Ceny mieszkań w Warszawie są niewątpliwie bardzo wysokie. Nic zatem dziwnego, że większość osób, które chcą nabyć własną nieruchomość musi posiłkować się kredytem. Dokonanie takiego zakupu jest niewątpliwie bardziej skomplikowane niż jeśli następuje to ze środków własnych. Przejście przez procedurę kredytową wymaga bowiem sporo czasu i załatwienia wielu formalności. Chcielibyśmy zatem wyjaśnić krok po kroku jak należy tego dokonać. Osoby, które chcą dowiedzieć się czegoś na ten temat zapraszamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym wpisem blogowym
Określenie zdolności kredytowej
Krokiem poprzedzającym nabycie mieszkania na kredyt jest określenia naszej zdolności kredytowej. Żeby tego dokonać należy udać się do banku lub do doradcy finansowego. Zdolność kredytowa obliczana jest w oparciu o kilka kryteriów, z których najważniejszymi są: wysokość i źródła osiąganych dochodów, wysokość zobowiązań, ilość osób pozostających w gospodarstwie domowym i historia kredytowa.
Kryterium nr 1 – wysokość i źródła dochodów
Wysokość osiąganych dochodów jest podstawowym kryterium jakie jest brane pod uwagę dla określenia zdolności kredytowej. Równie ważne są jednak także skąd je czerpiemy. Najkorzystniejsza jest sytuacja, gdy osoba ubiegająca się o udzielenie kredytu ma zawartą umowę o pracę na czas nieoznaczony. W nieco gorszej sytuacji są natomiast osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę na czas oznaczony, umowy o dzieło lub zlecenia i prowadzące działalność gospodarczą. W tym ostatnim przypadku wymagane jest najczęściej przedstawienie bankowi dokumentów, które wykażą regularność uzyskiwanych przez przedsiębiorcę przychodów.
Kryterium nr 2 – wysokość innych zobowiązań kredytobiorcy
Zdolność kredytowa to uproszczając szacunkowe określenie możliwości finansowych kredytobiorcy. Dlatego też jeśli osoba ubiegająca się o kredyt posiada jeszcze inne zobowiązania finansowe to będzie to miało wpływ na obniżenie jej zdolności kredytowej.
Kryterium nr 3 – ilość osób w gospodarstwie domowym
W celu obliczenia zdolności kredytowej konieczne jest oszacowanie średnich miesięcznych wydatków osoby starającej się o kredyt. Uzależnione są one w duży stopniu od liczby osób jakie pozostają na jej utrzymaniu. Dlatego też bezdzietna para, z uwagi na niższe koszty utrzymania, będzie miała wyższą zdolność kredytową od rodziny z dziećmi, nawet jeśli rodzina osiąga nieco wyższe dochody.
Kryterium nr 4 – historia kredytowa
Ważnym czynnikiem dla określenia zdolności kredytowej jest historia regulowania zobowiązań z tytułu innych pożyczek lub kredytów. Osoba, która nie miała nigdy z tym kłopotów będzie niewątpliwe oceniana wyżej, od takiej która w przeszłości miała z tym problemy. Warto mieć na uwadze, że instytucje finansowe mogą badać naszą historię kredytową nie tylko na podstawie danych własnych, ale także korzystając z innych źródeł, takich jak chociażby dane Biura Informacji Kredytowej.
Wkład własny
Czynnikiem wpływającym na uzyskanie kredytu jest posiadanie własnych środków finansowych. Banki nie udzielają już, jak to miało miejsce w przeszłości, kredytów na 100% wartości nieruchomości lub nawet więcej. Obecnie, w zależności od instytucji finansowej, trzeba posiadać wkład własny na poziomie 10-20% wartości nieruchomości.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym
Gdy uzyskamy wiedzę na temat naszej zdolności kredytowej to możemy przystąpić do poszukiwania nieruchomości. Trzeba mieć na uwadze, że nie każde mieszkanie można nabyć ze środków z kredytu hipotecznego. Taki problem może wystąpić, gdy zamierzamy nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego status prawny gruntu pod budynkiem jest nieuregulowany. Takie mieszkania może być co prawda przedmiotem obrotu, ale tylko za gotówkę, ponieważ zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego uważa się, że nie stanowi ono prawa do nieruchomości, lecz jego ekspektatywę. Dla takiej nieruchomości nie ma zatem możliwości założenia księgi wieczystej.
Jeśli chcemy nabyć mieszkanie z drugiej ręki, to pierwszym krokiem powinno być zawarcie z właścicielem nieruchomości umowy przedwstępnej. Procedura kredytowa może w trwać nawet około 2 miesięcy. Zasadne jest zatem, żeby określić go na 3 miesiące.
Po podpisaniu umowy przedwstępnej możemy udać się do banku celem złożenia wniosku kredytowego. Warto jest wybrać się do kilku instytucji finansowych, ponieważ w razie gdyby jedna z nich odmówiłaby nam udzielenia kredytu to będziemy mieć szansę na udzielenie go przez inną. Jeśli natomiast uzyskamy zgodę z kilku instytucji, to będziemy mogli dokonać wyboru najkorzystniejszej dla nas oferty. Po podpisaniu umowy kredytowej kolejnym krokiem powinno być umówienie się do notariusza w celu zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego konieczne jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis hipoteki. Czynności tej można dokonać osobiście, albo za pośrednictwem notariusza. Ostatnim krokiem powinna być wizyta w naszym banku celem uruchomienia kredytu. Następuje to poprzez dokonanie przez bank przelewu na konto sprzedającego.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym
Po dokonaniu wyboru mieszkania należy udać się do notariusza celem zawarcia umowy deweloperskiej. Wykazuje ona pewne podobieństwo do umowy przedwstępnej, ale zawiera dwie istotne różnice. Po pierwsze, mieszkanie nie jest jeszcze najczęściej wybudowane. Po drugie zapłata ceny dokonywana jest w transzach, które są wypłacane deweloperowi wraz z postępem prac na budowie.
Kolejnym krok po podpisaniu umowy deweloperskiej jest złożenie wniosku o udzielenie kredytu. Najlepiej jest zrobić to równocześnie w kilku instytucjach finansowych. Dzięki temu, jeśli uda nam się uzyskać kilka pozytywnych decyzji, będziemy mogli dokonać wyboru najkorzystniejszej dla nas oferty.
Następnym krokiem jest zawarcie z umowy kredytowej i dopełnieniem formalności dla uruchomienia kredytu. Po zakończeniu budowy konieczne jest wyodrębnienie lokalu i zawarcie z deweloperem umowy przeniesienia własności. Tak samo jak na rynku pierwotnym wiąże się to z ustanowieniem hipoteki. Tak jak na rynku wtórnym można tego dokonać osobiście, albo za pośrednictwem notariusza.
Opracowanie:
Agencja nieruchomości Cosmopolitan
