Początek roku przynosi tradycyjnie zmiany w podatkach. Te ostatnie są oczywiście niezbyt korzystne dla właścicieli mieszkań. Istnieje jednak pewien prosty zabieg, dzięki któremu nie muszą one być aż tak bardzo odczuwalne. Osoby zainteresowane zapoznaniem się z zagadnieniem zachęcamy do zapoznania się z naszym najnowszym wpisem blogowym.
Jak można było rozliczać najem mieszkania w 2022 r.?
Przez lata dochód z wynajmu mieszkania można było rozliczać bądź na zasadach ogólnych bądź na w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ten drugi sposób być uważany za nieco bardziej skomplikowany, ale też bardziej opłacalny dla podatnika, zwłaszcza jeśli czerpał on dochody z wynajmowania większej ilości mieszkań. Do kosztów uzyskania przychodu można było bowiem zaliczać m.in. odpisy amortyzacyjne. Roczna stawka amortyzacji wynosiła 1,5% w przypadku mieszkań stanowiących odrębną własność oraz 2,5% w przypadku mieszkań będących spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jeśli zatem mieszkanie zostało nabyte za kwotę 500.000 zł to corocznie można było zaliczyć w koszty uzyskania przychodu od 7.500 zł do 12.500 zł. Biorąc pod uwagę, że w koszty uzyskania przychodu można było zaliczyć również opłaty eksploatacyjne oraz wydatki ponoszone na wykończenie i wyposażanie lokalu pozwalało to wielu podatnikom unikać zapłaty podatku aż do czasu całkowitego zamortyzowania wartości nieruchomości.
Jak można rozliczać wynajem mieszkania w 2023?
Obecnie dochody z wynajmu można rozliczać tylko na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego. Podatek wyliczany jest zatem od wysokości przychodu. Jeśli nie przekracza on w ciągu roku podatkowego kwoty 100 tys. zł to obowiązuje stawka 8,5 proc., zaś po jego przekroczeniu stawka 12,5 proc. Wysokość osiąganego przychodu zależy w dużym stopniu od tego w jaki sposób został on opisany w umowie. Jeśli została w niej wskazana całkowita kwota, jaką najemca obowiązany jest uiszczać na rzecz wynajmującego to stanowi ona przedmiot opodatkowania.
Przykład: Pan Jan wynajmuje dwupokojowe mieszkania w Warszawie za kwotę 3.000 zł miesięcznie. W umowie najmu nierozdzielone stawki czynszu najmu od opłat niezależnych od właściciela. Podstawę opodatkowania stanowi przychód w wysokości 3.000 zł. W skali roku przychód osiągany przez Pana Jana za tytułu wynajmu wynosi zatem 36.000 zł, co przy pomnożeniu przez stawkę ryczałtu 8,5% daje podatek do zapłaty w wysokości 3060 zł.
Umowa najmu może jednak zostać skonstruowana w taki sposób, że odrębnie zostanie w niej wskazana kwota czynszu a odrębnie opłaty niezależne od właściciela. Do tych ostatnich zalicza się wydatki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, na dostarczanie energii elektrycznej i paliwa gazowego. Zdaniem ekspertów od prawa podatkowego, rozdzielenie w umowie stawki czynszu i opłat niezależnych od właściciela skutkuje zaliczeniem jako przychodu tylko samego czynszu.
Przykład: Pani Małgorzata wynajmuje dwupokojowe mieszkanie w Warszawie za kwotę 3.000 zł miesięcznie. W umowie najmu rozdzielono stawkę czynszu w kwocie 2.500 zł i opłaty eksploatacyjne w kwocie 500 zł. Podstawę opodatkowania stanowi czynsz najmu w wysokości 2.500 zł miesięcznie. W skali roku przychód osiągany przez Panią Małgorzatę wynosi 30.000 zł, co przy pomnożeniu go przez stawkę ryczałtu 8,5% daje podatek do zapłaty w kwocie 2550 zł.
Powyższe stanowisko wynika między innymi interpretacji z dnia 9 kwietnia 2021 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej (0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.M), w której potwierdził on, że koszty opłat eksploatacyjnych, które na podstawie umowy najmu ponosi najemca, nie stanowią przychodu z najmu lokalu mieszkalnego określonego w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Dzięki prostemu zabiegowi można zatem obniżyć wysokości podatku od wynajmu mieszkania. W tym celu konieczne jest jednak odpowiednie skonstruowanie umowy najmu. Przy jej tworzeniu warto jest więc skorzystać z usług doświadczonych pośredników nieruchomości jacy są zatrudnieniu w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan.
Przytoczone powyżej zagadnienie stanowi jedynie interpretację przepisów prawa podatkowego. W konkretnym przypadku warto jest dodatkowo zaciągnąć opinii doradcy podatkowego.
