...

Umowa najmu domu jednorodzinnego – na co należy zwrócić uwagę?

Umowa najmu domu jednorodzinnego – na co należy zwrócić uwagę?

Domy nie stanowią jeszcze znaczącego segmentu rynku nieruchomości na wynajem. Ostatnio daje się jednak zauważyć przyrost takich ofert. Wynika to ze wzrostu stóp procentowych oraz napływu uchodźców z Ukrainy, wśród których nie brakuje osób zamożnych, które chciałyby zamieszkać w takich samych warunkach jak u siebie. W dzisiejszym wpisie blogowym zajmiemy się problematyką najmu domu jednorodzinnego. Zastanowimy się czy będą miały do niego zastosowanie przepisy o ochronie praw lokatorów oraz doradzimy jakie elementy powinna ona zawierać.

Umowa najmu domu jednorodzinnego a ustawa o ochronie praw lokatorów

Na wstępie zastanowimy się, czy najmu domu jednorodzinnego ma zastosowanie ustawa o ochronie praw lokatorów. Z doświadczeń naszego warszawskiego biura nieruchomości wynika, że sprawa nie jest jednoznaczna. Ma  natomiast fundamentalne znaczenie dla skonstruowania umowy najmu. Jeśli ustawa nie ma w tym przypadku zastosowania to można ukształtować umowę w sposób dowolny. Jeśli ma zastosowanie to możliwości stron są w tym zakresie mocno ograniczone.

Niektórzy notariusze uważają, że ustawa o ochronie lokatorów nie ma zastosowania do najmu domu jednorodzinnego. Odmawiają oni zatem sporządzenia rygoru egzekucji.  Wywodzą oni swoje stanowisko z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten zawiera definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zapominają oni, że ma ona zastosowanie na gruncie ustawy o własności lokali. Własną definicje lokalu mieszkalnego zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów. Pod pojęciem tym rozumie się lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Zgodnie z ustawą nie jest lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawa stanowi także, że nie stanowią lokalu pomieszczenia w internatach, bursach, pensjonatach, hotelach, a także w innych ośrodkach wypoczynkowych lub w innych ośrodkach przeznaczonych do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Znaczenie dla oceny, czy konkrente pomieszczenie może być uważane za lokal ma sposób jego wykorzystania.

Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie. Wynika ono m. in. z orzeczenia Sądu Okręgowego w Nowym Sączu w wyroku z dnia 4 grudnia 2013 r. (Sygn. Akt III Ca 724/13) oraz Sądu Rejonowego w Kaliszu w wyroku z dnia 10 października 2017 r. (sygn. akt I C 2159/17).

Powyższa argumentacja prowadzi do wniosku, że dom jednorodzinny jest lokalem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasadne jest zatem zawarcie dla niego umowy najmu okazjonalnego.

Jak sformułować umowę najmu domu jednorodzinnego?

1) Strony umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego

Umowa najmu domu  powinna określać, kto jest jej stroną. Jeśli dom jednorodzinny stanowi składnik majątku wspólnego małżonków to po stronie wynajmujących powinni występować oni wspólnie. Jeśli natomiast z najemcą będą zamieszkiwać inne osoby to powinny zostać wymienione w umowie. Ich wskazanie ma takie znaczenie, że w razie wystąpienia zaległości w uiszczeniu czynszu można ich dochodzić także od dorosłych współdomowników, nawet jeśli nie są stronami umowy.

2) Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego?

Elementem niezbędnym umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego jest określenie wysokości czynszu oraz innych opłat pobieranych przez właściciela nieruchomości. Powinna ona także szczegółowo opisywać przedmiot najmu, jego wyposażenie i zagospodarowanie terenu. Kolejnym niezbędnym elementem powinno być określenie terminu obowiązywania umowy. Trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na czas określony, który nie może być dłuższy niż 10 lat.

Elementem umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego powinno być określenie sposobu korzystania z nieruchomości. Najczęściej wprowadza się w umowie  postanowienie, że najemca może  wykorzystywać nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jest to o tyle istotne, że w razie zmiany sposobu korzystania z lokalu, np. poprzez rozpoczęcie prowadzenia w nim działalności gospodarczej będzie to stanowiło przesłankę do wypowiedzenia umowy, z powodu użytkowania nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem.

Nie ma natomiast konieczności określania w umowie najmu okazjonalnego szczegółowych obowiązków stron w zakresie przeprowadzania napraw i remontów, ponieważ kwestie te zostały określone w Kodeksie Cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów. Warto jest natomiast zdefiniować  sposób rozumienia pojęcia drobnych napraw, które będą obciążały najemcę. Najczęściej czyni się to poprzez określenie górnej granicy wydatków.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego strony nie mogą w sposób dowolny przewidzieć możliwości jej wypowiedzenia przez wynajmującego. Można natomiast określić przesłanki jej wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę. W warunkach wysokiej inflacji można także przewidzieć również możliwość waloryzacji stawki czynszu najmu.

Skonstruowanie umowy najmu domu jednorodzinnego nie jest jak widać sprawą prostą. Wątpliwości  budzi nawet okoliczność jakie przepisy maja do niej zastosowanie. Dlatego też nie warto zajmować się taką sprawą osobiście, tylko powierzyć ją profesjonalistom.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie