Na rynku wtórnym oferowane są często nieruchomości obciążone długiem. Ich ceny bywają często bardzo atrakcyjne w porównaniu do tych niezadłużonych. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zastanowić się, czy warto jest nabyć takie mieszkanie i jakie wiąże się z tym ryzyko?
Mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku
Najczęściej spotykana jest sytuacja, gdy mieszkanie obciążone jest hipoteka stanowiącą zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Takie obciążenie nie jest w polskich realiach traktowane jako wada. Zakup takiego lokalu wiąże się wprawdzie z dodatkowymi formalnościami, aczkolwiek nie powoduje to jakiegoś szczególnego ryzyka. Chcąc nabyć taką nieruchomość konieczne jest uzyskanie przez sprzedającego ze swojego banku zaświadczenia o saldzie kredytu i kosztach jego wcześniejszej spłaty oraz zgody na wykreślenie hipoteki. Akt notarialny sprzedaży lokalu zawiera elementy typowe dla umów przenoszących własność nieruchomości, jaki i charakterystyczne tylko dla nieruchomości obciążonych hipoteką. Tym drugim jest sposób dokonania płatności. Kwota odpowiadająca wartości zadłużenia przelewana jest na rachunek służący do obsługi kredytu, natomiast nadwyżka na rachunek sprzedającego. Temat ten był już poruszany na naszym blogu. Osoby chcące uzyskać więcej informacji zachęcamy do zapoznania się z wpisem blogowym, który jest dostępny pod linkiem: https://www.biurocosmopolitan.pl/2020/11/18/jak-sprzedac-dom-obciazony-kredytem-hipotecznym/
Mieszkanie obciążone hipoteką przymusową
Hipotekę przymusową ustanawiana się na rzecz urzędu skarbowego lub organu rentowego (ZUS, KRUS). Stanowi ona zabezpieczenie należności z tytułu podatków lub składek na ubezpieczenie społeczne. Może ona powstać także w postępowaniu sądowym jako zabezpieczenie dochodzonych roszczeń. Dokonując zakupu nieruchomości z hipoteką przymusową należy zadbać o jej wykreślenie z księgi wieczystej. W przeciwnym przypadku dług hipoteczny przejdzie na nabywcę. Jak do tego doprowadzić? Jeśli wysokość długu nie jest duża to można wprowadzić do umowy przedwstępnej postanowienie, że nabywca przekaże właścicielowi zadatek, który posłuży do spłacenia zadłużenia. Jeśli wartość zadłużenia jest spora, wówczas należy podjąć działania podobne jak w przypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy. Przed zawarciem umowy przenoszącej własność trzeba uzyskać zgodę wierzyciela na jej wykreślenie.
Tak jak w przypadku kredytu bankowego płatność za takie mieszkanie trzeba podzielić na dwa przelewy. Pierwszy dokonuje się na rachunek bankowy wierzyciela, zaś drugi stanowiący nadwyżkę ponad wartość długu, na rachunek sprzedającego. Inaczej przedstawia się sytuacji gdy hipotekę ustanowiono w postępowaniu sądowym. W takim przypadku dokonanie jej spłaty na rachunek wierzyciela jest niemożliwe, ponieważ skoro toczy się postępowanie sądowe to nie wiadomo jeszcze jaki wyrok zapadnie. Żeby zatem nabyć taką nieruchomość bez obciążenia hipotecznego należy zatem przekazać kwotę odpowiadającą wysokości zadłużenia do depozytu sądowego.
Zakup mieszkania objętego egzekucją przez komornika
Zakup mieszkania objętego postępowaniem egzekucyjnym jest możliwy. Trzeba mieć jednak na uwadze, że jeśli zbycie nastąpi po zajęciu nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego to nie będzie ono skuteczne wobec komornika. Dlatego też najlepiej, żeby załatwić sprawę jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Jeżeli wartość egzekwowanego przez komornika świadczenia nie jest znaczna najlepiej jest zawrzeć z właścicielem umowę przedwstępną, która będzie przewidywała, że właściciel spłaci zadłużenie u komornika ze środków pochodzących z zadatku. Do umowy sprzedaży nieruchomości konieczne będzie przedstawienie przez właściciela nieruchomości postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego.
Zakup mieszkania z długiem wobec spółdzielni lub wspólnoty
Zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary z nią związane. Do dnia przekazania mieszkania zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji mieszkania ponosi dotychczasowy właściciela. Jeśli miał on zaległości z tego tytułu należy zadbać o to, żeby zostały one spłacone przed przeniesieniem własności nieruchomości. Sprawę można załatwić już na etapie umowy przedwstępnej. Sprzedający zobowiąże się w niej do spłacenia zaległości w opłatach eksploatacyjnych ze środków pochodzących z zadatku. Można ją załatwić również na etapie umowy przenoszącej własność. Zapłata ceny dzieli się wówczas na dwa przelewy. Pierwszy do wysokości zadłużenia wykonuje się na rzecz spółdzielni lub wspólnoty. Nadwyżka trafia natomiast do zbywającego.
W jaki sposób sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone?
Wpisy o zajęciach komorniczych widnieją w dziale III księgi wieczystej, natomiast o hipotekach w dziale IV. Jeżeli chcemy uzyskać informację na temat uiszczania opłat eksploatacyjnych należy udać się do administracji spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty.
Jak widać zakup zadłużonego mieszkania nie jest sprawą prostą i może wiązać się z ryzykiem dla nabywcy. Dlatego też decydując się na nabycie takiej nieruchomości najlepiej jest skorzystać z usług specjalistów z warszawskiej agencji nieruchomości – Cosmopolitan.
