Wynajmując mieszkanie powierzamy do używania przez obcą osobę jeden z najcenniejszych składników naszego majątku. Tymczasem prawo nie chroni interesów wynajmującego, lecz lokatora. Jeśli zatem trafi nam się nieuczciwy najemca to może stać się sprawcą sporych kłopotów. Nieroztropny właściciel może nawet znaleźć się w sytuacji, że taki lokator nie będzie mu płacił czynszu za mieszkanie, a mimo to będzie przez długi czas niemożliwy do usunięcia. Co zatem można zrobić, żeby w maksymalnym stopniu zabezpieczyć się przed nieuczciwym lokatorem? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Umowa najmu okazjonalnego
Najlepszym sposobem zabezpieczenia interesów wynajmującego jest umowa najmu okazjonalnego. Przewiduje ona uproszczony tryb wykwaterowania lokatora, jeśli nie będzie chciał opuścić mieszkania po zakończeniu najmu. Umowa najmu okazjonalnego umożliwia wyprowadzenie lokatora z wynajmowanego mieszkania przez komornika. Nie ma w tym przypadku konieczności inicjowania długotrwałego postępowania sądowego. Nie ma także konieczności zapewnienia przez gminę lokalu zastępczego. Czas oczekiwania na mieszkanie zastępcze może wynosić kilka lat. Warto jest zatem zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, żeby przez długi okres czasu nie stracić możliwości dysponowania mieszkaniem.
Dokumenty konieczne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego
Zawierając umowę najmu okazjonalnego przyszły lokator musi dostarczyć dwa oświadczenia. W pierwszym wskazuje się inną nieruchomości, w której będzie on mógł zamieszkać po ustaniu stosunku najmu. Może ono zostać podpisane przez lokatora lub przez inną osobę. Osoba podpisująca oświadczenie musi właścicielem wskazywanej nieruchomości. Jeśli mieszkanie jest przedmiotem współwłasności, to podpisują się pod nim wszyscy współwłaściciele. Jeśli oświadczenie składane jest pod nieobecność wynajmującego, to podpis pod dokumentem powinien zostać potwierdzony przez notariusza. Nie jest to wymóg ustawowy, ale umożliwia nam sprawdzenie, że zostało ono podpisane przez właściciela. W drugim poddaje się egzekucji. Oświadczenie o podaniu się egzekucji sporządza się w formie aktu notarialnego.
Kaucja
Umowa najmu okazjonalnego stanowi niewątpliwie najlepsze zabezpieczenie wynajmującego, jeśli lokator nie chce się wyprowadzić. Nie uchroni ona jednak przez zniszczeniami w wynajmowanym mieszkaniu, ani przed zaległościami w opłatach czynszowych. Sposobem na zabezpieczenie przed takimi zagrożeniami jest natomiast kaucja. Nie może być ona być wyższa niż równowartość 12-miesięcznego czynszu. W przypadku najmu okazjonalnego może to być co najwyżej 6-krotność. Kaucja powinna zostać zwrócona lokatorowi w ciągu miesiąca od zakończenia najmu. Zwracana kwota podlega waloryzacji. Wynajmujący ma możliwość potrącenia z kaucji należności związanych z najmem. Obejmują one czynsz, opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości, oraz ewentualne szkody w mieszkaniu. Dyskusyjne jest, czy można z niej potrącić także karę umowną z tytułu zerwania umowy.
Zastaw na rzeczach lokatora
Zabezpieczeniem interesów wynajmującego może zastaw na rzeczach lokatora. Dla jego ustanowienia nie jest wymagane składanie przez wynajmującego jakichkolwiek oświadczeń. W przypadku wystąpienia zaległości w zapłace czynszu oraz opłat eksploatacyjnych powstaje on z mocy samego prawa. Przedmiotem zastawu mogą być nie tylko rzeczy należące do lokatora. Mogą to być także ruchomości należące do jego współdomowników. Nie ma znaczenia, czy pozostają oni z lokatorem w formalnym związku. Przedmiotem zastawu nie mogą być ruchomości niepodlegające zajęciu przez komornika. Nie mogą to być zatem przedmioty przeznaczone do użytku osobistego, ani narzędzia pracy.
Ubezpieczenie najmu
Coraz bardziej powszechną formą zabezpieczenia staje się ubezpieczenie. Możliwe jest zastosowanie dwóch ich rodzajów: wykupienia przez lokatora ubezpieczenia OC z tytułu szkód wyrządzonych w mieniu wynajmującego lub polisy obejmującej zaległości w należnościach czynszowych. To pierwsze ma szczególne znaczenie, gdy istnieje ryzyko, że kwota kaucji może nie wystarczyć na pokrycie wysokości wyrządzonych szkód. Sytuacja taka może mieć miejsce zwłaszcza w przypadku luksusowo wykończonych i drogo wyposażonych nieruchomości. To drugie stanowi natomiast zabezpieczenie przed nie wywiązywaniem się przez lokatora z należności czynszowych. Ubezpieczyciele nie oferują polis, które zabezpieczałyby płatności za cały okres najmu. Najczęściej obejmują one tylko zapłatę należności za trzy miesiące. Wykupienie ubezpieczenia nie może być zatem traktowane jako jedyna opcja, ale jako uzupełnienie innych sposobów zabezpieczeń.
Zabezpieczenie interesów wynajmującego nie jest sprawą prostą.Jeśli nie mamy wystarczającej wiedzy i doświadczenia warto zatem skorzystać z usług specjalistów zatrudnionych w warszawskim biurze nieruchomości Cosmopolitan.
