Zakup mieszkania od dewelopera – na co należy zwrócić uwagę?

Nowe mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem wśród nabywców. Nic w tym dziwnego, ponieważ posiadają one wiele takich udogodnień, które rzadko występują w starszym budownictwie. Niemniej, jeżeli rozważamy nabycie mieszkania na rynku pierwotnym to powinniśmy mieć świadomość, że może to wiązać się z pewnymi niedogodnościami lub niebezpieczeństwami. Chcielibyśmy zatem wyjaśnić naszym czytelnikom na czym mogą one polegać, a także przybliżyć im jak wyglądają etapy nabycia mieszkania od dewelopera.

Zakup mieszkania od dewelopera – zalety

Podstawową przewagą mieszkań z rynku pierwotnego są towarzyszące im udogodnienia, które bardzo rzadko występują w starszym budownictwie, takie jak chociażby miejsca postojowe w garażach podziemnych. Lokale budowane przez deweloperów są również przeważnie lepiej dostosowane do współczesnych gustów i wymagań, chociażby ze względu na bardziej pożądane przez nabywców rozkłady. Świeżo wybudowane mieszkania bardziej podobają się im także z tego powodu, że budynki oddawane przez deweloperów sprawiają wrażenie czystych i schludnych. Nie bez znaczenia jest oczywiście okoliczność, że są one najczęściej kupowane przez osoby będące w podobnym wieku, przez co łatwiej jest im nawiązywać relacje z nowymi sąsiadami.

Zakup mieszkania od dewelopera – wady

Pomimo przedstawionych powyżej zalet zakup mieszkania od dewelopera nie jest też pozbawiony pewnych wad. Wynikają one najczęściej z lokalizacji budynków oraz ekonomiki współczesnego budownictwa. Inwestycje deweloperskie realizowane są przeważnie w dzielnicach oddalonych od centrum, co spowodowane jest rzecz jasna brakiem wolnych terenów pod zabudowę. Ekonomika budownictwa wymusza natomiast gęstą zabudowę, co powoduje, że na małych obszarach powstaje bardzo dużo mieszkań, czego konsekwencją jest oczywiście spora gęstość zaludnienia. Kolejny problem może wynikać z tego, że za przedsięwzięciami deweloperskimi nie nadążają inwestycje publiczne, przez co trudno jest w takiej okolicy chociażby zapisać dziecko do szkoły, czy przedszkola.

Kolejną wadą rynku pierwotnego jest to, że deweloperzy oferują mieszkania mające powstać w przyszłości. Ściśle rzecz biorąc nie oferują oni nawet mieszkań, tylko roszczenia o ich wybudowanie i przeniesienie własności. Oczywiście, pewną część oferty na rynku pierwotnym stanowią istniejące lokale, niemniej jest ich stosunkowo niewiele, a poza tym są one najczęściej mniej atrakcyjne. Wynika to zarówno z ich ceny – są one przeważnie droższe od tych, które mają powstać za kilka lub kilkanaście miesięcy, jak również z indywidulanych właściwości. Takie mieszkania, które przez kilkanaście miesięcy nie zostały sprzedane, mają najczęściej mniej funkcjonalne rozkłady, gorsze usytuowanie względem stron świata lub mało atrakcyjny widok za oknem.

Oprócz przedstawionych powyżej niedogodności z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym mogą wiązać się pewne zagrożenia. Najważniejszymi z nich są: ryzyko niezakończenia budowy przez dewelopera i brak wiedzy nabywcy o planowanej w przyszłości zabudowie najbliższej okolicy.

Ryzyko nr 1 – niezakończenie budowy mieszkania przez dewelopera

Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera należy mieć świadomość, że przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero po jej wybudowaniu i wyodrębnieniu. Inaczej ma się sprawa z zapłatą ceny, ponieważ następuje to w trakcie budowy, a więc przed przeniesieniem własności. Obecna sytuacja i tak jest zdecydowanie korzystniejsza dla nabywców niż to miało miejsce przed laty, ponieważ ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego  (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445) wprowadziła zasadę, że środki pieniężne przekazywane są na prowadzony przez bank rachunek powierniczy. Bank przekazuje je deweloperowi  w transzach wraz z postępami prac na budowie.

