W publikowanych przez nas wpisach blogowych staramy się na bieżąco monitorować sytuację na rynku nieruchomości i przewidywać co może wydarzyć się w przyszłości. W ostatnich tygodniach sytuacja w tym zakresie uległa gwałtownym przeobrażeniom. Jak zatem przedstawia się obecnie stan rynku nieruchomości w stolicy i czego możemy spodziewać się w przyszłości?
Stan rynku nieruchomości w Warszawie w marcu 2022 r.
Wojna na Ukrainie i trwający napływ uchodźców przeobraziła sytuację na stołecznym rynku nieruchomości. Dynamiczne zamiany zachodzą przede wszystkim w obszarze najmu nieruchomości mieszkaniowych, który bardzo mocno ucierpiał podczas pandemii. Powolne, ale systematyczne odchodzenie od obostrzeń covidowych jakie miało miejsce w 2021 r. spowodowało wzrost popytu zwiększenie stawek czynszów. Sytuacja uległa dalszej poprawie wskutek napływu uchodźców. Szacuje się, że w samej tylko Warszawie znajduje się obecnie ok. 300 tys. uchodźców z Ukrainy.
Jak wynika z danych podawanych przez portale branżowe liczba ofert dostępnych na warszawskim rynku nieruchomości zmniejszyła się w ciągu ostatniego miesiącu o ok. 40%. W naszym warszawskim biurze nieruchomości obserwujemy, że stawki czynszów najmu wzrosły się w tym czasie aż o ok. 20%. To, czy sytuacja taka utrzyma się w przyszłości będzie zależało od rozwoju sytuacji za wschodnią granicą. Jeżeli wojna zakończy się szybko i to na korzyść Ukrainy a następnie państwa zachodnie przeznaczą znaczne środki na odbudowę zniszczonej w tym kraju substancji mieszkaniowej i infrastruktury przemysłowej to większość uchodźców zapewne powróci do siebie. Jeżeli natomiast będzie się ona przedłużać, albo środki przeznaczone na odbudowę nie okażą się wystarczające, to większość z nich zdecyduje się pozostać u nas na stałe.
Sytuacja na Ukrainie ma duży wpływ na rynek sprzedaży. Jest ona gorsza od wcześniejszych przewidywań, które były umiarkowanie optymistyczne. Obserwujemy obecnie spadek popytu, który jest spowodowany obawami o najbliższą przyszłość, szalejącą inflacją oraz podwyżkami stóp procentowych. Spadek popytu jest zatem spowodowany w dużym stopniu przez czynniki irracjonalne. Nie bez znaczenia jest także ostatnia rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zmienia zasady obliczania zdolności kredytowej w taki sposób, że banki będą zobowiązane badać zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców przy założeniu, że podwyżki stóp procentowych wyniosą jeszcze 500 pb. Nie jest oczywiście tak, że mieszkania się nie sprzedają, ale obrót jest na pewno mniejszy, niż miało to miejsce kilka tygodni temu i dotyczy raczej segmentu małych mieszkań, które są nabywane przeważnie za gotówkę.
Prognozy dotyczące rynku nieruchomości w Warszawie.
We wszystkich dotychczasowych wpisach blogowych, w których analizowaliśmy sytuacje na stołecznym rynku nieruchomości, staliśmy konsekwentnie na stanowisku, że ceny mieszkań w w dłuższej perspektywie będą rosły. Nasze stanowisko spowodowane było optymistycznym podejściem do przyszłości polskiej gospodarki a także analizami dotyczącymi niedoboru mieszkań. Szczegółowe dane na ten temat były już przedstawiane w poprzednich wpisach blogowych. Nasze stanowisko w tym zakresie jest wciąż aktualne. Według oceny naszego warszawskiego biura nieruchomości do załamania rynku nieruchomości mógłby doprowadzić tylko jakiś kataklizm. Jak pokazuje przykład Ukrainy czegoś takiego nie można oczywiście całkowicie wykluczyć, ale na szczęście jest to mało prawdopodobny scenariusz. Zakładamy, że w bieżącym roku kalendarzowym ceny nieruchomości w Warszawie utrzymają się na dotychczasowym poziomie, co przy uwzględnieniu prognozowanej ok. 10-proc. inflacji będzie oznaczało, że realnie spadną one właśnie o ten poziom. Stanowi to korektę naszych wcześniejszych przewidywań, ponieważ na początku roku zakładaliśmy wzrost o ok. 3%.
W dłuższym okresie czasu ceny nieruchomości będą niewątpliwie rosły. I to zarówno w znaczeniu nominalnym, jak i realnym. Przyczynią się do tego zarówno opisywane już przez nas wcześniej czynniki, takie jak niedobór mieszkań i ich przeludnienie, ale także migracje ludności z mniejszych ośrodków do stolicy. Jeśli mówimy o niedoborze mieszkań i ich przeludnieniu to trzeba mieć na uwadze, że zjawiska te ulegną tylko pogłębieniu wskutek napływu uchodźców. Jak już wyżej wskazywaliśmy, w samej tylko Warszawie znalazło do tej pory schronienie ok. 300 tys. uchodźców z Ukrainy. W przeciwieństwie do tych swoich rodaków, którzy osiedlali się u nas do tej pory, napływają do nas bardzo często osoby dobrze wykształcone. Jeśli tylko połowa z nich zdecyduje się pozostać w Polsce na stale to w perspektywie kilku lat zaczną oni niewątpliwie nabywać dla siebie mieszkania. Skala niedoboru nieruchomości na rynku sprzedaży będzie zatem porównywalna do tego z czym mamy obecnie do czynienia na rynku najmu. W perspektywie roku, dwóch możemy się dodatkowo zmierzyć z malejąca podażą na rynku pierwotnym. Jeśli deweloperzy z uwagi na niepewną sytuację gospodarczą i problemy z dostępnością materiałów budowlanych wstrzymają się w tym roku z rozpoczynaniem nowych inwestycji to w ciągu najbliższych kilku lat zaowocuje to olbrzymim ich niedoborem, co w zestawieniu z olbrzymim popytem będzie prowadzić do znacznego wzrostu ich cen.
