Darowizna jest częstym sposobem nabycia własnej nieruchomości. Mieszkanie otrzymują zazwyczaj młodzi ludzie od swoich rodziców. Zdarza się, że po pewnym czasie zmienia się ich sytuacja rodzinna, dlatego decydują się oni sprzedać darowaną im nieruchomości, żeby nabyć w zamian coś większego lub rozpocząć budowę domu. Jak przebiega proces sprzedaży mieszkania uzyskanego w drodze darowizny oraz czy wiąże się to z dodatkowymi formalnościami lub obowiązkiem zapłaty podatku? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze darowizny – jakie formalności trzeba spełnić?
Sprzedając mieszkanie powinniśmy przedstawić notariuszowi następujące dokumenty: podstawę nabycia – akt notarialny przenoszący własność lokalu, zaświadczenie o braku zaległości w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych i zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Jeśli staliśmy się właścicielem mieszkania w drodze darowizny trzeba jeszcze dodatkowo okazać zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn. Żeby dokonać sprzedaży musi z niego wynikać, że podatek się nie należy lub został opłacony. Pierwsza sytuacja ma miejsce, gdy przysporzenie zostało dokonane między osobami należącymi do pierwszej linii pokrewieństwa, czyli między małżonkami, zstępnymi (np. syn, córka, wnuki, prawnuki) a wstępnymi (np. matka, ojciec, dziadkowie), a także pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą lub teściami. Sytuacja komplikuje się jeśli darowizna została dokonana pomiędzy osobami należącymi do dalszych linii pokrewieństwa lub niespokrewnionymi. W takim przypadku przed sprzedażą mieszkania trzeba uiścić podatek. Może to stanowić problem dla kogoś kto nie posiada środków na jego zapłatę. Dla doświadczonych pośredników nieruchomości nie jest to oczywiście sytuacja nie bez wyjścia. Nasza warszawska agencja nieruchomości informuje klienta kupującego o konieczności uprzedniego zawarcia umowy przedwstępnej z zadatkiem, z którego środki są przekazywane do urzędu skarbowego. Umożliwia to uzyskanie stosownego zaświadczenia i przeprowadzenia sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w drodze darowizny – podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
Zgodnie ustawą podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, to dochód z takiej transakcji będzie podlegał opodatkowaniu. Obdarowany jest w gorszej sytuacji od kogoś kto stał się właścicielem nieruchomości wskutek spadkobrania, ponieważ w tym drugim przypadku okres 5 lat liczony jest od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu przez spadkodawcę. Stawka podatku od takiej transakcji wynosi 19%. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Osoba, która nabyła mieszkanie w drodze darowizny jest więc na zdecydowanie gorszej pozycji od kogoś kto nabył nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży, ponieważ za koszt uzyskania przychodu nie będzie ona mogła uznać wydatku na zakup mieszkania.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w drodze darowizny a własne cele mieszkaniowe
Sposobem na uniknięcie zapłaty podatku jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Powinno to nastąpić nie później, niż w ciągu 3 lat podatkowych od zbycia nieruchomości. Pod pojęciem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych rozumie się m.in. nabycie nowej nieruchomości, działki pod budowę domu, a także rozbudowę, przebudowę lub remont nieruchomości. Celem mieszkaniowym będzie również spłata kredytu hipotecznego, pod warunkiem, że jego zaciągnięcie nastąpiło wcześniej niż sprzedaż mieszkania z darowizny. Cel mieszkaniowy nie zawsze musi zostać zrealizowany od razu. Jeżeli jest to uzasadnione obiektywnymi okolicznościami to nowo nabyta nieruchomość może zatem zostać czasowo przeznaczona pod wynajem. Nieruchomość nabyta na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nie musi być położona na terenie Polski, ponieważ cele mieszkaniowe mogą być realizowane także za granicą. Jeśli chcemy uniknąć zapłaty całości podatku to powinniśmy przeznaczyć na ich zaspokojenie całość środków uzyskanych ze sprzedaży. Jeśli będzie to tylko ich część, to będziemy mogli skorzystać ze zwolnienia tylko w takiej proporcji, jaką na to wydatkowaliśmy. Wydatki na zaspokojenie celów mieszkaniowych trzeba oczywiście odpowiednio udokumentować (potwierdzenia przelewów, umowy, faktury). Zamiar skorzystania z ulgi podatkowej należy zgłosić do urzędu skarbowego w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w drodze darowizny po 5 latach
Obowiązek podatkowy nie powstanie jeśli sprzedaż mieszkania otrzymanego w drodze darowizny nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
