Kupno mieszkania należy do najważniejszych decyzji, jakie musimy podjąć w naszym życiu. Wybór odpowiedniego lokum nie jest sprawa prostą, zarówno pod względem zdefiniowania naszych potrzeb, jak również z punktu widzenia bezpieczeństwa trakcji. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy udzielić paru rad dla osób nabywających mieszkanie z rynku wtórnego.
Dlaczego warto kupić mieszkania na rynku wtórnym?
Zakup mieszkania na rynku wtórnym ma oczywiście wady i zalety. Podstawową przewagą nad rynkiem pierwotnym jest to, że lokal mieszkalny już fizycznie istnieje. Nie trzeba zatem wyczekiwać na jego wybudowanie przez dewelopera, ani denerwować się ewentualnymi opóźnieniami. Jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie technicznym i estetycznym to nie musimy także zaprzątać sobie głowy jego wykończeniem. W dzisiejszych czasach kiedy ceny materiałów wykończeniowych drożeją i brakuje ekip wykończeniowych może to naprawdę przysporzyć wielu stresów. Kupując mieszkania z rynku wtórnego nie musimy także wsłuchiwać się w trwające u sąsiadów prace wykończeniowe. Kolejną ich zaletą jest to, że znajdują się one często w atrakcyjniejszych lokalizacjach oraz mają atrakcyjniejsze rozkłady. O wadach i zaletach zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym pisaliśmy już szczegółowo tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/05/23/czy-lepiej-jest-nabyc-mieszkanie-z-rynku-pierwotnego-czy-wtornego/
Jak znaleźć odpowiednie mieszkanie?
Tym co powinno poprzedzać zakup mieszkania jest zdefiniowanie naszych potrzeb. Żeby to zrobić trzeba odpowiedzieć sobie na klika pytań. Na jakim etapie życia jesteśmy? Czy ma to być docelowe mieszkanie, czy zamierzamy w nim mieszkać tylko przez kilka lat? Inne potrzeby mieszkaniowe ma student, inne osoba zakładająca rodzinę a inne osoba w wieku starszym. Dla studenta najważniejsze będzie dobre skomunikowanie jego nieruchomości z uczelnią. Znaczenie będzie miało także położenie nieopodal miejsc atrakcyjnych dla młodych ludzi, takich jak bary, czy dyskoteki. Inaczej swoje potrzeby mieszkaniowe będzie definiować młoda rodzina. Mieszkanie jakiego będzie poszukiwać powinno być z założenia większe i posiadać inny rozkład. W takim przypadku ważne, żeby oprócz dobrego skomunikowania z miejscami pracy, w jego pobliżu znajdowały się obiekty istotne z punktu widzenia młodych rodzin, takie jak np. przedszkola, szkoły, czy place zabaw. Jeszcze inaczej będą swoje potrzeby definiować seniorzy. Tutaj znaczenie będzie mieć usytuowanie mieszkania w budynku. Lokal dla seniora powinien znajdować się albo na parterze, albo w budynku wyposażonym w windę. Znaczenie może mieć także położenie mieszkania blisko sklepów, aptek, czy przychodni.
