansowej najemcy
Obecnie standardem przy zawarciu umowy najmu, lub najpóźniej przy przekazaniu lokalu, jest wpłacenie przez najemcę kaucji i czynszu za pierwszy miesiąc. Jeśli najemca będzie miał z tym problem i zasugeruje rozbicie płatności na raty to będzie to zły znak. Każdy rozsądny człowiek powinien bowiem dysponować jakimiś oszczędnościami. Jeżeli ktoś nie ma nawet kliku tysięcy złotych to znaczy, że może znajdować się na skraju wypłacalności. Jeżeli zatem pojawią się u niego inne nieprzewidziane wydatki to istnieje ryzyko, że będzie jej pokrywał w pierwszej kolejności zamiast czynszu za mieszkanie.
