Po omówieniu sytuacji na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych przyszedł czas na omówienie tego co działo się w segmencie sprzedaży. Jak w ubiegłym roku znajdowano nabywców na mieszkania oraz jak wyglądają prognozy w rozpoczynającym się właśnie roku 2023. Osoby zainteresowane tym tematem zapraszamy do lektury.
Sytuacja na rynku sprzedaży nieruchomości w 2022 roku
Kondycja rynku nieruchomości w 2022 r. była uwarunkowana dostępnością kredytów hipotecznych. Podwyżki stopy procentowych doprowadziły do tego, że wzrosły one z poziomu 0,2 proc. w październiku 2021 r. do 6,75 proc. w połowie 2022 r. Spowodowało to, że raty kredytów stały się prawie dwukrotnie wyższe. W dodatku 1 kwietnia weszła w życie rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleciła bardziej restrykcyjne ocenianie zdolności kredytowej. Do tej pory banki przyjmowały założenie, że stopy procentowe mogą wzrosnąć o 2,5%. Obecnie muszą zakładać ich wzrost aż o 5%.
Podwyżki stop procentowych oraz rekomendacja KNF nie miały jeszcze zasadniczego wypływu na rynek nieruchomości w okresie styczeń-kwiecień 2022 r. Sytuacja uległa zmianie pod koniec II kwartału. Praktycznie zniknęły wówczas osoby kupujące mieszkania na kredyt. Pozostali na nim klienci gotówkowi oraz w niewielkim stopniu posiłkujący się kredytem. Nie dysponujemy jeszcze statystykami obrazującymi sytuację w całym roku. Można natomiast oszacować, że udzielono w nim o 70% mniej kredytów niż rok wcześniej.
Wojna na Ukrainie
Czynnikiem podtrzymującym stronę popytową był napływ uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy i migrantów z Białorusi. Mimo, że zdecydowana większość przybyszów zza wschodniej granicy wolała mieszkania najmować, to zauważalny był także wzrost zainteresowania nabywaniem ich na własność. W naszym warszawskim biurze nieruchomości transakcje z udziałem Ukraińców i Białorusinów stanowiły w drugim półroczu prawie połowę wszystkich transakcji sprzedaży. Zakupy dokonywane przez osoby przyjeżdżające zza wschodniej granicy nie były jednak w stanie zrównoważyć spadku popytu do jakiego doszło wskutek zatrzymania akcji kredytowej.
Wakacje kredytowe
W 2022 r. nie doszło do masowego uruchomienia się strony podażowej. Przyczyniła się do tego interwencja państwa, polegająca na wprowadzenia przepisów umożliwiających zawieszenie spłaty rat kredytów. W drugim półroczu 2022 r. możliwe były zawieszenie aż czterech miesięcznych rat kredytów. Obniżyło to koszty obsługi kredytów przez gospodarstwa domowe aż o 2/3 w stosunku do tego ile wynosiłyby one, gdyby nie wakacje kredytowe nie zostały wprowadzone. Pomimo wzrostu stop procentowych koszty obsługi kredytów dla większości gospodarstwa domowych były zatem na niższym poziomie, niż w 2021 r. W 2023 r. możliwe będzie zawieszenie także czterech rat kredytów, tyle tylko, że nie w jednym półroczu, ale w całym roku.
Ceny nieruchomości
Jak wynika z publikowanych przez NBP danych o cenach transakcyjnych, jak również z informacji o cenach ofertowych podawanych przez portale branżowe, takie jak otodom.pl i morizon.pl, w zestawieniu rok do rok wykazywały one tendencję wzrostową. Podwyżki te były jednak niższe od wskaźnika inflacji, przez co realnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem stawek ofertowych oraz transakcyjnych. Nominale spadki cen nieruchomości nastąpiły dopiero w III kwartale. Do największych obniżek doszło w miastach o średniej wielkości, gdzie w ostatnich latach wzrost cen był najbardziej dynamiczny. W Warszawie spadek cen był niewielki, gdyż w stosunku kwartał do kwartału wyniósł zaledwie 1%.
Spadek liczby inwestycji na rynku nieruchomości
Spadkowi popytu na rynku nieruchomości towarzyszył wyraźny wzrost kosztów produkcji budowlano-montażowej. Nic zatem dziwnego, że deweloperzy coraz częściej rezygnowali z rozpoczynania nowych inwestycji. Według danych NBP w III kwartale 2022 r. wydano pozwolenia na budowę zaledwie 66 tys. mieszkań, co oznacza spadek aż o 29% kw./kw. i o 21 r/r. Z kolei liczba poczętych budów w III kwartale 2022 r. była niższa aż o 32% kw./kw. i o 24 r/r. Szacuje się, że w całym 2022 r. liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych mogła być niższa nawet o 40%.
Jaka przyszłość czeka rynek nieruchomości?
Stagnacja na rynku nieruchomości będzie utrzymywała się tak długo, jak długo będą istniały trudności z pozyskaniem finansowania. Dla powrotu koniunktury kluczowe będzie obniżenie kosztów pożyczania pieniądza i złagodzenie restrykcyjnych rekomendacji wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Przewiduje się, że do rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych może dojść najwcześniej w III kwartale 2023 r. Jak wynika z informacji medialnych KNF pracuje obecnie nad złagodzeniem wymogów ocenia zdolności kredytowej. Zmiany mają nastąpić na razie w segmencie kredytów ze stałą stopą procentową.
Jak będą się kształtować ceny nieruchomości w 2023 r.?
Rok 2023 będzie dość trudny dla rynku nieruchomości. Dzięki wprowadzeniu wakacji kredytowych nie dojdzie wprawdzie do wyprzedaży mieszkań. Trudności z uzyskaniem finansowania będą jednak przeciwdziałać odbudowaniu strony popytowej. W najbliższym czasie nie powinno zatem dojść do wzrostu cen. Prawdopodobnym scenariuszem jest ich stabilizacja na obecnych poziomach lub nawet niewielki spadek. Obniżki cen nie będą miały jednak oficjalnego charakteru. Na rynku pierwotnym będziemy raczej świadkami licznych promocji ogłaszanych przez deweloperów. Na rynku wtórnym będziemy natomiast doświadczali większej elastyczności na prowadzenie negocjacji. Będzie to dobry czas dla osób dysponujących gotówką lub tylko w niewielkim stopniu posiłkujących się kredytem.
Czy rok 2023 będzie dobrym czasem na zakup mieszkania?
Nadchodzący rok będzie według analiz naszego warszawskiego biura nieruchomości dobrym czasem na zakup mieszkania. Przewidujemy że pod koniec 2023 r. NBP rozpocznie cykl obniżek stóp procentowych, który będzie kontynuowany w pierwszej połowie 2024 r. Niższe koszty kredytu doprowadzą w następnym roku do odbudowania się strony popytowej. Jednocześnie na rynek będzie wchodziła wyraźnie mniejsza ilość nowych mieszkań. Będzie to skutkiem ograniczenia przez deweloperów nowych inwestycji. Poprawa sytuacji po stronie popytowej oraz spadek podaży będą sprzyjać wzrostowi cen nieruchomości. Rok 2024 powinien zatem być czasem wzrostu cen nieruchomości.
