...

Sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości po I kwartale 2022 r.

Sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości po I kwartale 2022 r.

Czytelnicy naszego bloga mogli z pewnością zauważyć, że monitorujemy to co dzieje się na stołecznym rynku nieruchomości. Nadeszła zatem pora, żeby zająć się nad omówieniem aktualnej sytuacji, jaka ukształtowała się po zakończeniu I kwartału i pokusić się o przedstawienie prognozy co może się wydarzyć w nadchodzących miesiącach.

Czy ceny nieruchomości w Warszawie nadal rosną?

Z doniesień medialnych wynika, że ani rosnące stopy procentowe, ani wojna na Ukrainie nie przyniosły zmiany wieloletniego trendu wzrostowego na rynku nieruchomości. Według Expandera średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie przekroczyła 13 tys. zł za metr kwadratowy. To wzrost aż o 8,3% w stosunku kwartał do kwartału. Najdroższe pozostaje Śródmieście, gdzie metr kwadratowy ma kosztować 27 984 zł. Na kolejnych miejscach są Ochota ze stawką 22 856 zł i Wola, gdzie cena metra kwadratowego ma wynosić  21 174 zł. W ostatnim kwartale największy wzrost miał nastąpić na Ochocie – aż o 33,2%.

Inne dane podaje portal morizon.pl. Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie miała w marcu osiągnąć 13 671 zł. Najdroższą dzielnicą było tradycyjnie Śródmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania wyniosła 17 337 zł. Na kolejnych miesiącach uplasował się Żoliborz ze średnia 15 921 zł, Wola – 14 687 zł i Mokotów – 14 634 zł. Ochota uplasowała się dopiero na piątej pozycji ze średnią ceną 14 097 zł za metr kwadratowy. Wzrost jaki nastąpił w ostatnim kwartale wyniósł zaledwie 2,82%, z czego na Ochocie zaledwie 1,72%. Dane podawane przez portal morizon.pl różnią się więc diametralnie od publikowanych przez Expander.

Nie chcemy kwestionować wiarygodności  Expandera, natomiast wiele wskazuje, że zastosowana przez nich metodologia pozostawia wiele do życzenia. Nasza warszawska agencja nieruchomości obserwuje od dwóch kwartałów spowolnienie. Jest ono szczególnie widoczne po przeanalizowaniu wolumenu sprzedaży. Według firmy JLL w I kwartale 2022 r. deweloperzy sprzedali o 31% mieszkań mniej niż w IV kwartale 2021 r. W ujęciu rok do roku było to o 46% mniej. Sytuacja nie sprzyjająca zatem podnoszeniu cen. Przynajmniej z punktu widzenia podaży. Inaczej się to przedstawia z punktu widzenia kosztów usług oraz materiałów budowlanych.

Czy ceny nieruchomości w Warszawie zaczną spadać?

Spadek wolumenu sprzedaży mieszkań dowodzi, że rynek dostał zadyszki. W najbliższym czasie  ceny więc raczej nie wzrosną, ale wbrew wyrażanym przez co niektórych oczekiwaniom nie ma także miejsca na ich spadek. Czynnikiem przemawiającym przeciwko obniżaniu cen jest bardzo wysoka inflacja, która dochodzi obecnie do poziomu 13%. Rosnące stopy procentowe mogą wprawdzie doprowadzić do wyhamowania popytu, jednakże jeśli deweloperzy nie będą w stanie sprzedać lokali mieszkalnych powyżej ponoszonych przez siebie kosztów ich budowy, które także bardzo szybko wzrastają, to wstrzymają się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Zaowocuje to tym, że za jakiś czas będziemy mieć do czynienia z niedoborem mieszkań. Jeśli więc mieszkań będzie mniej na rynku i zbiegnie się to jeszcze w czasie z obniżeniem inflacji oraz złagodzeniem polityki pieniężnej, to doprowadzi to do gwałtownego wzrostu cen. Takie zjawisko może nastąpić już w połowie przyszłego roku.

