Czytelnicy naszego bloga mogli z pewnością zauważyć, że monitorujemy to co dzieje się na stołecznym rynku nieruchomości. Nadeszła zatem pora, żeby zająć się nad omówieniem aktualnej sytuacji, jaka ukształtowała się po zakończeniu I kwartału i pokusić się o przedstawienie prognozy co może się wydarzyć w nadchodzących miesiącach.
Czy ceny nieruchomości w Warszawie nadal rosną?
Z doniesień medialnych wynika, że ani rosnące stopy procentowe, ani wojna na Ukrainie nie przyniosły zmiany wieloletniego trendu wzrostowego na rynku nieruchomości. Według Expandera średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy przekroczyła niedawno 13 tys. zł za metr kwadratowy, co stanowi o 1000 zł drożej niż w końcówce zeszłego roku. To wzrost o aż 8,3% w ciągu jednego tylko kwartału. Jeśli chodzi o poszczególne dzielnice to najdroższe pozostaje Śródmieście, gdzie metr kwadratowy ma podobno kosztować aż 27 984 zł, zaś na kolejnych miejscach są Ochota ze stawką 22 856 zł za metr kwadratowy i Wola, gdzie cena metra kwadratowego wynosi 21 174 zł. W ciągu ostatnich trzech miesięcy największy wzrost cen nieruchomości miał nastąpić na Ochocie – aż 33,2%.
Zupełnie inne dane podaje portal morizon.pl. Średnia cena metra kwadratowego w całej stolicy miała w marcu 2022 r. osiągnąć 13 671 zł. Najdroższą dzielnicą było tradycyjnie Śródmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania miała wynieść 17 337 zł, zaś na kolejnych miesiącach uplasował się Żoliborz ze średnia ceną 15 921 zł, Wola 14 687 zł oraz Mokotów 14 634 zł. Według portalu morizon.pl Ochota uplasowała się dopiero na piątej pozycji ze średnią ceną wynoszącą 14 097 zł za metr kwadratowy. Wzrost jaki nastąpił w ciągu ostatniego kwartału wyniósł w całej stolicy zaledwie 2,82%, z czego na Ochocie był on niższy od średniej ogólnowarszawskiej i wyniósł jedynie 1,72%. Dane podawane przez portal morizon.pl różnią się więc diametralnie od danych Expandera.
Z obserwacji prowadzonych przez nasze warszawskie biuro nieruchomości wynika, że bliższe rzeczywistości są dane podawane przez portal morizon.pl Nie chcemy kwestionować wiarygodności danych Expandera, natomiast wiele wskazuje, że zastosowana przez nich metodologia może pozostawiać wiele do życzenia. Nasza warszawska agencja nieruchomości odnotowuje, że od co najmniej dwóch kwartałów na rynku daje się zauważyć spowolnienie. Jest ono najbardziej widoczne gdy przeanalizujemy dane dotyczące wolumenu sprzedaży. Według firmy JLL w I kwartale 2022 r. na rynku pierwotnym deweloperzy sprzedali aż o 31% mieszkań mniej niż w IV kwartale 2021 r. i o 46% mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Sytuacja nie jest zatem jakoś szczególnie sprzyjająca podnoszeniu cen mieszkań, przynajmniej z punktu widzenia podaży. Inaczej przedstawia się ona z punktu widzenia rosnących kosztów usług i materiałów budowlanych.
Czy ceny nieruchomości w Warszawie zaczną wkrótce spadać?
Spadek wolumenu sprzedaży mieszkań dowodzi, że rynek dostał zadyszki. W najbliższym czasie ceny więc raczej nie wzrosną, ale wbrew wyrażanym przez co niektórych oczekiwaniom nie ma także miejsca na ich spadek. Czynnikiem przemawiającym przeciwko obniżaniu cen jest bardzo wysoka inflacja, która dochodzi obecnie do poziomu 13%. Rosnące stopy procentowe mogą wprawdzie doprowadzić do wyhamowania popytu, jednakże jeśli deweloperzy nie będą w stanie sprzedać lokali mieszkalnych powyżej ponoszonych przez siebie kosztów ich budowy, które także bardzo szybko wzrastają, to wstrzymają się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Zaowocuje to tym, że za jakiś czas będziemy mieć do czynienia z niedoborem mieszkań. Jeśli więc mieszkań będzie mniej na rynku i zbiegnie się to jeszcze w czasie z obniżeniem inflacji oraz złagodzeniem polityki pieniężnej, to doprowadzi to do gwałtownego wzrostu cen. Takie zjawisko może nastąpić już w połowie przyszłego roku.
