Po omówieniu sytuacji na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych przyszedł czas na omówienie tego co działo się w segmencie sprzedaży. Jak w ubiegłym roku znajdowano nabywców na mieszkania oraz jak wyglądają prognozy w rozpoczynającym się właśnie roku 2023. Osoby zainteresowane tym tematem zapraszamy do lektury.
Sytuacja na rynku sprzedaży nieruchomości w 2022 roku
Kondycja rynku nieruchomości w 2022 r. była uwarunkowana przede wszystkim dostępnością kredytów hipotecznych. Podwyżki stopy procentowych doprowadziły do tego, że główna stopa wzrosła z poziomu 0,2 proc. w październiku 2021 r. do 6,75 proc. w połowie 2022 r. Spowodowało to, że raty kredytów stały się prawie dwukrotnie wyższe. W dodatku 1 kwietnia 2022 r. weszła w życie rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleciła bankom bardziej restrykcyjne ocenianie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Do tej pory banki musiały ją ustalać przyjmując założenie, że stopy procentowe mogą wzrosnąć o 2,5%., Po wejściu w życie nowej rekomendacji muszą one zakładać wzrost aż o 5%. Podwyżki stop procentowych oraz nowe rekomendacja KNF nie maila jeszcze zasadniczego wypływu na rynek w okresie styczeń-kwiecień 2022 r. Zaczęły one oddziaływać dopiero pod koniec II kwartału. Doprowadziły one do sytuacji, że z rynku praktycznie zniknęły osoby, które wcześniej kupowały nieruchomości na kredyt. Pozostali na nim więc prawie wyłącznie klienci nabywający mieszkania za gotówkę oraz tylko w niewielkim stopniu posiłkujący się kredytem. Chociaż nie mamy jeszcze statystyk obrazujących sytuację w całym mijającym roku, to na podstawie danych cząstkowych można oszacować, że udzielono ich aż o 70% mniej niż w 2021 roku.
Wojna na Ukrainie
Czynnikiem podtrzymującym stronę popytową był napływ uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy i migrantów z Białorusi. Mimo, że zdecydowana większość przybyszów zza wschodniej granicy wolała mieszkania najmować, to zauważalny był także wzrost zainteresowania nabywaniem ich na własność. W naszym warszawskim biurze nieruchomości transakcje z udziałem Ukraińców i Białorusinów stanowiły w drugim półroczu prawie połowę wszystkich transakcji sprzedaży. Zakupy dokonywane przez osoby przyjeżdżające zza wschodniej granicy nie były jednak w stanie zrównoważyć spadku popytu do jakiego doszło wskutek zatrzymania akcji kredytowej.
Wakacje kredytowe
W 2022 r. nie doszło do masowego uruchomienia się strony podażowej. Przyczyniła się do tego interwencja państwa, polegająca na wprowadzenia przepisów umożliwiających zawieszenie spłaty rat kredytów. W drugim półroczu 2022 r. możliwe były zawieszenie aż czterech miesięcznych rat kredytów. Obniżyło to koszty obsługi kredytów przez gospodarstwa domowe aż o 2/3 w stosunku do tego ile wynosiłyby one, gdyby nie wakacje kredytowe nie zostały wprowadzone. Pomimo wzrostu stop procentowych koszty obsługi kredytów dla większości gospodarstwa domowych były zatem na niższym poziomie, niż w 2021 r. W 2023 r. możliwe będzie zawieszenie także czterech rat kredytów, tyle tylko, że nie w jednym półroczu, ale w całym roku.
Ceny nieruchomości
Jak wynika z publikowanych przez NBP danych o cenach transakcyjnych, jak również z informacji o cenach ofertowych podawanych przez portale branżowe, takie jak otodom.pl i morizon.pl, w zestawieniu rok do rok wykazywały one tendencję wzrostową. Podwyżki te były jednak niższe od wskaźnika inflacji, przez co realnie mieliśmy do czynienia ze spadkiem stawek ofertowych oraz transakcyjnych. Nominale spadki cen nieruchomości nastąpiły dopiero w III kwartale. Do największych obniżek doszło w miastach o średniej wielkości, gdzie w ostatnich latach wzrost cen był najbardziej dynamiczny. W Warszawie spadek cen był śladowy, w stosunku kwartał do kwartału wyniósł on zaledwie 1%.
