W poniedziałek rząd zaprezentował szczegółowe rozwiązania jakie ma przynieść dla wynajmujących mieszkania program “Polski Ład”. Proponowane zmiany nie są niestety korzystne dla właścicieli mieszkań. W dzisiejszym artykule chcielibyśmy przypomnieć obecnie funkcjonujące rozwiązania i przedstawić szczegóły nowych propozycji.
Obecne zasady opodatkowania wynajmu mieszkań
Niedawno pisaliśmy o tym jak można rozliczać podatek dochodowy od wynajmu mieszkań. Przypomnijmy zatem, że zgodnie z obowiązującymi przepisami podatnik ma prawo wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych albo ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W pierwszym przypadku podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód podatnika pomniejszony o koszty jego uzyskania i odpisy amortyzacyjne, który podlega opodatkowaniu stawką 17 lub 32 proc., w zależności od osiągniętego dochodu. W drugim przypadku podstawę opodatkowania stanowi przychód, który w zależności od wielkości uzyskanego przychodu jest opodatkowany stawką 8,5 proc. lub 12,5 proc. Do końca 2020 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych mógł być stosowany tylko przez osoby prywatne. Od stycznia 2021 r. taki sposób rozliczania podatku może być wybrany przez osoby prowadzące działalność gospodarczą.
Jak już wspominaliśmy ryczałt stanowi prostszą, ale niekoniecznie korzystniejszą metodą opodatkowania. Przy jego wyborze podatnik nie ma bowiem możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania oraz odpisów amortyzacyjnych. Przedstawialiśmy wyliczenie, z którego wynikało, że przypadku ustalenia wysokiej indywidualnej stawki amortyzacji istnieje możliwość, żeby wynajmujący przez dwadzieścia, czy może nawet trzydzieści lat w ogóle nie zapłacił podatku. Jeżeli ktoś z naszych czytelników chciałby dowiedzieć się o obowiązujących zasadach rozliczania podatku dochodowego od wynajmu mieszkań to zachęcamy do zapoznania się z naszym wpisem blogowym dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/07/20/opodatkowanie-wynajmu-mieszkania/
Propozycje opodatkowania wynajmu w ramach “Polskiego Ładu”
Wiele wskazuje na to, że od nowego roku zmienią się na niekorzyść podatników zasady rozliczania podatku dochodowego od wynajmu . Zgodnie z zaprezentowanymi w poniedziałek propozycjami zniknąć ma możliwość rozliczania się na zasadach ogólnych przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Tacy podatnicy będą mogli rozliczać się już tylko ryczałtem. Przestanie istnieć możliwość pomniejszania przychodu o opłaty eksploatacyjne, koszty remontów, wydatki na zakup mebli i sprzętów, odpisy amortyzacyjne, odsetki i prowizje od kredyty hipotecznego, ubezpieczenie, czy prowizję biura nieruchomości. Proponowane zmiany mają dotknąć ok. 200 tys. osób, spośród ogółu około miliona, które wybrały rozliczanie podatku dochodowego na zasadach ogólnych. Szacuje się, że zyski podatkowe budżetu państwa z tytułu wprowadzenia takich rozwiązań wyniosą około pół miliarda złotych. Zmiany te tłumaczone są tym, że nieruchomości nie ulegają amortyzacji ponieważ przez cały czas rosną na wartości. Nie do końca tak jest, ponieważ na rynku nieruchomości występują zarówno wzrosty jak i spadki. Powstaje też pytanie dlaczego zabiera się możliwość amortyzacji nieruchomości wynajmowanych przez osoby prywatne, a pozostawia się ją dla osób prowadzących działalność gospodarczą? Wydaje się to niezrozumiałe.
Pozytywnym skutkiem wprowadzenia nowych regulacji może być schłodzenie rynku. Od pewnego czasu pojawiają się pomysły, że państwo powinno wprowadzić mechanizmy obniżające rentowność z wynajmu nieruchomości. Trzeba mieć na uwadze, że jednym z postulowanych w tym zakresie rozwiązań było wprowadzenie podatku katastralnego. Jeżeli więc obecne propozycje miałyby być alternatywą dla jego wprowadzenia to oczywiście lepiej, żeby to właśnie one zostały wprowadzone. Pojawia się jednak pytanie, dlaczego możliwość rozliczenia podatku na zasadach ogólnych zachowają przedsiębiorcy, w sytuacji, gdy na rynek nieruchomości wchodzą coraz aktywniej gracze instytucjonalni, którzy wykupują całe inwestycje deweloperskie? Wydaje się to niezrozumiałe. Miejmy zatem nadzieję, że ostateczne rozwiązania będą różniły się od zaproponowanych, zaś jeśli możliwość amortyzacji mieszkań zostanie wyłączona, to na takich samych zasadach będą traktowane osoby prywatne i przedsiębiorcy.
Opracowanie
Cosmopolitan – warszawska agencja nieruchomości
