Prezentujemy przypadek sprzedaży mieszkania przy ul. Okopowej 22 w Warszawie (Wola), który dobrze pokazuje, jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z komornikiem oraz praca z nieruchomościami o skomplikowanej sytuacji prawnej.
Nieruchomość była obciążona wpisami w Dziale III oraz Dziale IV księgi wieczystej, co w istotny sposób wpływało na możliwość jej sprzedaży na rynku.
Dodatkowym elementem była egzekucja prowadzona przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Woli, co wymagało uporządkowania sytuacji prawnej jeszcze przed finalizacją transakcji.
Stan prawny nieruchomości – ul. Okopowa 22, Wola
W momencie przejęcia sprawy księga wieczysta nieruchomości przy ul. Okopowej 22 w Warszawie zawierała:
- wpis w Dziale III dotyczący wszczętej egzekucji komorniczej,
- wpis w Dziale IV w postaci hipoteki przymusowej zabezpieczającej wierzytelność – czyli klasyczny przypadek sprzedaży mieszkania z hipoteką przymusową.
W praktyce oznaczało to, że nieruchomość była postrzegana przez rynek jako wymagająca wcześniejszego uporządkowania zobowiązań.
Reakcja rynku i trudność sprzedaży
W przypadku mieszkania przy ul. Okopowej 22 (Wola, Warszawa) pojawiało się często pytanie inwestorów i kupujących: Czy można sprzedać mieszkanie z egzekucją? Typowym problemem była bardzo ostrożna reakcja potencjalnych nabywców.
Najczęściej pojawiały się:
- obawy związane z wpisem egzekucyjnym,
- brak pełnego zrozumienia skutków prawnych sytuacji,
- rezygnacja z dalszego zainteresowania na etapie analizy księgi wieczystej.
W rezultacie sprzedaż w standardowym modelu rynkowym była praktycznie zablokowana.
Nasze podejście do sprawy
W Cosmopolitan podeszliśmy do nieruchomości przy ul. Okopowej 22 przede wszystkim zadaniowo – jako do sytuacji wymagającej uporządkowania, a nie jedynie znalezienia kupującego.
Analiza sytuacji prawnej
Na początku przeprowadziliśmy pełną analizę obejmującą:
- wysokość zadłużenia objętego egzekucją,
- wierzytelność zabezpieczoną hipoteką przymusową,
- realne możliwości zamknięcia zobowiązań w ramach jednej transakcji.
Znalezienie odpowiedniego nabywcy
Kluczowym etapem było znalezienie kupującego dla mieszkania przy ul. Okopowej 22 w Warszawie, który:
- rozumiał charakter sytuacji prawnej,
- rozumiał, jak wygląda sprzedaż zadłużonego mieszkanie w praktyce
- był świadomy ryzyk związanych z egzekucją komorniczą,
- akceptował niższą cenę w zamian za możliwość zakupu nieruchomości o takim statusie.
Umowa przedwstępna – pierwszy krok do uporządkowania sprawy
W 2021 roku zawarta została umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości przy ul. Okopowej 22 (Wola, Warszawa).
Działaliśmy na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właścicielkę, która przebywała za granicą.
Kupujący wpłacił zadatek, który stał się podstawą do dalszego uregulowania zobowiązań.
Uporządkowanie zadłużenia i egzekucji
Środki z zadatku zostały przeznaczone na:
- spłatę zobowiązań objętych egzekucją prowadzoną przez komornika przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Woli,
- doprowadzenie do wydania postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego,
- uzyskanie zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej.
Dzięki temu mieszkanie przy ul. Okopowej 22 zostało przygotowane do bezpiecznej finalizacji sprzedaży.
Finalizacja transakcji – 2022 rok
W 2022 roku doszło do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Po zakończeniu transakcji Cosmopolitan:
- złożyło wnioski o wykreślenie wpisów z księgi wieczystej,
- doprowadziło do pełnego uporządkowania stanu prawnego mieszkania przy Okopowej 22 w Warszawie (Wola).
Efekt końcowy
Transakcja zakończyła się sukcesem i przyniosła korzyści wszystkim stronom:
- właścicielka mogła zamknąć zobowiązania i uniknęła licytacji komorniczej,
- kupujący nabył mieszkanie przy Okopowej 22 w atrakcyjnej cenie i bez obciążeń,
- nieruchomość została skutecznie wprowadzona z powrotem do obrotu rynkowego.
Podsumowanie
Przypadek mieszkania przy ul. Okopowej 22 na Woli pokazuje, że nawet przy trudnym stanie prawnym i egzekucji prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Woli, możliwe jest bezpieczne przeprowadzenie transakcji – pod warunkiem odpowiedniego przygotowania i uporządkowania procesu.
Właśnie w takich sytuacjach Cosmopolitan wspiera klientów nie tylko w sprzedaży, ale przede wszystkim w przeprowadzeniu całego procesu od strony prawnej i organizacyjnej.
