Najemca nie zawsze jest zachwycony sposobem urządzenia mieszkania przez jego właściciela i często chciałby urządzić jego przestrzeń po swojemu. Czy może tego dokonać bez zgody właściciela, a jeśli tak to w jakim zakresie? Czy do zmiany aranżacji wynajmowanego mieszkania konieczne jest uzyskanie jeszcze jakichś dodatkowych zgód lub zezwoleń? O tym można przeczytać w dzisiejszym wpisie blogowym naszego warszawskiego biura nieruchomości.
Zmiana aranżacji wynajmowanego mieszkania – regulacje prawne
Podstawowym aktem prawnym, który normuje wzajemne obowiązki stron umowy najmu jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej art. 6b najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia wyłącznie za zgodą wynajmującego.
Powyższy przepis ma zastosowanie do zwykłej umowy najmu. W przypadku najmu okazjonalnego sposób dokonywania zmian w lokalu powinien określać umowa.
Zmiana aranżacji wynajmowanego lokalu – umowa najmu okazjonalnego
W umowie najmu okazjonalnego wprowadza się najczęściej klauzulę, że zmiany w lokalu dokonywane są za zgodą wynajmującego. Umowa powinna określać sposób jej wyrażenia. Najczęściej ma to miejsce na piśmie, rzadziej w formie e-maila lub smsa. Zdarza się, że w samej umowie strony określają jakie prace mogą zostać dokonane przez lokatora. Najczęściej jest to możliwość przemalowania ścian na inne kolory. Lokator nie może oczywiście wprowadzać tylko takie zmiany, które nie doprowadzą do ingerencji w części wspólne. Nie może również prowadzić takich prac, które naruszą konstrukcję budynku.
Wprowadzenie możliwości zmiany aranżacji mieszkania wiąże się z zamieszczeniem w umowie odpowiedniej klauzuli. Przewiduje ona najczęściej, że po zakończeniu najmu lokator przywróci lokal do stanu poprzedniego. Obowiązek ten czasami zabezpiecza się poprzez uiszczenie wyższej kaucji. Na warszawskim rynku nieruchomości wynosi ona zazwyczaj równowartość jednego czynszu. Warto zatem oszacować koszt przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Górnej wysokości kaucji nie można jednak określić całkowicie dowolnie. W umowie najmu okazjonalnego maksymalna nie może one przekroczyć sześciomiesięcznego czynszu najmu.
Strony mogą oczywiście umówić się, że lokator nie będzie miał obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, jeśli wprowadzone zmiany podnoszą wartość nieruchomości. Warto w takim przypadku zadbać o właściwe uregulowanie w umowie wzajemnych rozliczeń po zakończeniu najmu.
Zmiana aranżacji wynajmowanego lokalu – dodatkowe zgody
Uzyskanie zgody właściciela lokalu może będzie niewystarczające, jeśli prace aranżacyjne miałyby ingerować w części wspólne lub naruszać konstrukcję budynku. W pierwszym przypadku koniecznej będzie dodatkowo uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. W tym drugim konieczne będzie natomiast uzyskania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia prac adaptacyjnych pod nadzorem kierownika budowy.