Czy mieszkania w Warszawie rzeczywiście są za drogie?
Ceny mieszkań są w subiektywnym odczuciu wielu osobo zdecydowanie za drogie. Z punkt u widzenia analityka rynku o tym czy coś jest za drugie decyduje rzeczywista dostępność wyrażona stosunkiem ceny do siły nabywczej. Trzeba zatem ustalić jak kształtuje się dostępność mieszkań dla przeciętnego zjadacza chleba. Wskaźnik dostępności mieszkań obliczany jest poprzez podzielenie średniej ceny metra kwadratowego przez średnią pensję w danym województwie. Odczytuje się go w taki sposób, że im jest wyższy, tym dostępność mieszkań jest jest niższa i na odwrót, im jest niższy tym są one bardziej dostępne.
W styczniu 2022 r. średnie miesięczne wynagrodzenie za pracę w województwie mazowieckim wg danych GUS wynosiło 7164 zł, natomiast średnia cena metra kwadratowego mieszkania wg portalu morizon.pl wynosiła 13405 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań kształtował się zatem na poziomie 1,87. Był on zatem na nieznacznie wyższym poziomie niż przed rokiem, kiedy to wynosił 1,82, ale na zdecydowanie niższym niż w styczniu 2009 r. kiedy to wynosił aż 2,24!
Relatywnie rzecz ujmując, żeby mieszkania w Warszawie były tak samo drogie jak na początku 2009 r. cena metra kwadratowego powinna kształtować się na poziomie 16047 zł. Z ciekawości sprawdźmy jeszcze jak kształtował się wskaźnik dostępności mieszkań u progu obecnej hossy? W styczniu 2014 r. średnie miesięczne wynagrodzenie za pracę w województwie mazowieckim wynosiło 4655 zł, natomiast średnia cena metra kwadratowego kształtowała się na poziomie 8369 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań wynosił zatem wówczas 1,79. Był on zatem na porównywalnym poziomie jak obecnie i zdecydowanie poniżej szczytu ostatniej hossy.
Przeciwko spadkowi cen mieszkań przemawia dodatkowo rosnąca rentowność inwestycji w wynajem. Jak wynika z danych portalu bankier.pl średnia cena wynajmu mieszkania w Warszawie wynosiła w kwietniu 2002 r. 4286 zł miesięcznie. W analogicznym okresie roku poprzedniego było to natomiast zaledwie 3263 zł. W ciągu jednego tylko roku dochodowość najmu wzrosła zatem aż o 31%! Nieco inne dane podaje Expander, według którego stawki najmu wzrosły w ciągu roku o 18%. To sporo mniej, ale i tak bardzo dużo.
Biorąc więc pod uwagę wskaźnik dostępności mieszkań i rosnącą dochodowość z wynajmu nasuwa się wniosek, że jesteśmy zdecydowanie bliżej sytuacji z początku hossy, niż jej szczytu. Przemawia to niewątpliwie za dalszym wzrostem cen nieruchomości. Czynnikiem, który powstrzymuje na razie dalsze wzrosty jest panika wywołana wojną na Ukrainie i rosnącymi stopami procentowymi. W momencie, gdy oba te czynniki emocjonalne ustąpią będzie należało spodziewać się kontynuacji wzrostu cen. Będzie to miało miejsce najprawdopodobniej w IV kwartale 2022 r. lub na początku przyszłego roku.
Podsumowując rozważania o sytuacji na rynku nieruchomości w Warszawie należy stwierdzić, że mimo iż zauważalne jest obecnie spowolnienie to nie ma co oczekiwać, żeby ceny zaczekały spadać. Biorąc pod uwagę wysoką inflację, aktualny odczyt wskaźnika dostępności mieszkań i wzrost rentowności inwestycji w wynajem należy raczej zakładać, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a najpóźniej za rok, ceny mieszkań powrócą na ścieżkę wzrostu.