Spadek liczby inwestycji na rynku nieruchomości
Spadkowi popytu na rynku nieruchomości towarzyszył wyraźny wzrost kosztów produkcji budowlano-montażowej. Nic zatem dziwnego, że deweloperzy coraz częściej rezygnowali z rozpoczynania nowych inwestycji. Według danych NBP w III kwartale 2022 r. wydano pozwolenia na budowę zaledwie 66 tys. mieszkań, co oznacza spadek aż o 29% kw./kw. i o 21 r/r. Z kolei liczba poczętych budów w III kwartale 2022 r. była niższa aż o 32% kw./kw. i o 24 r/r. Szacuje się, że w całym 2022 r. liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych mogła być niższa nawet o 40%.
Jaka przyszłość czeka rynek nieruchomości?
Stagnacja na rynku nieruchomości będzie utrzymywała się tak długo, jak długo będą istniały trudności z pozyskaniem finansowania. Dla powrotu koniunktury kluczowe będzie obniżenie kosztów pożyczania pieniądza i złagodzenie restrykcyjnych rekomendacji wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Przewiduje się, że do rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych może dojść najwcześniej w III kwartale 2023 r. Jak wynika z informacji medialnych KNF pracuje obecnie nad złagodzeniem wymogów ocenia zdolności kredytowej. Zmiany mają nastąpić na razie w segmencie kredytów ze stałą stopą procentową.
Jak będą się kształtować ceny nieruchomości w 2023 r.?
Niezależnie od tego, kiedy dojdzie do obniżek stóp procentowych oraz kiedy i w jaki sposób zostaną poluzowane obostrzenia w zakresie ich udzielania rok 2023 będzie dość trudny dla rynku nieruchomości. Chociaż za sprawą wakacji kredytowych nie dojdzie do wyprzedaży mieszkań, to trudności z uzyskaniem finansowania będą stały na przeszkodzie odbudowaniu się strony popytowej. Trudno zatem zakładać, żeby w najbliższym czasie doszło do wzrostu cen. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest ich stabilizacja na obecnych poziomach lub nawet niewielki spadek, który nie powinien przekroczyć poziomu 5%. Obniżki cen mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym, nie będą miały jednak oficjalnego charakteru. W pierwszym przypadku będą odbywały się pod pretekstem promocji ogłaszanych przez deweloperów. W drugim będą objawiały się większą otwartością właścicieli na negocjacje cenowe. Z tych właśnie powodów rok 2023 będzie dobrym czasem na zakup mieszkania przez osoby posiadające gotówkę lub w niewielkim zakresie posiłkujące się kredytem.
Czy rok 2023 będzie dobrym czasem na zakup mieszkania?
Nadchodzący rok będzie według analiz naszego warszawskiego biura nieruchomości dobrym czasem na zakup mieszkania. Przewidujemy że pod koniec 2023 r. NBP rozpocznie cykl obniżek stóp procentowych, który będzie kontynuowany w pierwszej połowie 2024 r. Niższe koszty kredytu doprowadzą w następnym roku do odbudowania się strony popytowej. Jednocześnie na rynek będzie wchodziła wyraźnie mniejsza ilość nowych mieszkań, z uwagi na ograniczanie przez deweloperów nowych inwestycji w okresie spowolnienia, jakie rozpoczęło się w 2022 r. Poprawa sytuacji po stronie popytowej przy jednoczesnym spadku podaży, będzie sprzyjała wzrostowi cen nieruchomości. Z tego powodu rok 2024 powinien czasem wzrostu cen nieruchomości, który z początku nie będzie miał jeszcze dynamicznego charakteru. Przewidujemy, że szybki wzrost cen nieruchomości będzie miał natomiast miejsce w roku 2025.
