W przestrzeni medialnej coraz częściej pojawiają się tezy o nadpodaży mieszkań i stabilizacji cen w Polsce. Choć w ujęciu ogólnokrajowym mogą one mieć swoje uzasadnienie, z perspektywy Warszawy są daleko idącym uproszczeniem. Stolica po raz kolejny pokazuje, że rządzi się własnymi prawami, a lokalne realia znacząco odbiegają od ogólnopolskich analiz.
Wprowadzenie
W niniejszym artykule polemizujemy z publikacją pt. „Gotowe mieszkania czekają na kupujących. ‘Może dojść do paradoksu’. Deweloperzy się nie cieszą”, opublikowaną na portalu next.gazeta.pl. Autorzy artykułu wskazują na rosnącą liczbę gotowych mieszkań, stabilizację cen oraz możliwy napływ lokali na rynek sprzedaży i najmu.
Jako agencja nieruchomości Warszawa, działająca lokalnie i opierająca się na realnych transakcjach, przedstawiamy perspektywę, która w przypadku stołecznego rynku wygląda zupełnie inaczej niż w ujęciu ogólnopolskim.
Rynek nieruchomości jest lokalny – Warszawa nie wpisuje się w ogólnopolskie schematy
Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, a Warszawa jest tego najlepszym przykładem. W stolicy nie obserwujemy nadpodaży mieszkań. Popyt pozostaje wysoki, a ceny w 2025 roku nie ustabilizowały się, lecz wzrosły – i to powyżej poziomu inflacji.
Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem w kraju. Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wynosi ok. 17,8 tys. zł, natomiast na rynku wtórnym ok. 18,3 tys. zł. W przeciwieństwie do wielu dużych miast, w stolicy nie doszło do wyhamowania cen w poprzednim roku.
Ożywienie rynku w IV kwartale 2025 roku
Wyraźne ożywienie warszawskiego rynku nieruchomości było szczególnie widoczne w IV kwartale 2025 r. Kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację był cykl łagodzenia polityki monetarnej.
Seria obniżek stóp procentowych o łącznie 175 punktów bazowych – z poziomu 5,75% do 4,00% – przełożyła się na spadek kosztów finansowania zakupu nieruchomości oraz poprawę zdolności kredytowej nabywców. Dla klientów, z którymi pracuje nasze biuro nieruchomości Warszawa, oznaczało to realny powrót popytu odłożonego w czasie.
Warszawa na tle regionu Europy Środkowo-Wschodniej
Polski rynek nieruchomości w 2025 roku prezentował się znacznie spokojniej niż rynki w krajach sąsiednich. Podczas gdy w Warszawie czy Łodzi wzrosty cen nie przekroczyły 5%, w Kownie sięgnęły 17%, a w Wilnie 13%.
Pod względem bezwzględnych cen Warszawa – ok. 4,2 tys. euro/m² – plasuje się poniżej takich miast jak Praga, Brno czy Bratysława. To sprawia, że stolica Polski pozostaje relatywnie atrakcyjną cenowo metropolią w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Zmiany legislacyjne nie zwiększą podaży w Warszawie
W polemizowanym artykule pojawia się również teza o możliwym napływie nowych mieszkań na rynek w wyniku planowanych zmian ustawowych. Z perspektywy Warszawy scenariusz ten jest mało prawdopodobny.
Projekt ustawy autorstwa środowisk lewicowych najpewniej nie wejdzie w życie lub zostanie znacząco ograniczony. Nawet gdyby został uchwalony, jego realny wpływ dotyczyłby głównie miejscowości turystycznych oraz rynków takich jak Gdańsk czy Kraków, a nie stołecznego rynku mieszkaniowego.
Prognoza na 2026 rok: umiarkowany wzrost cen
Prognozy na 2026 rok wskazują na dalszy umiarkowany wzrost cen mieszkań w Warszawie, na poziomie kilku procent rocznie. Wzrost popytu będzie wynikał przede wszystkim z dalszego spadku stóp procentowych.
Zakłada się, że stopa referencyjna NBP może spaść w okolice 3,5–3,25% przed końcem 2026 r. Choć w styczniu 2026 r. stopy pozostawały jeszcze bez zmian (4,00%), dalsze obniżki powinny zwiększyć zdolność kredytową kupujących nawet o ok. 8%.
Podsumowanie
Warszawski rynek nieruchomości po raz kolejny potwierdza swoją odrębność. Brak nadpodaży mieszkań, rosnące ceny oraz silny popyt sprawiają, że ogólnopolskie tezy o stabilizacji nie oddają realnej sytuacji w stolicy.
Dlatego jako agencja nieruchomości Warszawa oraz doświadczone biuro nieruchomości Warszawa podkreślamy: w przypadku Warszawy kluczowe znaczenie mają lokalne dane, realne transakcje i dogłębna znajomość rynku – a nie uśrednione prognozy dla całego kraju.
