Umowa najmu domu jednorodzinnego – na co zwrócić uwagę?

Chociaż domy nie stanowią jeszcze znaczącego segmentu rynku nieruchomości na wynajem to daje się zauważyć przyrost takich ofert. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest wzrost stóp procentowych, dzięki czego droższe nieruchomości stały się mniej dostępne, oraz napływ uchodźców z Ukrainym wśród których nie brakuje także osób zamożne, które chciałyby zamieszkać w takich samych warunkach jak u siebie. W dzisiejszym wpisie blogowym zajmiemy się problematyką umowy najmu domu jednorodzinnego. Zastanowimy się czy mają do niej zastosowanie przepisy o ochronie praw lokatorów i doradzimy jakie elementy powinna ona zawierać.

Umowa najmu domu jednorodzinnego a ustawa o ochronie praw lokatorów

Na wstępie zastanowimy się, czy do najmu domu jednorodzinnego ma zastosowanie ustawa o ochronie praw lokatorów. Z doświadczeń naszego warszawskiego biura nieruchomości, które wynika z rozmów prowadzonych rozmów z notariuszami, wynika, że sprawa nie jest jednoznaczna. Ma ona natomiast fundamentalne znaczenie dla skonstruowania umowy najmu domu jednorodzinnego. Dlaczego jest to aż takie istotne? Jeśli najem domu jednorodzinnego korzysta z dobrodziejstwa swobody umów to będziemy mogli ukształtować umowę w sposób praktycznie dowolny. Jeśli natomiast podlega pod ustawę 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego to nie będziemy mieli takiej możliwości.

Niektórzy notariusze stoją na stanowisku, że umowa najmu domu jednorodzinnego nie podlega pod ustawę o ochronie praw lokatorów. Odmawiają więc sporządzania rygorów egzekucji, zmuszając klientów do zawarcia zwykłej umowy najmu. To natomiast wiąże się dla wynajmujących z ryzykiem, ponieważ jeśli sąd dokona innej wykładni i zastosuje wobec najemcy ochronę wynikającą z ustawy o ochronie praw lokatorów to wypowiedzenie takiej umowy i przeprowadzenie eksmisji będzie bardzo utrudnione.

Notariusze, którzy odmawiają sporządzenia rygoru egzekucji wywodzą swoje stanowisko z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten definiuje pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego. Warto mieć jednak na uwadze, że definicja ta ma zastosowanie na gruncie ustawy o własności lokali, natomiast inne akty prawne mogą inaczej definiować to pojęcie. Definicje lokalu mieszkalnego zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy pod pojęciem tym rozumie się lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Ustawa zawiera także definicję negatywną, określając, że nie jest lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawa stanowi także, że nie stanowią lokalu pomieszczenia w internatach, bursach, pensjonatach, hotelach, a także w innych ośrodkach wypoczynkowych lub w innych ośrodkach przeznaczonych do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Definicja ta ma zatem charakter funkcjonalny. Znaczenie dla oceny, czy konkrente pomieszczenie może być rozumiane jako lokal, ma  zatem sposób jego wykorzystania. Dlatego też jeśli nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, to można przyjąć, że ona gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów jest ona lokalem.

Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie. Ustawę o ochronie praw lokatorów do eksmisji z domu jednorodzinnego zastosowały m. in. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w wyroku z dnia 4 grudnia 2013 r. (Sygn. Akt III Ca 724/13) oraz Sąd Rejonowy w Kaliszu w wyroku z dnia 10 października 2017 r. (sygn. akt I C 2159/17).

Przywołana definicja lokalu i stanowisko orzecznictwa prowadzą zatem do wniosku, że dom jednorodzinny jest lokalem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Tym samym zasadne jest zawarcie dla niego umowy najmu okazjonalnego.

Jak sformułować umowę najmu domu jednorodzinnego?

1) Strony umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego

Umowa najmu domu  powinna określać, kto jest jej stroną. Jeśli dom jednorodzinny stanowi składnik majątku wspólnego małżonków to po stronie wynajmujących powinni występować oni wspólnie. Jeśli natomiast z najemcą będą zamieszkiwać inne osoby to powinny zostać wymienione w umowie. Ich wskazanie ma takie znaczenie, że w razie wystąpienia zaległości w uiszczeniu czynszu można ich dochodzić także od dorosłych współdomowników, nawet jeśli nie są oni stroną umowy najmu.

2) Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego?

Elementem niezbędnym umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego jest określenie wysokości czynszu oraz innych opłat pobieranych przez właściciela nieruchomości. Powinna ona także szczegółowo opisywać przedmiot najmu, jego wyposażenie i zagospodarowanie terenu. Kolejnym niezbędnym elementem powinno być określenie terminu obowiązywania umowy. Trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na czas określony, który nie może być dłuższy niż 10 lat.

Elementem umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego powinno być określenie sposobu korzystania z nieruchomości. Najczęściej wprowadza się w umowie  postanowienie, że najemca może  wykorzystywać nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jest to o tyle istotne, że w razie zmiany sposobu korzystania z lokalu, np. poprzez rozpoczęcie prowadzenia w nim działalności gospodarczej będzie to stanowiło przesłankę do wypowiedzenia umowy, z powodu użytkowania nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem.

Nie ma natomiast konieczności określania w umowie najmu okazjonalnego szczegółowych obowiązków stron w zakresie przeprowadzania napraw i remontów, ponieważ kwestie te zostały określone w Kodeksie Cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów. Warto jest natomiast zdefiniować  sposób rozumienia pojęcia drobnych napraw, które będą obciążały najemcę. Najczęściej czyni się to poprzez określenie górnej granicy wydatków.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego strony nie mogą w sposób dowolny przewidzieć możliwości jej wypowiedzenia przez wynajmującego. Można natomiast określić przesłanki jej wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę. W warunkach wysokiej inflacji można także przewidzieć również możliwość waloryzacji stawki czynszu najmu.

Skonstruowanie umowy najmu domu jednorodzinnego nie jest jak widać sprawą prostą. Wątpliwości  budzi nawet okoliczność jakie przepisy maja do niej zastosowanie. Dlatego też nie warto zajmować się taką sprawą osobiście, tylko powierzyć ją profesjonalistom.