Dokładnie w zeszłym roku w lipcu opisywaliśmy potencjał rynku nieruchomości na Żoliborzu Południowym. Postawiliśmy wówczas tezę, że jest to część Warszawy charakteryzująca się bardzo dużym potencjałem wzrostu. Czy nasze przewidywania okazały się słuszne? Jak wygląda sytuacja obecnie?
Żoliborz Południowy
Żoliborz Południowy jest częścią rejonu Sadów Żoliborskich Dzielnicy Żoliborz Miasta Stołecznego Warszawy. Nie stanowi on wyodrębnionej jednostki administracyjnej. To zwyczajowa nazwa obszaru położonego w kwartale ulic Broniewskiego, Al. Armii Krajowej, Placu Grunwaldzkiego oraz linii kolejowej Warszawa Zachodnia – Warszawa Gdańska. Sformułowanie „Żoliborz Południowy” używane jest zamiennie z określeniami „Nowy Żoliborz” i „Żoliborz Przemysłowy”. To ostatnie wzięło się stąd, że przez dziesięciolecia przeważały na tym terenie obiekty przemysłowe, magazyny i składy. Pozostałością przemysłowej historii tego obszaru są budynki zlokalizowane na terenie Instytutu Chemii Przemysłowej. Zmiana charakteru tego terenu rozpoczęła się mniej więcej dekadę temu, kiedy to w miejsce likwidowanych obiektów przemysłowych zaczęły powstawać budynki mieszkalne. Więcej na temat tej części Warszawy pisaliśmy już w zeszłym roku tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2020/07/23/zoliborz-poludniowy-dzielnica-z-potencjalem/.
Ceny mieszkań na Żoliborzu Południowym
Biuro Nieruchomości Cosmopolitan działa aktywnie na Żoliborzu, Woli i Śródmieściu, dlatego z uwagą obserwujemy sytuację na rynku nieruchomości na Nowym Żoliborzu. Według portalu Szybko.pl średnia cena ofertowa mieszkań w Dzielnicy Żoliborz wynosiła w czerwcu 2020 r. 12 559 zł za metr kwadratowy, zaś obecnie wynosi już 13 794 zł. Nie posiadamy danych z samego tylko Żoliborza Południowego. Możemy za to podzielić się informacjami o kontraktach jakich tutaj dokonywaliśmy.
W grudniu 2020 r. przeprowadziliśmy transakcję sprzedaży mieszkania o powierzchni 77 m. kw. wraz z dwoma miejscami postojowymi. W czerwcu 2021 r. sprzedaliśmy mieszkanie o powierzchni 65 m.kw. z jednym miejscem postojowym. Pierwsze, położone przy ul. Krasińskiego, znajdowało się w ofercie Biura Nieruchomości Cosmopolitan przez rok czasu. Drugie, zlokalizowane przy ul Przasnyskiej, tylko przez kilku dni. Oba lokale miały mniej więcej podobny standard. Każde z nich posiadało oczywiście swoje zalety i wady. Trudno nam jednoznacznie ocenić, które z nich było atrakcyjniejsze. Pierwsze sprzedaliśmy za cenę 11 554 zł za metr kwadratowy, drugie za 14 923 zł. Zestawienie tych dwóch przykładów to na pewno za mało, żeby określić średnią cenę transakcyjną. Mimo to na tym konkretnym rynku mamy do czynienia z dynamicznym wzrostem.
Co powoduje wzrost cen mieszkań na Żoliborzu Południowym?
Czynnikiem powodującym wzrost cen jest zawsze stosunek podaży do popytu. W ostatnim czasie na Żoliborzu Południowym zostało zrealizowanych wiele inwestycji deweloperskich, takich jak „Żoliborz Artystyczny”, „Młody Żoliborz”, „Żoli Żoli”, czy „sPlace Park”. Dopóki były one w fazie realizacji podaż mieszkań była tutaj stosunkowo wysoka. Wyprzedaż oferty deweloperskiej zaowocowała gwałtownym ograniczeniem podaży. Z uwagi na utrzymujący się nadal wysoki popyt na mieszkania w tej lokalizacji, który wynika z niskooprocentowanych kredytów, paniki jaka powstała w obawie przed inflacją oraz dobrego położenia, doprowadziło to do gwałtownego wzrostu cen.
Perspektywy rynku nieruchomości na Żoliborzu Południowym
Na Żoliborzu Południowym znajdują się jeszcze wolne grunty pod zabudowę. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje realizację koncepcji nowego Placu Grunwaldzkiego. Na przylegających działkach, które obecnie są niezabudowane, zlokalizowane zostaną budynki o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym. W najbliższych latach będą tu więc realizowane kolejne inwestycje deweloperskie. Zabudowa Placu Grunwaldzkiego przyczyni się do do zwiększenia podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Nie pozostanie to oczywiście bez wpływu na rynek wtórny, który będzie się musiał dostosować do rynku pierwotnego. Budowa nowego Placu Grunwaldzkiego będzie ostatnim dobrym momentem na nabycie mieszkania na Żoliborzu Południowym, jak również w przylegających częściach Woli i Śródmieścia. Potem będzie już możliwe tylko nabywanie mieszkań na rynku wtórnym. To będzie zaś oznaczać niską podaż i bardzo wysokie ceny.
