Nieruchomość wspólna służy do użytku wszystkich właścicieli lokali na zasadzie współwłasności. Czasami zdarza się, że chcieliby oni przyznać prawo do korzystania z określonych jej części tylko niektórym spośród siebie. Czy jest to prawnie dopuszczalne, a jeśli tak to w jaki sposób należy tego dokonać? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest współwłasność nieruchomości?
Zgodnie z art. 195 Kodeksu Cywilnego „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli może korzystać z nieruchomości wspólnej tylko w takim zakresie, jaki nie narusza korzystania z niej przez innych współwłaścicieli.
W polskim prawie wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: łączną i ułamkową. Chociaż umowę o podziale quad usum zawiera się również w pierwszym przypadku, to my zajmiemy się tym drugim.
Każdy nabywca lokalu mieszkalnego nabywa bowiem z mocy prawa udział w gruncie pod budynkiem oraz w częściach wspólnych. Przykładem nieruchomości wspólnej w budynku przeznaczonej do użytku wszystkich mieszkańców są windy, klatki schodowe i korytarze. Takich nieruchomości nie można w zasadzie objąć podziałem quad usum. Pozbawiłoby to bowiem pozostałych mieszkańców możliwości poruszania się po budynku. O tym czym są części wspólne nieruchomości i jakie mają znaczenie pisaliśmy już na naszym blogu. Osoby zainteresowane tym temat zachęcamy do zapoznania się z artykułem dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/08/02/czesci-wspolne-nieruchomosci-co-nalezy-o-nich-wiedziec/
Na czym polega umowa quad usum?
Zdarza się, że współwłaściciele chcą ustanowić możliwość korzystania przez niektórych spośród siebie z części nieruchomości wspólnej. Mogą to zrobić wprowadzając uprawnienie do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej na rzecz osób. Powstaje ono na podstawie umowy o podziale quoad usum.
Co może przewidywać umowa quad usum?
Podział quad usum występuje najczęściej podczas nabywania mieszkania od dewelopera. Najczęściej przewiduje się, że właściciele lokali na parterze nabywają uprawnienie do korzystania z przylegających do nich ogródków. Takie samo uprawnienie wprowadza się wobec tarasów, komórek lokatorskich i miejsc postojowych. Zdarza się, że podział quad usum jest stosowany w kamienicach, w których nie wyodrębniono lokali. Chociaż spotkaliśmy się z przypadkiem, gdy podział guad usum został wprowadzony w jednym z apartamentowców.
W umowie quad usum współwłaściciele mogą na przykład umówić się, że jeśli kamienica posiada ogród to każdemu z nich będzie przysługiwała możliwość do korzystania z określonej jego części, niezależnie od tego, czy lokal znajduje się na parterze, czy na piętrze. Przekazanie części nieruchomości do wyłącznego korzystania oznacza także, że osoba, która nabędzie takie prawo będzie uprawniona do pobierania z niej pożytków i jednocześnie będzie zobowiązana do ponoszenia kosztów jej utrzymania. Warto mieć na uwadze, że umowa quoad usum wiąże nie tylko aktualnych współwłaścicieli, ale także ich następców.
Forma umowy quad usum
Umowa po podziale quoad usum nie wymaga zachowania formy pisemnej. Mimo to zalecane jest zawarcie jej u notariusza. Uprawnienie do korzystania z części wspólnej można wówczas ujawnić w dziale III księgi wieczystej.
Co można zrobić w przypadku naruszenia umowy quad usum przez innego współwłaściciela?
Umowa quad usum wywołuje takie same skutki jak każdy stosunek zobowiązaniowy. Jeżeli któryś ze współwłaścicieli nie respektuje wynikających z niej ustaleń możliwe jest zatem ich wyegzekwowanie w drodze eksmisji. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 1969 r. (sygn. akt III CRN 355/69).
Opracowanie:
Agencja nieruchomości – Cosmopolitan
