Wynajmując mieszkanie powierzamy do używania przez obcą osobę jeden z najcenniejszych składników naszego majątku. Tymczasem prawo nie chroni interesów wynajmującego, lecz lokatora. Jeśli zatem trafi nam się nieuczciwy najemca to może stać się sprawcą sporych kłopotów. Nieroztropny właściciel może nawet znaleźć się w sytuacji, że taki lokator nie będzie mu płacił czynszu za mieszkanie, a mimo to będzie przez długi czas niemożliwy do usunięcia. Co zatem można zrobić, żeby w maksymalnym stopniu zabezpieczyć się przed nieuczciwym lokatorem? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Umowa najmu okazjonalnego
Najlepszym sposobem zabezpieczenia interesów wynajmującego jest umowa najmu okazjonalnego. Przewiduje ona uproszczony tryb wykwaterowania lokatora, jeśli nie będzie chciał opuścić mieszkania po zakończeniu najmu. Umowa najmu okazjonalnego umożliwia wyprowadzenie lokatora z wynajmowanego mieszkania przez komornika, bez konieczności inicjowania długotrwałego postępowania sądowego i bez uzależnienia przeprowadzenia eksmisji bez konieczności zapewnienia przez gminę mieszkania zastępczego. Jak natomiast wynika z doświadczeń naszego biura nieruchomości w Warszawie czas oczekiwania na mieszkanie zastępcze może wynosić nawet kilka lat. Warto jest zatem zawrzeć skorzystać z takiej opcji, żeby nie stracić możliwości dysponowania mieszkaniem przez tak długi okres czasu.
Zawierając umowę najmu okazjonalnego lokator musi dostarczyć dwa oświadczenia: o wskazaniu innej nieruchomości, w której będzie mógł zamieszkać po ustaniu stosunku najmu i o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Pierwsze z nich może zostać podpisane zarówno przez samego lokatora, jeśli posiada on na własność jakąś inną nieruchomość wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, jak również przez inną osobę, jeśli zobowiąże się ona go przyjąć do siebie w razie ustania najmu. Taka inna osoba musi być oczywiście właścicielem mieszkania. Jeśli stanowi ono przedmiot współwłasności, to pod oświadczeniem o wyrażeniu zgody na przyjęcie lokatora powinni podpisać się wszyscy współwłaściciele. Jeśli takie oświadczenie jest składane pod nieobecność wynajmującego, to podpis właściciela powinien zostać potwierdzony przez notariusza. Nie jest to wprawdzie wymóg ustawowy, ale w przeciwnym razie może okazać się, że pod takim oświadczeniem podpisała się inna osoba, niż właściciel. Dlatego też w standardach naszego warszawskiego biura nieruchomości mieści się wymaganie takich oświadczeń z podpisem notarialnie potwierdzonym. Oświadczenie o podaniu się przez lokatora egzekucji powinno z kolei zostać sporządzone w formie aktu notarialnego.
Kaucja
Umowa najmu okazjonalnego stanowi niewątpliwie najlepsze zabezpieczenie wynajmującego, jeśli lokator nie chce się wyprowadzić. Nie uchroni ona jednak przez zniszczeniami w wynajmowanym mieszkaniu, ani przed zaległościami w opłatach czynszowych. Sposobem na zabezpieczenie przed takimi zagrożeniami jest natomiast kaucja. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów jej wysokość nie może być wyższa niż równowartość 12-miesięcznego czynszu, zaś w przypadku najmu okazjonalnego niż 6-krotność. Kaucja powinna zostać zwrócona lokatorowi w ciągu miesiąca od zakończenia najmu. Jej wysokość kwoty powinna zostać zostać zwaloryzowana, Wynajmujący ma jednak możliwość potrącenia z kaucji należności związanych z najmem, czyli zaległego czynszu oraz innych opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości, a także dokonać kompensaty szkód wyrządzonych przez lokatora. Jest sprawą dyskusyjną, czy ma prawo potrącić z niej także kary umowne, jakie są naliczane w przypadku nieprawidłowego wykonania umowy, czy też w przypadku wcześniejszego jej zerwania.
Zastaw na rzeczach lokatora
Zabezpieczeniem interesów wynajmującego może być ograniczone prawo rzeczowe jakim jest zastaw. Można z niego skorzystać, jeśli lokator zalega nam z zapłatą czynszu oraz innych świadczeń związanych z użytkowaniem nieruchomości a zaległość ta nie przekracza jednego roku. Dla ustanowienia zastawu nie jest konieczne składanie przez wynajmującego jakichkolwiek oświadczeń, ponieważ w przypadku wystąpienia zaległości powstaje on z mocy prawa. Przedmiotem zastawu mogą być nie tylko rzeczy należące do lokatora, ale także do członków jego rodziny, jeśli razem z nim zamieszkują, niezależnie do tego, czy pozostają z nim w formalnym związku. Nie mogą nim być natomiast ruchomości niepodlegające zajęciu zgodnie z przepisami normującymi prowadzenie egzekucji przez komornika. Ich katalog jest niestety dość szeroki, co jednak nie oznacza, że nie ma takich ruchomości, które nie mogą zostać zajęte. Ważne jest jednak wykazanie, że ruchomości te nie stanowią przedmiotów osobistych lokatora, ani jego narzędzi pracy.
Ubezpieczenie najmu
Coraz bardziej powszechną formą zabezpieczenia staje się ubezpieczenie. Możliwe jest zastosowanie dwóch ich rodzajów: zobowiązanie lokatora do wykupienia ubezpieczenia OC z tytułu szkód wyrządzonych w mieniu wynajmującego oraz nabycie przez wynajmującego polisy chroniącej go przed zaległościami w należnościach czynszowych. To pierwsze ma szczególne znaczenie, gdy istnieje ryzyko, że kwota kaucji może nie wystarczyć na pokrycie wysokości wyrządzonych szkód. Sytuacja taka może mieć miejsce zwłaszcza w przypadku luksusowo wykończonych i drogo wyposażonych nieruchomości. To drugie stanowi natomiast zabezpieczenie przed nie wywiązywaniem się przez lokatora z należności czynszowych. Trzeba mieć na względzie, że zakłady ubezpieczeń nie oferują jeszcze takich polis, które zabezpieczałyby płatność czynszu za cały okres najmu, lecz za ściśle określony czas, np. za trzy miesiące. Zawarcie umowy ubezpieczenia jest więc użytecznym sposobem ochrony przed nieuczciwym lokatorem, ale nie może być traktowane jako jedyna opcja, tylko raczej jako uzupełnienie innych sposobów zabezpieczeń.
Jak widać zabezpieczenie interesów wynajmującego nie jest sprawą prostą. Dlatego też, jeśli nie mamy wystarczającej wiedzy i doświadczenia w zawieraniu umów najmu zasadne jest skorzystanie z usług specjalistów, jakimi są doświadczeni pośrednicy zatrudnieni w warszawskim biurze nieruchomości Cosmopolitan.
