Co dzieje się z najmem okazjonalnym, gdy właściciel lokalu wskazanego jako miejsce, do którego najemca może się przenieść po zakończeniu umowy, sprzedaje swoją nieruchomość? Czy nabywca mieszkania automatycznie przejmuje obowiązek przyjęcia najemcy? To ważne pytania zarówno dla właścicieli mieszkań, jak i osób korzystających z najmu okazjonalnego. W dzisiejszym wpisie blogowym postanowiliśmy przyjrzeć się temu zagadnieniu.
Lokal wskazany w umowie najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu, która zapewnia właścicielowi dodatkową ochronę na wypadek konieczności zakończenia najmu i opróżnienia mieszkania.
Jednym z wymaganych elementów dokumentacji jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu. Właściciel tego lokalu lub osoba posiadająca do niego tytuł prawny składa oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Więcej o tej formie najmu pisaliśmy w artykule „Najem okazjonalny”.
Co jednak dzieje się, gdy właściciel wskazanego lokalu zdecyduje się go sprzedać?
Czy obowiązek przechodzi na nowego właściciela?
Nie. Sama sprzedaż lokalu nie powoduje automatycznego przejęcia przez nabywcę obowiązku przyjęcia najemcy.
Zgoda na zamieszkanie została złożona przez konkretną osobę posiadającą tytuł prawny do nieruchomości. Nowy właściciel nie staje się przez sam fakt nabycia mieszkania stroną tego oświadczenia ani nie przejmuje automatycznie zobowiązania poprzedniego właściciela.
Może oczywiście dobrowolnie wyrazić zgodę na dalsze wskazywanie tego lokalu. W takim przypadku warto jednak zadbać o odpowiednie, aktualne oświadczenie.
Co powinien zrobić najemca?
Sprzedaż lokalu może spowodować, że najemca utraci możliwość zamieszkania w dotychczas wskazanym lokalu. W takiej sytuacji przepisy przewidują obowiązek wskazania innego lokalu.
Najemca ma 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o utracie możliwości zamieszkania w dotychczas wskazanym lokalu, na wskazanie innego lokalu oraz przedstawienie oświadczenia jego właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do nieruchomości.
Zmiana właściciela może więc wymagać aktualizacji dokumentacji związanej z najmem okazjonalnym.
Dlaczego aktualna dokumentacja jest tak ważna?
Najem okazjonalny wiąże się z określonymi wymogami formalnymi. Dotyczą one nie tylko samej umowy, ale również oświadczeń składanych przez najemcę i właściciela wskazanego lokalu.
W praktyce bardzo ważne jest sprawdzenie, kto faktycznie posiada prawa do lokalu wskazanego przez najemcę. W Cosmopolitan, jako biuro nieruchomości Warszawa, zawsze weryfikujemy, czy osoba składająca oświadczenie jest właścicielem nieruchomości oraz czy lokal nie ma innych współwłaścicieli, których udział w dokumentacji może wymagać dodatkowej analizy.
Taka weryfikacja pozwala uniknąć sytuacji, w której oświadczenie składa osoba, która nie jest jedynym właścicielem nieruchomości albo nie ma odpowiedniego tytułu prawnego do jej udostępnienia.
Warto pamiętać o tym również przy przedłużaniu umowy. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule „Aneks przedłużający umowę najmu okazjonalnego”.
Osoby, które zastanawiają się nad wyborem odpowiedniej formy umowy, mogą również zajrzeć do tekstu „Rodzaje umów najmu – jakie są między nimi podobieństwa i różnice?”.
Sprzedaż mieszkania a najem okazjonalny
Jeżeli właściciel planuje sprzedaż mieszkania wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego, warto wcześniej przeanalizować dokumentację dotyczącą najmu. Dotyczy to również sytuacji, gdy sprzedawana jest nieruchomość wskazana przez najemcę jako lokal, do którego może się przenieść.
Z kolei kupujący powinien pamiętać, że nabycie nieruchomości nie oznacza automatycznego przejęcia wszystkich oświadczeń i zobowiązań złożonych wcześniej przez sprzedającego.
W Cosmopolitan zwracamy uwagę na te kwestie podczas przygotowywania dokumentacji. Jako agencja nieruchomości sprawdzamy m.in. stan prawny nieruchomości oraz osoby, którym przysługują prawa do lokalu.
Podsumowanie
Sprzedaż lokalu wskazanego w dokumentacji najmu okazjonalnego nie powoduje automatycznego przejścia na nabywcę obowiązku przyjęcia najemcy.
Jeżeli wskutek sprzedaży najemca utraci możliwość zamieszkania w dotychczas wskazanym lokalu, powinien w odpowiednim terminie wskazać inną nieruchomość i uzyskać zgodę jej właściciela.
Dlatego przy najmie okazjonalnym warto zadbać nie tylko o samą umowę, ale również o prawidłowość wszystkich wymaganych dokumentów. Szczególnie istotne jest ustalenie, kto jest właścicielem wskazanego lokalu i czy występują inni współwłaściciele.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej W przypadku konkretnej sytuacji związanej z najmem okazjonalnym, sprzedażą nieruchomości lub prawami i obowiązkami stron rekomendujemy konsultację z radcą prawnym lub adwokatem.
