Umowa rezerwacyjna – czym jest i czy warto ją zawrzeć?

Umowa rezerwacyjna – czym jest i czy warto ją zawrzeć?

W obrocie nieruchomościami stosuje  trzy rodzaje kontraktów: umowę przedwstępną, umowę przenoszącą własność oraz umowę rezerwacyjną. W dzisiejszym artykule chcielibyśmy zatem zająć się tą ostatnią. Osoby zainteresowane tematem zapraszamy do zapoznania się z naszym najnowszym wpisem blogowym.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna jest kontraktem na mocy którego osoba sprzedająca nieruchomość lub pośrednik zobowiązuje się na jakiś okres czasu zawiesić oferowanie nieruchomości. Umową rezerwacyjną zawiera się także czasami w celu sprawdzenia zdolności kredytowej. Może być ona stosowana na rynku pierwotnym i wtórnym. Ma charakter odpłatny. Możną ją także podpisać pomiędzy zainteresowanym zakupem nieruchomości a właścicielem, deweloperem oraz pośrednikiem. W tym ostatnim przypadku trzeba o tym fakcie  poinformować właściciela. Umowa rezerwacyjna występuje także w transakcjach najmu, gdzie pełni taką samą funkcję.

Cel zawarcia umowy rezerwacyjnej

Z punktu widzenia rezerwującego celem zawarcia umowy rezerwacyjnej jest uzyskanie czasu na podjęcie decyzji  lub sprawdzenie zdolności kredytowej. Z punktu widzenia właściciela jest nim zapewnienia, że osoba zainteresowana zakupem nie wycofa się z przeprowadzenia transakcji. Sprzedaż nieruchomości wymaga bowiem pozyskania przez niego szereg dokumentów, co wiąże się zazwyczaj z koniecznością złożenia kilku wizyt urzędach, a czasami nawet w sądzie. Nikt nie chce podejmować takich działań, jeśli nie ma pewności czy osoba wstępnie zainteresowana przeprowadzeniem transakcji ostatecznie się z niej nie wycofa.

Z jakich elementów powinna składać się umowa rezerwacyjna?

To z jakich elementów powinna składać się umowa rezerwacyjna zależy czy nabywamy mieszkanie na rynku pierwotnym, czy na wtórnym.

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym

Wymogi jakie powinna spełniać umowa rezerwacyjna określone zostały w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Podstawowe elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym powinna w szczególności składać się z następujących elementów:

  1. określenie stron, miejsca i daty jej zawarcia;
  2. określenie ceny nieruchomości;
  3. określenie wysokości opłaty rezerwacyjnej;
  4. określenie czasu trwania umowy;
  5. określenie usytuowania mieszkania wewnątrz budynku;
  6. wskazanie powierzchni użytkowej mieszkania albo domu jednorodzinnego oraz układu pomieszczeń.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym w razie dojścia do skutku transakcji zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. Ustawa nie określa co się stanie, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy kupna nieruchomości. Strony mogą te kwestie doprecyzować w umowie według swojego uznania.

Forma umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym zawierana jest na piśmie pod rygorem nieważności. Nie może ona być przedmiotem cesji, chyba że będzie ona miała miejsce pomiędzy osobami należącymi do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym należy do kategorii umów nienazwanych. Możną ją ukształtować  dowolnie. Oczywiście pod warunkiem, żeby nie sprzeciwiała się przepisom prawa, zasadom współżycia społecznego, ani charakterowi stosunku prawnego, jaki sama kreuje.

Podstawowe elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna powinna określać kto jest jej stronami, a także wskazywać ich podstawowe zobowiązania.

Obowiązki właściciela lub pośrednika nieruchomości

Podstawowym elementem umowy rezerwacyjnej powinno być zobowiązanie właściciela lub pośrednika powinno być to zawieszenie oferowania nieruchomości. W okresie zawieszenia oferowania oferty strony powinny zobowiązać  się do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy przenoszącej własność.

Obowiązki rezerwującego

Zobowiązanie osoby zainteresowanej zakupem powinno sprowadzać się do przekazania właścicielowi lub agencji nieruchomości określonej kwoty pieniężnej tytułem opłaty rezerwacyjnej. Umowa powinna dokładnie regulować co stanie się z tą kwotą, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy przenoszącej własność.

Forma umowy rezerwacyjnej

Mimo, że na rynku wtórnym nie ma wymogu zachowania szczególnej formy umowy, to zalecamy jej zawarcie na piśmie. Nasza warszawska agencja nieruchomości zawsze też taką formę stosuje.

Ile kosztuje zawarcie umowy rezerwacyjnej?

Wysokość opłaty rezerwacyjnej na rynku pierwotnym

Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej na rynku pierwotnym wynika z przepisów prawa. Nie może ona  przekroczyć równowartości 1% ceny mieszkania albo domu jednorodzinnego, jaka została wskazana w sporządzanym przez dewelopera prospekcie informacyjnym.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym wysokość opłaty rezerwacyjnej można ukształtować w sposób dowolny. W naszym  biurze nieruchomości wynosi ona zazwyczaj 1% ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego.

Umowa rezerwacyjna a obowiązek podatkowy

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie jest ona także przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT.

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę rezerwacyjną?

Podpisując umowę rezerwacyjną trzeba przede wszystkim precyzyjnie określić przesłanki zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Powinna ona podlegać zawrotowi w przypadku okoliczności niezawinionych przez rezerwującego. Inną przesłanką może być ujawnienie wad nieruchomości, które nie znanych w dacie jej podpisania.

Umowa rezerwacyjna – czy warto ją zawrzeć?

Podpisanie umowy rezerwacyjnej rodzi korzyści dla obu jej stron. Pełni ona dla nich funkcję gwarancyjną. Sprzedającemu nieruchomość oraz pośrednikowi daje pewność, że może zacząć kompletować dokumenty wymagane do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy przenoszącej własność. Kupującemu daje z kolei gwarancję, że mieszkanie zostanie nabyte niego, a nie przez kogoś innego.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie