Mieszkania w dużych miastach nieustannie drożeją. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy jest obawa przed inflacją. Wiele osób, które posiadają oszczędności w gotówce, z niepokojem obserwuje rosnące ceny towarów i usług oraz wyciąga z tego wniosek, że najlepszym sposobem na ochronę swoich oszczędności jest zakup mieszkania. Tylko czy na pewno?
Zakup mieszkania w szczycie hossy a skumulowana inflacja
Zacznijmy długoterminowo, cofając się do szczytu poprzedniej hossy. Jest wrzesień 2007 r. Wg portalu Morizon.pl średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie wynosi wówczas 9.810 zł za metr kwadratowy. Załóżmy, że skoro trwa prosperity, to osoba zainteresowana nabyciem mieszkania nie ma przesadnie dużych możliwości negocjacyjnych, dlatego też udaje jej się wynegocjować upust w wysokości 5% . Nabywa zatem mieszkanie w cenie 9.319 zł za metr kwadratowy. Wróćmy teraz do grudnia 2021 r. Wg tego samego portalu Morizon.pl średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania wynosi 12.901 zł. Tak jak 14 lat temu znajduje się osoba zainteresowana, która składa propozycję cenową i udaje jej się uzyskać 5% upust. Finalnie więc mieszkanie można sprzedać za cenę 12.255 zł za metr kwadratowy, czyli o 31% więcej od ceny zakupu.
Według kalkulatora dostępnego na stronie internetowej Ministerstwa Finansów skumulowana inflacja od września 2007 r. do listopada 2021 r. wyniosła 37,95%., a więc nominalnie zakup takiego mieszkania nie uchronił naszych oszczędności przed inflacją. Ktoś może powiedzieć, że rzeczywista inflacja różni się od oficjalnie podawanej. No dobrze, ale dokonane przez nas wyliczenie także zostało nieco zaniżone, ponieważ nie uwzględniliśmy kosztów zakupu nieruchomości, takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie warszawskiej agencji nieruchomości i notariusza. W dodatku przyjęliśmy jeszcze założenie, że mieszkanie nie wymagało remontu. Tylko, czy jeśli wówczas jego standard był akceptowalny, to czy będzie tak obecnie? Czy zatem kupujący nie będzie chciał wynegocjować za nie większego upustu, niż tylko 5%?
Uwzględnijmy zysk, jaki moglibyśmy osiągnąć przez 14 lat wynajmu (albo równoważny z nim dochód w postaci zamieszkiwania we własnym mieszkaniu). W takim przypadku wartość inwestycji przekroczy poziom inflacji. Jeśli roczny zysk z wynajmu wyniesie 3% wartości początkowej mieszkania to osiągnie on 42 %. Rzeczywista stopa zwrotu z takiej inwestycji stanowi więc aż 73%!
Zakup mieszkania w dole bessy a skumulowana inflacja
Czas przeanalizować sytuację z punktu widzenia osoby, która nabyła mieszkanie na dnie ostatniej bessy. Cofnijmy się zatem w czasie, ale tym razem do lipca 2013 r. Wg portalu Morizon.pl średnia cena ofertowa mieszkania metra kwadratowego wynosiła wówczas 8.125 zł. Załóżmy, że udało nam się nabyć mieszkanie za cenę niższą o 5% od ofertowej, a więc za 7.718 zł. Wróćmy teraz znowu do grudnia 2021 r. Średnia cena ofertowa wynosi obecnie 12.901 zł. Załóżmy, że tak jak przed laty pojawił się kupiec, który złożył propozycję o 5% niższą, czyli 12.255 zł, i została ona przyjęta. Mieszkanie zostało zatem sprzedane o 59% drożej niż 8 lat wcześniej. W tym samym czasie skumulowana inflacja wyniosła 12.91 %. Jeżeli mieszkanie zostanie wynajęte za 3% w stosunku rocznym, to łączna stopa zwrotu wyniesie aż 111%!
Czy na zakupie mieszkania można stracić?
W szczycie ostatniej hossy średnia cena ofertowa mieszkania w Warszawie wynosiła 9.810 zł a w dole poprzedniej bessy 8.125 zł. Jeżeli zatem ktoś kupił nieruchomość we wrześniu 2007 r. i sprzedał w lipcu 2013 r. to statystycznie nominalna strata wyniosła 18%. Biorąc zaś pod uwagę, że w czasie rosnącego rynku możliwości negocjacyjne kupujących są mniejsze mogła być ona nawet jeszcze większa. Jeśli dodamy do tego skumulowaną inflację, która w tym okresie wyniosła 22,54% to strata z inwestycji jest naprawdę spora. Wynosi on bowiem, aż 40,54%. Na zakupie nieruchomości można stracić, ale tylko przy założeniu, że poruszamy się w horyzoncie krótko lub średnioterminowym. Wiele także zależy, czy mieszkanie jest wynajmowane. Jeżeli nabywca będzie czerpał dochód z wynajmu, to nominalnie wyjdzie na zero. Pozostanie jednak stratny o wysokość inflacji.
Przedstawione powyżej wyliczenia są oczywiście tendencyjne, ponieważ za ich podstawę wzięto okresy liczone od ostatniej hossy i ostatniej bessy. Gdyby za termin początkowy przyjąć każdą inny datę to uzyskane wyniki plasowałyby się gdzieś pośrodku. Na ich podstawie można się jednak pokusić o twierdzenie, że prawie zawsze zakup mieszkania będzie się długoterminowo wiązał się z osiągnięciem stopy zwrotu ponad poziom inflacji, zwłaszcza jeśli będzie ono wynajmowane.
