Zdarzają się sytuacje, że umowa sprzedaży nieruchomości nie może zawarta od razu. Najczęściej ma to miejsce, gdy nieruchomość kupowana jest na kredyt. Czym jest umowa przedwstępna i jakie jest ryzyko jej zawarcia?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest wzajemnym zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność. Elementem charakterystycznym dla takiej umowy jest określenie ceny za jaką nieruchomość ma być sprzedana oraz najczęściej określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Forma umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna nie wymaga szczególnej formy. Może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak również w formie aktu notarialnego. W zależności od wyboru formy, w jakiej umowa przedwstępna zostanie zawarta, różne mogą być skutki prawne jej niewykonania. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego a druga strona nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej, możliwe będzie wystąpienie do sądu z powództwem o przeniesienie własności. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta tylko w formie pisemnej to możliwe będzie jedynie dochodzenie odszkodowania, którego wysokość podlega istotnym ograniczeniom. Dlatego chcąc zabezpieczyć zawarcie umowy przyrzeczonej strony wprowadzają do umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia.
Czym jest zadatek?
Najczęściej wprowadzonym postanowieniem zabezpieczającym zawarcie umowy przyrzeczonej jest zapłata zadatku. Zadatek to świadczenie pieniężne, które przekazywane jest przez sprzedającego przy zawarciu umowy przedwstępnej, a które sprzedający będzie musiał zwrócić w podwójnej wysokości, jeżeli ze swej winy odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego to sprzedający będzie mógł od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać. Jeżeli do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy obu stron, albo bez winy żadnej ze stron, to sprzedający będzie musiał oddać zadatek w takiej wysokości, w jakiej go otrzymał.
Co należy rozumieć pod pojęciem winy kupującego i sprzedającego? Co należy rozumieć pod pojęciem braku winy żadnej ze stron a co pod pojęciem winy obu stron?
Najoczywistszym przykładem winy jednej ze stron jest wycofanie się strony z przystąpienia do umowy końcowej. Jeżeli więc sprzedający rozmyśli się, albo znajdzie osobę chcącą mu zapłacić więcej to musi się liczyć z koniecznością zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Tak samo jeśli kupujący rozmyśli się, albo znajdzie bardziej insertująca nieruchomość, to musi liczyć się z tym, że straci zadatek.
Co należy rozumieć pod pojęciem braku winy żadnej ze stron? To sytuacje, gdy w międzyczasie okaże się, że stan prawny nieruchomości jest na tyle skomplikowany, że nie może być ona sprzedana w umówionym terminie. Albo, że nieruchomość ulegnie utracie lub zniszczeniu. Albo, że z przyczyn niezawinionych przez żadną ze stron zmieni się stan prawny nieruchomości, w taki sposób, że utracił ona dla kupującego znaczenie.
Jak ograniczyć zagrożenie niewykonania umowy przedwstępnej?
Zdarzają się sytuacje, że nieruchomość nie może być kupiona z powodu nieprzyznania kupującemu kredytu. Albo, że wskutek wzrostu kursu waluty, wartość zadłużenia hipotecznego przewyższy umówioną cenę sprzedaży, przez co sprzedający nie ma możliwości uzyskania zgody swojego banku na wykreślenie hipoteki. Co w takiej sytuacji? Czy nieprzyznanie kupującemu kredytu jest okolicznością przez niego zawinioną? Czy wzrost kursu waluty jest okolicznością zawinioną przez sprzedającego? Odpowiedź na tak postawione pytania jest niejednoznaczna. Niewątpliwie warto jest takie okoliczności zawczasu przewidywać i wprowadzić do umowy przedwstępnej odpowiednie postanowienia, które uwolnią kupującego od utraty zadatku a sprzedającego od obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Jak widać zawarcie umowy przedwstępnej może wiązać się z zagrożeniami, które dla osób nieposiadających odpowiedniego doświadczenia są niemożliwe do przewidzenia. Warto jest więc korzystać z pomocy naszych doświadczonych pośredników nieruchomości.