Nowe przepisy wzmocniły niewątpliwie bezpieczeństwo nabywców. Niemniej nawet rachunek powierniczy może nie uchronić nabywcy przed sytuacją, w której deweloper nie poradzi sobie z realizowanym przedsięwzięciem i nie dokończy inwestycji. Dlatego też zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości powinniśmy bardzo dobrze prześledzić wiarygodność firmy, z którą będziemy zawierać umowę. Pomocne będą tu chociażby dane udostępniane w KRS-ie, takie jak sprawozdanie finansowe i sprawozdanie z działalności spółki. Jeżeli mamy wystarczającą wiedzę prawną i ekonomiczną to możemy dokumentację finansową dewelopera przeanalizować samodzielnie, jeśli natomiast nie wszystko rozumiemy, możemy skorzystać z pomocy specjalistów.

Ryzyko nr 2 – brak wiedzy o planowanej w przyszłości zabudowie najbliższej okolicy

Kolejne ryzyko zakupu mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z tym, że inwestycje deweloperskie powstają najczęściej w takich okolicach, które są w małym stopniu zagospodarowane. W dzielnicach centralnych są to najczęściej obszary poprzemysłowe, tak jak ma to miejsce w Warszawie na tzw. Nowym Żoliborzu, w okolicy Ronda Daszyńskiego i ul. Jana Kazimierza na Woli. W lokalizacjach oddalonych od centrum, jak np. na Białołęce, czy też zyskującym na popularności Chrzanowie na Bemowie, nowe osiedla powstają na obszarach rolniczych. Jeżeli zatem dookoła wznoszonego budynku mieszkalnego istnieją jeszcze wolne tereny to koniecznie należy zainteresować się co ma znajdować się na nich w przyszłości. Inaczej może okazać się, że obiecywany nam piękny widok z okna będzie tylko krótkotrwałym doświadczeniem.

Jak wyglądają poszczególne etapy zakupu mieszkania od dewelopera?

Jeżeli mimo istniejących zagrożeń i niezgodności zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, to cały proces jego nabycia będzie przedstawiał się następująco:

Etap nr 1 – zawarcie umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest zawierana w formie pisemnej. Wyłącza ona możliwość dalszego oferowania lokalu przez dewelopera lub działające w jego imieniu biuro nieruchomości. Wiąże się ona najczęściej z koniecznością zapłaty przez nabywcę zaliczki. Dzięki rezerwacji mieszkania możemy rozpocząć przygotowania do zawarcia umowy deweloperskiej.

Etap nr  2 – zawarcie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. Jej treść jest w dużym stopniu określona przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego  (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445). Przewiduje ona, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania w określonym terminie mieszkania, a następnie jego wyodrębnienia i zawarcia umowy sprzedaży, zaś nabywca zobowiązuje się do zapłaty umówionej ceny na podstawie określonego harmonogramu. Zawarcie umowy deweloperskiej jest krokiem umożliwiającym rozpoczęcie przez nabywcę starań w kierunku uzyskania kredytu hipotecznego.

Etap nr 3 – zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego

Zawarcie umowy przenoszącej własność mieszkania może nastąpić po zakończeniu budowy i uzyskaniu z urzędu zaświadczenia o samodzielności lokalu. Taka umowa jest oczywiście zawierana w formie  aktu notarialnego.

Etap nr 4 – protokolarny odbiór lokalu mieszkalnego

Odbiór lokalu może nastąpić po zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nawet wcześniej. Jest on więc uwarunkowany tylko jego wybudowaniem i uzyskaniem przez dewelopera z urzędu zaświadczenia o jego samodzielności. Od momentu odbioru nabywca zobowiązany jest do uiszczania opłat eksploatacyjnych wobec zarządcy, który jest najczęściej ustanawiany jeszcze przez dewelopera.

Opracowanie:
Cosmopolitan – agencja nieruchomości Warszawa