Początek roku przynosi tradycyjnie zmiany w zasadach rozliczania podatków. Oczywiście nie są one korzystne dla właścicieli nieruchomości. Istnieje pewien sposób, dzięki któremu nie będą one tak bardzo odczuwalne. Osoby zainteresowane tym zagadnieniem zachęcamy do zapoznania się z dzisiejszym wpisem blogowym.
Jak można było do tej pory rozliczać najem mieszkania?
Przez całe lata dochód z wynajmu mieszkania można było rozliczać bądź na zasadach ogólnych bądź na w postaci ryczałtu. Ten pierwszy sposób był na pewno bardziej skomplikowany. Mógł być natomiast zdecydowanie korzystniejszy. Umożliwiał on zaliczanie odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu. Roczna stawka amortyzacji była zróżnicowana w zależności od formy prawnej nieruchomości. W przypadku mieszkań hipotecznych wynosiła ona 1,5%. W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali było to 2,5%.
Właściciel mieszkania o wartości 500.000 zł mógł zaliczyć doi kosztów uzyskania przychodu opłaty eksploatacyjne od 7.500 zł do 12.500 zł. W koszty uzyskania przychodu można było zaliczyć także opłaty eksploatacyjne oraz wydatki poniesione na wykończenie i wyposażanie mieszkania. Pozwalało to podatnikom znacząco zmniejszyć wysokość należnego podatku czasu całkowitego zamortyzowania wartości nieruchomości.
Jak można rozliczać wynajem mieszkania w 2023?
Obecnie dochody z wynajmu można rozliczać tylko na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego. Podstawę opodatkowania stanowi zatem przychód osiągany z wynajmu. Jeśli w ciągu roku podatkowego nie przekracza kwoty 100 tys. zł to stosuje się stawkę 8,5 proc., zaś po jego przekroczeniu stawkę 12,5 proc.
Wariant 1: opłaty eksploatacyjne niewyodrębnione z czynszu
Określenie podstawy opodatkowania zależy od konstrukcji umowy. Warto w niej wyraźnie rozdzielić stawkę czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas sam czynsz.
Przykład: Pan Jan wynajmuje dwupokojowe mieszkania w Warszawie za kwotę 3.000 zł miesięcznie. W umowie najmu nierozdzielone stawki czynszu najmu od opłat niezależnych od właściciela. Podstawę opodatkowania stanowi przychód w wysokości 3.000 zł. W skali roku przychód osiągany przez Pana Jana za tytułu wynajmu wynosi zatem 36.000 zł, co przy pomnożeniu przez stawkę ryczałtu 8,5% daje podatek do zapłaty w wysokości 3060 zł.
Wariant 2: opłaty eksploatacyjne wyodrębnione z czynszu
Umowa najmu może zostać skonstruowana w taki sposób, że wyodrębni się w niej stawkę czynszu i opłat eksploatacyjnych. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wówczas sam czynsz.
Przykład: Pani Małgorzata wynajmuje dwupokojowe mieszkanie w Warszawie za kwotę 3.000 zł miesięcznie. W umowie najmu rozdzielono stawkę czynszu w kwocie 2.500 zł i opłaty eksploatacyjne w kwocie 500 zł. Podstawę opodatkowania stanowi czynsz najmu w wysokości 2.500 zł miesięcznie. W skali roku przychód osiągany przez Panią Małgorzatę wynosi 30.000 zł, co przy pomnożeniu go przez stawkę ryczałtu 8,5% daje podatek do zapłaty w kwocie 2550 zł.
Powyższe stanowisko znajduje oparcie w interpretacji podatkowej z dnia 9 kwietnia 2021 r. Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej (0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.M) wyraził w niej stanowisko, że opłaty eksploatacyjne, które na podstawie umowy ponosi najemca, nie stanowią przychodu z najmu lokalu mieszkalnego.
Dzięki prostemu zabiegowi można znacząco obniżyć wysokości podatku. Konieczne jest jednak odpowiednie skonstruowanie umowy. Warto w tym celu skorzystać z usług doświadczonych pośredników nieruchomości zatrudnionych w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan.
