Nieruchomość wspólna służy do użytku wszystkich właścicieli lokali na zasadzie współwłasności. Czasami zdarza się, że chcieliby oni przyznać prawo do korzystania z określonych jej części tylko niektórym spośród siebie. Czy jest to prawnie dopuszczalne, a jeśli tak to w jaki sposób należy tego dokonać? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest współwłasność nieruchomości?
Zgodnie z art. 195 Kodeksu Cywilnego „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli może korzystać z nieruchomości wspólnej tylko w takim zakresie, jaki nie narusza korzystania z niej przez innych współwłaścicieli.
W polskim prawie wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: łączną i ułamkową. Chociaż umowa quad usum może zostać zawarta również w przypadku tej pierwszej, to w dzisiejszym blogu będziemy się zajmować tylko tą drugą. Ma ona w praktyce najczęstsze zastosowanie, ponieważ każdy nabywca odrębnego lokalu mieszkalnego nabywa z mocy prawa udział w gruncie pod budynkiem i w częściach wspólnych w budynku. Przykładem nieruchomości wspólnej w budynku, która jest przeznaczona do użytku wszystkich jego mieszkańców, są windy, klatki schodowe i korytarze. Takich nieruchomości nie można w zasadzie objąć podziałem quad usum, ponieważ pozbawiłoby to innych mieszkańców możliwości poruszania się po budynku, niemniej w konkretnym przypadku może to okazać się możliwe. O tym czym są części wspólne nieruchomości i jakie mają znaczenie pisaliśmy już na naszym blogu. Osoby zainteresowane tym temat zachęcamy do zapoznania się z artykułem dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/08/02/czesci-wspolne-nieruchomosci-co-nalezy-o-nich-wiedziec/
Na czym polega umowa quad usum?
Zdarza się, że współwłaściciele chcieliby ustanowić możliwość korzystania z części nieruchomości wspólnych tylko dla niektórych spośród siebie. Jeżeli nie chcą on przeprowadzać podziału nieruchomości i przeniesienia własności wydzielonych części, albo gdy jest to prawnie niemożliwe, mogą oni zdecydować się na przekazanie takich części do wyłącznego korzystania przez niektórych z spośród siebie. Mogą to uczynić zawierając umowę quoad usum. Dokonanie takiego podziału nie oznacza utraty współwłasności nieruchomości, tylko ustanowienie prawa do korzystania z określonej jej części.
Co może przewidywać umowa quad usum?
Podział quad usum jest stosowany przeważnie przy nabywaniu nieruchomości od dewelopera. Najczęściej przewiduje się, że właściciele mieszkań na parterze nabywają prawo do przylegających do nich ogródków. Tak samo można ustanowić prawo do korzystania z tarasów, komórek lokatorskich i miejsc postojowych. Zdarza się, że podział quad usum jest stosowany w kamienicach, w których nie doszło do prawnego wyodrębnienia lokali. Poszczególne osoby mogą wówczas korzystać ze swoich mieszkań na podstawie podziału quad usum. W naszej praktyce spotkaliśmy się nawet z przypadkiem, gdy taka umowa na korzystanie z poszczególnych lokali została zawarta w jednym z ekskluzywnych warszawskich apartamentowców.
W umowie quad usum współwłaściciele mogą na przykład umówić się, że jeśli kamienica posiada ogród to każdemu z nich będzie przysługiwała możliwość do korzystania z określonej jego części, niezależnie od tego, czy lokal znajduje się na parterze, czy na piętrze. Przekazanie części nieruchomości do wyłącznego korzystania oznacza także, że osoba, która nabędzie takie prawo będzie uprawniona do pobierania z niej pożytków i jednocześnie będzie zobowiązana do ponoszenia kosztów jej utrzymania. Warto mieć na uwadze, że umowa quoad usum wiąże nie tylko aktualnych współwłaścicieli, ale także ich następców.
Forma umowy quad usum
Umowa quoad usum nie wymaga szczególnej formy. Może więc ona zostać zawarta ustnie, pisemnie lub formie akt notarialnego. Najlepszym wyjściem jest oczywiście zawarcie jej u notariusza, ponieważ prawo do korzystania z części nieruchomości wspólnej można wówczas ujawnić w dziale III księgi wieczystej.
Co można zrobić w przypadku naruszenia umowy quad usum przez innego współwłaściciela?
Umowa quad usum wywołuje takie same skutki jak każdy stosunek zobowiązaniowy. Jeżeli któryś ze współwłaścicieli nie respektuje wynikających z niej ustaleń możliwe jest zatem ich wyegzekwowanie w drodze eksmisji. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 1969 r. wydanym w sprawie pod sygn. akt III CRN 355/69.
Opracowanie:
Agencja nieruchomości – Cosmopolitan