Ustalenie stanu prawnego nieruchomości
Jeśli już wybierzemy konkretne mieszkanie to należy zapoznać się z jego stanem prawnym. Podstawowe informacje znajdują się w księdze wieczystej. Można z niej się dowiedzieć, kto jest właścicielem lokalu, a także czy jest on obciążony kredytem albo innym ciężarami lub roszczeniami. Jeżeli w księdze wieczystej wpisane są wzmianki lub roszczenia powinno to wzbudzić nasz niepokój. Jednakże nie wszystkie z nich muszą być niebezpieczne. Najczęściej spotykanym wpisem w dziale trzecim księgi wieczystej jest roszczenie o uiszczenie opłaty przekształceniowej. Opłata ta nie jest duża i przeważnie została już opłacona przez właściciela, ale sąd mógł nadążyć z ich wykreśleniem. Często spotykanym wpisem jest hipoteka ustanowiona dla zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Nie jest on niebezpieczny dla nabywcy, ponieważ mieszkania obciążone kredytem mogą być przedmiotem obrotu. Warunkiem ich sprzedaży jest uzyskanie od banku kredytobiorcy promesy wykreślenia hipoteki. Stan prawny lokalu może być ustalany na podstawie innych dokumentów. Informację czy mieszkanie nie jest zadłużone można uzyskać w postaci zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty. Żeby ustalić, czy w mieszkaniu nie ma osób zameldowanych uzyskuje się stosowne zaświadczenie z urzędu meldunkowego. Nie wszystkie lokale mieszkalne mają założone księgi wieczyste. Nie musi mieć założonej księgi wieczystej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Stan prawny takiego mieszkania można ustalić na podstawie zaświadczenia ze spółdzielni. Pośrednicy z naszej warszawskiej agencji nieruchomości Cosmopolitan mają bardzo dobre rozeznanie jakie dokumenty powinny być zgromadzone dla ustalenia stanu prawnego mieszkania i służą w tym zakresie pomocą.
Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania
Oprócz stanu prawnego warto jest także sprawdzić stan techniczny mieszkania. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku mieszkań w starszym budownictwie. Warto jest zatem dowiedzieć się, czy były wymieniane instalacje albo czy budynek został zrewitalizowany i ocieplony. Pozwoli to w przyszłości uniknąć różnych uciążliwości. Warto jest także zaopatrzyć się w świadectwo energetyczne. Jeżeli mieszkanie wymaga remontu dobrze jest ustalić jaki powinien być zakres takich prac. Ma to szczególne znaczenie w przypadku parkietu, który jeśli nie będzie się nadawał do wycyklinowania to powinien zostać wymieniony, co jest dużym kosztem.
Umowa przedwstępna sprzedaży
Po sprawdzeniu stanu prawnego lokalu można przystąpić do jego zakupu. Jeśli mieszkanie nabywane jest na kredyt to sprzedaż jest poprzedzana umową przedwstępną. Strony określają w niej najważniejsze elementy umowy przyrzeczonej, takie jak choćby cena za mieszkanie zostanie oraz termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Biorąc pod uwagę, że procedury kredytowe trwają najczęściej ok. 2-3 miesiące to najbezpieczniej jest określić taki termin na 3-4 miesięcy. Elementem takiej umowy jest najczęściej zadatek. Ma on takie znaczenie, że gdyby kupujący wycofał się z zawarcia umowy przyrzeczonej to zadatek przepada, a gdyby to sprzedający się wycofał to będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej, jak również w formie aktu notarialnego. Akt notarialny ma skutek silniejszy. Jeśli sprzedający uchyli się od zawarcia umowy przenoszącej własność to kupujący będzie mógł domagać się jej zawarcia przed sądem. Umowa pisemna nie daje nabywcy takich możliwości, uprawnia jedynie do domagania się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Umowa przenosząca własność
Umowa przenosząca własność jest zawierana w formie aktu notarialnego. Może być ona zawarta przez strony osobiście, jak również przez pełnomocników. Pełnomocnictwa powinny także zostać udzielone w formie aktu notarialnego. Powinna ona określać m.in. sposób zapłaty ceny za nieruchomość. Jeżeli lokal nabywany jest za gotówkę to płatność może nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy na rachunek depozytowy notariusza, albo bezpośrednio po jej zawarciu. W przypadku nieruchomości nabywanych za kredyt konieczne jest udanie się przez kupującego z umową przenoszącą własność do banku w celu uruchomienia środków.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Po przeniesieniu własności i zaksięgowaniu się na koncie sprzedającego zapłaconych środków pieniężnych dochodzi do przekazania mieszkania. Z czynności tej sporządza się protokół, który jest podstawą do zawarcia przez nabywcę umów z dostawcami mediów. Prawidłowo sporządzony protokół powinien zawierać stan liczników, a także opisywać szczegółowo stan nieruchomości. Agenci naszego warszawskiego biura nieruchomości przywiązuje dużą wagę do starannego sporządzania protokołów przekazania mieszkania na specjalnie przygotowanych do tego formularzach.