Czy mieszkania w Warszawie rzeczywiście są drogie?

Ceny mieszkań są w subiektywnym odczuciu wielu osobo zdecydowanie za drogie. Z punktu widzenia analityka  decyduje o tym produktu dostępność wyrażona  stosunkiem ceny do siły nabywczej. Trzeba zatem ustalić jak kształtuje się dostępność mieszkań dla przeciętnego zjadacza chleba. Wskaźnik dostępności mieszkań obliczany jest poprzez podzielenie średniej ceny metra kwadratowego przez średnią pensję w danym województwie. Odczytuje się go w taki sposób, że im jest wyższy, tym dostępność mieszkań jest jest niższa i na odwrót, im jest niższy tym są one bardziej dostępne.

Ile wynosi wskaźnik dostępności mieszkań w Warszawie?

W styczniu 2022 r. średnie miesięczne wynagrodzenie za pracę w województwie mazowieckim wg danych GUS wynosiło 7164 zł,. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania wg portalu morizon.pl wynosiła natomiast 13 405 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań kształtował się więc na poziomie 1,87. Był on na nieznacznie wyższym poziomie niż przed rokiem, kiedy to wynosił 1,82.  Nie osiągnął on natomiast poziomu ze szczytu poprzedniej hossy. W styczniu 2009 r. miał on wartość aż 2,24!

Mieszkania w Warszawie są za tym relatywnie tańsze niż na początku 2009 r. Żeby osiągnąć taki poziom średnia cena metra kwadratowego powinna przekroczyć poziom 16 tys. zł za metr kwadratowy. Sprawdźmy jeszcze jak kształtował się wskaźnik dostępności mieszkań u progu obecnej hossy. W styczniu 2014 r. średnie wynagrodzenie za pracę w województwie mazowieckim wynosiło 4655 zł. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego osiągnęła poziom 8369 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań wynosił zatem 1,79. Był on zatem na porównywalnym poziomie jak obecnie.

Ile wynosi rentowność inwestycji w najem mieszkania w Warszawie?

Przeciwko spadkowi cen mieszkań przemawia dodatkowo rosnąca rentowność inwestycji w wynajem. Jak wynika z danych portalu bankier.pl średnia cena wynajmu mieszkania w Warszawie wynosiła w kwietniu 2002 r. 4286 zł miesięcznie. W analogicznym okresie roku poprzedniego było to natomiast zaledwie 3263 zł. W ciągu jednego tylko roku dochodowość najmu wzrosła zatem aż o 31%! Nieco inne dane podaje Expander, według którego stawki najmu wzrosły w ciągu roku o 18%. To sporo mniej, ale i tak bardzo dużo.

Biorąc więc pod uwagę wskaźnik dostępności mieszkań i rosnącą dochodowość z wynajmu nasuwa się wniosek, że jesteśmy zdecydowanie bliżej sytuacji z początku hossy, niż jej szczytu. Przemawia to niewątpliwie za dalszym wzrostem cen nieruchomości. Czynnikiem, który powstrzymuje na razie dalsze wzrosty jest panika wywołana wojną na Ukrainie i rosnącymi stopami procentowymi. W momencie, gdy oba te czynniki emocjonalne ustąpią będzie należało spodziewać się kontynuacji wzrostu cen. Będzie to miało miejsce najprawdopodobniej w IV kwartale 2022 r. lub na początku przyszłego roku.

Podsumowanie

Podsumowując rozważania o sytuacji na rynku nieruchomości w Warszawie należy stwierdzić, że zauważalne jest obecnie spowolnienie. Mimo to nie ma co oczekiwać, żeby ceny zaczekały spadać. Biorąc pod uwagę wysoką inflację, wskaźnik dostępności mieszkań i wzrost rentowności inwestycji w najem można zakładać, że wręcz przeciwnie. Obecne spowolnienie będzie zatem chwilowe. W perspektywie najbliższego roku powinny one powrócić na ścieżkę wzrostu.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie