Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości nie zawsze mają możliwość niezwłocznego sfinalizowania transakcji. Najczęściej, żeby zagwarantować sobie zawarcie umowy sprzedaży strony zawierają umowę przedwstępną. Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno w formie aktu notarialnego, jak i w zwykłej formie pisemnej.
Umowa przedwstępna jest zawierana najczęściej, gdy nieruchomość nabywana jest na kredyt co wiąże się z oczekiwaniem na decyzję kredytową. Umowa przedwstępna może zostać zawarta także z innych przyczyn. Ma to miejsce w przypadku transakcji wiązanych, gdy środki na nabycie nieruchomości mają pochodzić ze sprzedaży nieruchomości należącej do kupującego. Umowa przedwstępna notarialna i umowa cywilnoprawna (jak potocznie nazywa się umowę zawieraną w formie pisemnej) – pełnią tę samą funkcję – zabezpieczają interesy stron w przypadku odmowy przystąpienia przez drugą stronę do umowy sprzedaży. Skutki nieprzystąpienia do umowy sprzedaży zależą od formy umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna notarialna
Umowa przedwstępna w formie notarialnej ma takie znaczenie, że jeżeli sprzedający nie przystąpi do umowy sprzedaży kupujący może wystąpić do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży przez sąd. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie sprzedającego w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży. Możliwości wystąpienia do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży przysługuje także sprzedającemu. W praktyce rzadko zdarzają się sytuacje, żeby sprzedający dochodził zawarcia umowy przed sądem.
Umowa przedwstępna cywilnoprawna
Umowę przedwstępną cywilnoprawną zawieramy w naszym biurze nieruchomości. Z tytułu zawarcia takiej umowy strony nie ponoszą żadnych dodatkowych kosztów. Umowa przedwstępna cywilnoprawna pozwala tylko na dochodzeni od drugiej strony odszkodowania z tytułu nieprzystąpienia przez drugą stronę do umowy sprzedaży. Takie odszkodowanie może być dochodzone tylko w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. W praktyce są to szkody niewielkie i trudne do udowodnienia. Dlatego do umowy przedwstępnej wprowadza się zwykle dodatkowe postanowienia zabezpieczające interes stron, takie jak zaliczka, zadatek lub kara umowna.
