Zawierając umowę przedwstępną kupna – sprzedaży nieruchomości wprowadza się do niej najczęściej klauzule zabezpieczające interesy stron w przypadku nie zawarcia umowy przenoszącej własność. Najczęściej stosowanymi zabezpieczeniami są zaliczka i zadatek. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy przybliżyć naszym czytelnikom czym jest zadatek? Chcielibyśmy także wyjaśnić jakie mogą być skutki prawne zadatku w przypadku nie zawarcia umowy w razie nieuzyskania przez kupującego kredytu.
Czym jest zadatek?
Zadatek wpłacany jest przez nabywcę na podstawie umowy przedwstępnej. Ma on takie znaczenie, że w razie nie zawarcia umowy przenoszącej własność z winy kupującego sprzedający może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, zaś w razie nie zawarcia umowy przenoszącej własność przez sprzedającego kupujący może żądać od niego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (zob. art. 394 §1 k.c.).
W jakiej wysokości powinien zostać ustalony zadatek?
Przepisy Kodeksu Cywilnego nie określają wysokości zadatku, pozostawiając tę kwestię woli stron. Żeby zadatek mógł pełnić swoją funkcję jego wysokość nie powinna być ustalona na zbyt niskim poziomie. Wycofanie się kontrahenta z umowy przenoszącej własność nie byłoby bowiem zbyt dotkliwe. Mogłoby zatem okazać się prawdopodobne. Jest zwyczajowo przyjęte, że kształtuje się w przedziale od 5 do 10 % ceny sprzedaży.
W jakich okolicznościach zadatek podlega zwrotowi?
Zadatek przepada w razie nie zawarcia umowy przed kupującego. Obowiązek zapłaty kupującemu sumy dwukrotnie wyższej powstanie natomiast w razie nie przystąpienia do umowy przez sprzedającego. Takie skutki nie wystąpią jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących tylko po jednej ze stron. Zadatek będzie wówczas podlegał zwrotowi w wysokości w jakiej został otrzymany. Zgodnie z definicją kodeksową będzie to miało miejsce, jeżeli niewykonanie umowy przenoszącej własność nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (zob. art. 394 § 1 k.c.). Co zatem należy rozumieć pod pojęciem okoliczności, za które strona nie ponosi odpowiedzialności? Katalog takich okoliczności może być obszerny. Jedną z nich może stanowić nieuzyskanie przez kupującego kredytu.
Nieuzyskanie kredytu a zwrot zadatku
W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że jeśli strony mają świadomość, że zakup nieruchomości ma być finansowany ze środków z kredytu a kupujący podejmuje starania o jego uzyskanie kredytu i finalnie go nie otrzyma to może być to okoliczność świadcząca o braku jego odpowiedzialności. Żeby otrzymać zadatek powinien zatem wykazać, że podjął w celu uzyskania kredytu. Warto, żeby mógł przedstawić promesę jego udzielenia. Odmowa udzielenia kredytu nie może wynikać z zaniedbań kupującego, polegających chociażby na niedostarczeniu bankowi wszelkich niezbędnych dokumentów i oświadczeń. Jeżeli zatem nabywca nieruchomości wykaże, że nie zachodzą po jego stronie żadne zaniedbania to sprzedający powinien zwrócić mu otrzymany zadatek. Takie wnioski wynikają z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. (IV CK 212/03). Podobne wnioski wynikają z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r. (sygn. akt V CSK 293/15).
Stanowisko powyższe zostało podtrzymane w m.in, w wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa z dnia 1 czerwca 2017 r. ( sygn. akt VIII C 2410/15), gdzie stwierdzono, że skoro powódka dołożyła należytych starań, aby otrzymać kredyt, do czego jednak ostatecznie nie doszło, toi ziściły się przesłanki, o których mowa w art, 394 § 3 k.c. dające powódce podstawę do żądania zwrotu zadatku. Podobnie Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 12 lutego 2016 r. (sygn . akt II Ca 2581/15) uznając, że w razie nie uzyskania kredytu obie strony ponoszą winę za niezawarcie umowy przyrzeczonej co powinno skutkować zwrotem zadatku.
Przepisy normujące zadatek mają charakter dyspozytywny. Można więc wprowadzić do umowy przedwstępnej postanowienia wyłączające możliwość zwrotu zadatku w przypadku nieudzielenia kupującemu kredytu. Można także zwolnić sprzedającego z obowiązku jego zwrotu bez potrzeby wykazania, że kupujący dochował wymaganych formalności.
Czasami strony uzależniają zwrot zadatku od zapłaty odstępnego wynoszącego od 10 do 25 % wartości zadatku. Odstępna ma za zadanie zrekompensować sprzedającemu straty poniesione wskutek związania się umową przedwstępną. Obejmują one koszty wynagrodzenia agencji nieruchomości, opłaty administracyjne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz raty kredytu uiszczane w okresie związania umową.
Opracowanie:
COSMOPOLITAN – mokotowska agencja nieruchomości
