W publikowanych przez nas wpisach blogowych staramy się na bieżąco monitorować sytuację na rynku nieruchomości i przewidywać co może wydarzyć się w przyszłości. W ostatnich tygodniach sytuacja w tym zakresie uległa gwałtownym przeobrażeniom. Jak zatem przedstawia się obecnie stan rynku nieruchomości w stolicy i czego możemy spodziewać się w przyszłości?
Stan rynku nieruchomości w Warszawie w marcu 2022 r.
Wojna na Ukrainie przeobraziła sytuację na stołecznym rynku nieruchomości. Dynamiczne zamiany zachodzą w obszarze najmu lokali mieszkaniowych, który ucierpiał podczas pandemii. Powolne, ale systematyczne odchodzenie od obostrzeń covidowych jakie miało miejsce w 2021 r. spowodowało wzrost popytu. Sytuacja uległa dalszej poprawie wskutek napływu uchodźców. Szacuje się, że w stolicy znajduje się obecnie ok. 300 tys. uchodźców.
Jak wynika z danych podawanych przez portale branżowe liczba ofert dostępnych na warszawskim rynku nieruchomości zmniejszyła się w ciągu ostatniego miesiącu o ok. 40%. W naszym warszawskim biurze nieruchomości obserwujemy, że stawki czynszów najmu wzrosły w tym czasie aż o ok. 20%. To, czy taka sytuacja utrzyma się w przyszłości będzie zależało od rozwoju sytuacji za wschodnią granicą. Jeżeli wojna zakończy się szybko i to na korzyść Ukrainy a następnie państwa zachodnie przeznaczą znaczne środki na jej odbudowę to większość uchodźców powróci do siebie. Jeżeli natomiast wojna będzie się przedłużać, albo środki przeznaczone na odbudowę będą nie wystarczające, to większość zdecyduje się u nas pozostać.
Sytuacja na Ukrainie ma duży wpływ na rynek sprzedaży. Jest ona gorsza od wcześniejszych przewidywań, które były umiarkowanie optymistyczne. Obserwujemy spadek popytu, który jest spowodowany obawami o przyszłość, inflacją i podwyżkami stóp procentowych. Spadek wynika zatem w dużym stopniu z czynników irracjonalnych. Nie bez znaczenia jest ostatnia rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zmieniła zasady obliczania zdolności kredytowej w taki sposób, że banki będą zobowiązane badać zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców przy założeniu, że podwyżki stóp procentowych wyniosą jeszcze 500 pb. Nie jest oczywiście tak, że mieszkania się nie sprzedają, ale obrót jest na pewno mniejszy, niż miało to miejsce kilka tygodni temu i dotyczy raczej segmentu małych mieszkań, które są nabywane przeważnie za gotówkę.
Prognozy dotyczące rynku nieruchomości w Warszawie.
We wszystkich wpisach blogowych staliśmy na stanowisku, że ceny mieszkań w dłuższej perspektywie będą rosły. Nasze stanowisko spowodowane było optymistycznym podejściem do przyszłości polskiej gospodarki a także analizami dotyczącymi niedoboru mieszkań. Szczegółowe dane na ten temat były już przedstawiane w poprzednich wpisach blogowych. Nasze stanowisko w tym zakresie jest wciąż aktualne. Według oceny naszego warszawskiego biura nieruchomości do załamania rynku nieruchomości mógłby doprowadzić tylko jakiś kataklizm. Jak pokazuje przykład Ukrainy czegoś takiego nie można oczywiście całkowicie wykluczyć, ale na szczęście jest to mało prawdopodobny scenariusz. Zakładamy, że w bieżącym roku kalendarzowym ceny nieruchomości w Warszawie utrzymają się na dotychczasowym poziomie, co przy uwzględnieniu prognozowanej ok. 10-proc. inflacji będzie oznaczało, że realnie spadną one właśnie o ten poziom. Stanowi to korektę naszych wcześniejszych przewidywań, ponieważ na początku roku zakładaliśmy wzrost o ok. 3%.
W dłuższym okresie czasu ceny nieruchomości będą niewątpliwie rosły. I to zarówno w znaczeniu nominalnym, jak i realnym. Przyczynią się do tego wszystkie opisywane już przez nas wcześniej czynniki. Najważniejsze z nich niedobór mieszkań i ich przeludnienie, ale także migracja ludności do stolicy. Zjawiska te pogłębią się wskutek napływu uchodźców. W samej tylko Warszawie znalazło do tej pory schronienie ok. 300 tys. uchodźców z Ukrainy. W przeciwieństwie do poprzedniej fali emigracji napływają do nas osoby dobrze wykształcone. Jeśli połowa z nich zdecyduje się pozostać w Polsce na stale to w perspektywie kilku lat zaczną oni kupować mieszkania. Skala niedoboru nieruchomości będzie zatem porównywalna do tego z czym mierzymy się na rynku najmu. W perspektywie roku, może dwóch, może zmaleć podaż na rynku pierwotnym. Jeśli deweloperzy wstrzymają się z rozpoczynaniem nowych inwestycji to zaowocuje to olbrzymim ich niedoborem. W zestawieniu z olbrzymim popytem może doprowadzić to do znacznego wzrostu ich cen.
