Na warszawskim rynku nieruchomości pojawiają się zarówno oferty sprzedaży mieszkań z pełnym prawem własności, jak również spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Jakie są między nimi różnice i czy zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być obarczany ryzykiem?
Prawo własności nieruchomości
Prawo własności lokalu stanowi najszersze z możliwych praw jakie mogą przysługiwać do mieszkania. Oznacza ono uprawnienie właściciela do korzystania i rozporządzania mieszkaniem zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Właściciel może więc nie tylko zamieszkiwać w mieszkaniu, ale także z pobierać z niego pożytki oraz inne dochody. Mimo to trzeba mieć świadomość, że nawet prawo własności będzie podlegać pewnym ograniczeniom, wynikającym chociażby ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Nawet w przypadku pełnej własności lokalu może okazać się, że nie będziemy swobodnie, bez zgody zarządcy, korzystać z wielu uprawnień, które mogłoby się wydawać, że powinny nam przysługiwać, zaś wiele elementów, które są związane z mieszkaniem nie wchodzi w jego skład, ale są one częścią nieruchomości wspólnej.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest prawem własności tylko ograniczonym prawem rzeczowym. Zostało ono unormowane przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wykazuje wiele podobieństw do prawa własności, zaś różnice między nimi są naprawdę niewielkie i z biegiem lat, wskutek zmian prawa i orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego co raz bardziej ulegają zatarciu. Tak jak w przypadku prawa własności osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może korzystać z mieszkania oraz nim rozporządzać. Może ona nie tylko zamieszkiwać w mieszkaniu, ale także pobierać z niego pożytki oraz inne dochody. Tak jak w przypadku prawa własności spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem najmu zwykłego, okazjonalnego lub instytucjonalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać zbyte lub obciążone hipoteką. Dla prawa tego może także być założona księga wieczysta. Ani zbycie lokalu, ani jego obciążenie nie wymaga uzyskania zgody spółdzielni, zaś jego nabywca takiego mieszkania nie musi nawet zostać jej członkiem. Mimo tych licznych podobieństw osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest właścicielem mieszkania. Prawo własności przysługuje bowiem spółdzielni mieszkaniowej. Oznacza to, że niektóre aspekty dotyczące korzystania z mieszkania wymagają uzyskania jej zgody. Sytuacja taka będzie mieć miejsce chociażby w przypadku zmiany sposobu jego użytkowania z mieszkaniowego na użytkowy.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jakie zagrożenia mogą się pojawić
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właścicielem mieszkania jest spółdzielnia. Jeżeli więc zaciągnie ona kredyt, który zostanie zabezpieczony hipoteką na budynku to będzie ona obciążać znajdujące się w nim spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. W praktyce taka sytuacja ma miejsce stosunkowo rzadko. Nie ma natomiast ryzyka związanego z upadłością lub likwidacją spółdzielni. Jeśli zostanie ogłoszona likwidacja lub upadłość spółdzielni a następnie budynek, w którym znajduje się mieszkanie, zostanie nabyty przez podmiot nie będący spółdzielnią mieszkaniową to spółdzielcze własnościowe prawa do lokali ulegną przekształceniu w pełną własność. Jeśli natomiast budynek zostanie nabyty przez inną spółdzielnię mieszkaniową, to na rzecz osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali powstaną roszczenia o ich przyjęcie w poczet jej członków.
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu we własność
Jeżeli mieszkanie znajduje się w budynku usadowionym na gruncie należącym do spółdzielni to spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mogą zostać przekształcone w pełną własność. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własność nie jest szczególnie skomplikowane. Wymaga jedynie złożenia stosownego wniosku do zarządu spółdzielni i poniesienia kosztów przekształcenia, które nie są wygórowane. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność jest możliwe tylko w przypadku lokali znajdujących się w budynkach usadowionych na gruntach o uregulowanym stanie prawnym.
Jaka jest cena zakupu spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu a prawa własności?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest na tyle zbliżone do własności, że nie przekłada się to na różnice w cenach między nimi. Różnice takie mogą natomiast wystąpić w przypadku mieszkań znajdujących się budynkach usadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Ze względu na brak możliwości założenia księgi wieczystej takie mieszkania można nabyć tylko za gotówkę, co wpływa to na ich mniejszą atrakcyjność. W warunkach Warszawy mieszkania znajdujące się w budynkach usadowionych na nieuregulowanych grantach osiągają cenę o około tysiąc złotych niższą za metr kwadratowy.
Cała nasza oferta mieszkań na sprzedaż jest dostępna pod linkiem – pośrednik nieruchomości Warszawa, Wawer, Wilanów i Wola.
