Początek 2021 r. nie spowodował zmiany trendu na rynku nieruchomości, ani nawet jego wyhamowania. Tempo wzrostu cen mieszkań wydaje się zaskakiwać nawet analityków. Jak zatem będzie wyglądała sytuacja w nadchodzących miesiącach? Czy może dojść do stabilizacji, czy do odwrócenia długoletniego trendu wzrostowego?
Jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości?
Ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie od ponad 7 lat. Według portalu Morizon.pl w czerwcu 2021 r. metr kwadratowy mieszkania w Warszawie był przeciętnie oferowany za 12 534 zł. Dla porównania w czerwcu 2020 r. kosztował on średnio 11 342 zł. U progu hossy, czyli w czerwcu 2014 r., było to 8 292 zł.
Mimo, że ceny nieruchomości są wywindowane to mogą dalej rosnąć. Wskazują na to optymistyczne nastroje w branży budowlanej. Według danych GUS w ciągu pierwszych czterech miesięcy 2021 r. w Polsce zostało łącznie oddanych do użytku ponad 72 tys. mieszkań. Oznacza to wzrost aż o 13% wobec analogicznego okresu roku poprzedniego. Prawie 42 tysiące mieszkań zostało wprowadzonych do użytkowania przez deweloperów (wzrost o 2,4% r/r) a 29 tys. przez inwestorów indywidulanych (wzrost o 32,4% r/r). O dobrych nastrojach w branży dewelopersko-budowlanej może świadczyć ilość udzielonych pozwoleń na budowę i zgłoszeń. W okresie od stycznia do kwietnia 2021 r. wydano ich łącznie 111,5 tys. To więcej aż o 46,4% wobec takiego samego okresu roku poprzedniego! Ponad 73,2 tys. otrzymali deweloperzy (wzrost o 56,5% r/r) a 37,5 tys. inwestorzy indywidualni (wzrost o 30% r/r). W ciągu pierwszych czterech miesięcy 2021 r. rozpoczęto budowę niemal 90 tys. mieszkań i domów. To aż o 35 proc. więcej niż w pierwszych czterech miesiącach 2020 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 55 tys. mieszkań (wzrost 45% r/r) a inwestorzy indywidualni ponad 33 tys. (wzrost o 24% r/r).
Co może przemawiać za wyhamowaniem wzrostu cen nieruchomości?
Dostrzegamy dwa czynniki. Pierwszym jest niska rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. Drugim zapowiedź Prezesa Narodowego Banku Polskiego o możliwości podwyżki stóp procentowych już na jesieni 2021 r.
Podczas gdy rynku sprzedaży mamy prawdziwy boom to sytuacja na rynku wynajmu jest już bardziej skomplikowana. W pierwszym półroczu 2020 r., wskutek zamknięcia wielu dziedzin gospodarki i wprowadzenia pracy zdalnej, dochody z wynajmu spadły aż o kilkanaście procent. Obecnie zauważalny jest niewielki wzrost, niemniej stawki nie powróciły jeszcze do poziomu z 2019 r. i nie zanosi się, że miały tam szybko powrócić.
W perspektywie długoterminowej, mimo spadków do jakich doszło w 2020 r., sytuacja na rynku wynajmu mieszkań przedstawia się optymistycznie. Świadczy o tym ich masowe wykupowanie przez inwestorów instytucjonalnych, w tym przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Działalność inwestorów instytucjonalnych jest jednym z podstawowych czynników napędzających wzrost cen nieruchomości. Czy większa ilość mieszkań na wynajem przełoży się na spadek stawek wynajmu? Raczej tak. Czy spowoduje to masowy odwrót od inwestycji mieszkaniowych? Raczej nie. Należy mieć na uwadze, że rentowność z takich inwestycji przewyższa kilkakrotnie zysk jaki można osiągnąć z lokat bankowych, czy obligacji. Według naszych własnych wyliczeń wynosi ona obecnie ponad 3 proc., i to w najgorszym dla inwestora scenariuszu. Dla porównania rentowność 10-letnich obligacji skarbowych osiąga tylko 1,6 %. Zatem nawet gdyby rentowność inwestycji w mieszkania miała spaść o 20-30 punktów procentowych to i tak będzie przewyższać dochodowość papierów wartościowych.
Czynnikiem mogącym doprowadzić do wyhamowania obecnego trendu a nawet do korekty cen nieruchomości może być zaostrzenie polityki pieniężnej Narodowego Banku Polskiego. Mimo, że podwyżki stóp procentowych wydają się być nieuniknione to wszystko będzie zależało od ich skali. Jeżeli będą radykalne to szanse na korektę rynku nieruchomości jest znaczna. Ale nawet radykalne zaostrzenie polityki pieniężnej nie powinno przynieść załamania cen nieruchomości. W okresie długoterminowym istnieje bowiem szereg czynników przemawiających za ich wzrostem. To szybki rozwój gospodarczy oraz sukcesywne zabudowywanie przez deweloperów ostatnich wolnych działek w atrakcyjnych lokalizacjach.
Pełną ofertę naszej mokotowskiej agencji nieruchomości znajdziesz na stronie głównej.
