Klienci, którzy do nas dzwonią zastanawiają się jak właściwie wygląda współpraca z naszym biurem nieruchomości? Pytają jakie czynności po kolei wykonujemy? W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zatem punkt po punkcie wytłumaczyć wchodzi w skład naszej umowy pośrednictwa.
1. Spotkanie w lokalu
Na początek spotykamy się z klientem w lokalu. Podczas takiego spotkania podpisujemy umowę pośrednictwa i dokonujemy wyceny. Kierujemy się tutaj kilkoma przesłankami. Najistotniejszą jest lokalizacja. Pozostałymi są powierzchnia, wiek i standard budynku, a także układ pomieszczeń, standard wykończenia lokalu i doświetlenie. W przypadku nieruchomości gruntowych bierzemy pod uwagę zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie został uchwalony możliwość uzyskania warunków zabudowy. Znaczenie mają także takie czynniki jak uzbrojenie terenu kształt działki oraz jej sąsiedztwo.
2. Przygotowanie strategii marketingowej
Analizujemy potencjał nieruchomości, jej atrakcyjność na tle konkurencji i szereg innych czynników. Następnie dobieramy odpowiedni plan marketingowy. Przywiązujemy wagę do współpracy z innymi biurami nieruchomości, ponieważ mogą one mieć klientów na naszą ofertę. Umieszczamy zatem nasze ogłoszenie w wewnątrz agencyjnym systemie wymiany ofert MLS i rozsyłamy do zaprzyjaźnionych z nami pośredników. Często sięgamy do własnej bazy klientów, którzy zgłaszali zapotrzebowanie na zakup nieruchomości o wskazanych przez siebie parametrach.
3. Przygotowanie ogłoszenia
W celu przygotowania ogłoszenia przeprowadzamy sesję zdjęciową. Jeśli jest to konieczne przygotowujemy home staging, który idealnie sprawdza się we wnętrzach wymagających „ocieplenia” oraz stworzenia nastroju. Przygotowujemy opis nieruchomości. Zawiera on najważniejsze informacje, które mogą zainteresować klienta poszukującego. Oprócz danych o cenie, metrażu, liczbie pomieszczeń i standardzie oferowanego lokalu, są w nim zawarte również informacje o najbliższej okolicy i jej skomunikowaniu z innymi lokalizacjami.
4. Promocja
Prowadzimy aktywną promocję ofert na portalach branżowych. Pilnujemy, aby były one na samym szczycie list ogłoszeń. Jeśli jest to możliwe wywieszamy baner na balkonie lub w oknie mieszkania. Poza umieszczeniem ogłoszenia na portalach internetowych korzystamy z narzędzi dedykowanych wyłącznie dla biur nieruchomości, takich jak system wymiany międzyagencyjnej MLS WSPON. Dzięki temu nieruchomość znajduje się w bazach około 300 pośredników zrzeszonych, którymi są w większości warszawskie agencje nieruchomości.
5. Prezentacja nieruchomości
Żadna nieruchomość nie sprzeda się, ani nie wynajmie się sama. Do tego potrzebne jest przeprowadzenie spotkania, podczas którego doświadczony agent nieruchomości zaprezentuje jej zalety. Do każdej prezentacji przystępujemy dobrze przygotowani, aby móc odpowiedzieć na jak największą liczbę pytań dotyczących nieruchomości.
6. Negocjacje ceny
Negocjacje ceny to ulubiona część pracy naszych pośredników. W dzisiejszych czasach nie wystarczy powiedzieć, że na nieruchomość czeka cala kolejka klientów. Nikt już nie wierzy w takie techniki sprzedaży, ponieważ dawno odeszły one do lamusa. Negocjacje powinny zostać przeprowadzone w taki sposób, żeby doprowadzić do sfinalizowania transakcji i nie zepsuć relacji między stronami. Ich prowadzanie jest procesem trudnym, wymagającym silnych nerwów, asertywności i znajomości technik mediacyjnych.
7. Akceptacja oferty
Naszą rolą jest pogodzenie sprzecznych interesów stron, żeby doprowadzić do finalizacji transakcji. Zdarza się, że prezentowana oferta okazuje się atrakcyjna dla kilku klientów. W przypadku wynajmu nie wybieramy pierwszej oferty, aby jak najszybciej sfinalizować transakcję i zainkasować prowizję. Wychodzimy z założenia, że znaczenie ma nie tylko stawka czynszu, ale także wiarygodność przyszłego lokatora. Zdajemy sobie sprawę, że mieszkanie stanowi jeden z najbardziej wartościowych składników majątku naszego klienta. Zachęcamy zatem właścicieli do korzystania z takich instrumentów, które chronią ich interesy, w szczególności do zawierania umów najmu okazjonalnego.
8. Finalizacja transakcji
Na przedsionku transakcji pojawia pytanie – co zrobić ze wszystkimi formalnościami i dokumentami? Na szczęście klient po to zgłosił się do naszego warszawskiego biura nieruchomości, że może poczuć się zaopiekowany. Podstawowymi dokumentami, jakie są wymagane do sprzedaży mieszkania są: podstawa nabycia (np. akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenie o braku zaległości w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych i świadectwo charakterystyki energetycznej. Jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku lub darowizny należy jeszcze przedstawić zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku obowiązku uiszczenia podatku od spadków i darowizn albo, że taki podatek został zapłacony. Jeżeli nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym trzeba przedstawić dodatkowo zgodę banku na wykreślenie hipoteki. W zależności od stanu prawnego może powstać konieczność dostarczenia jeszcze innych dokumentów. W przypadku wynajmu, jeśli zawieramy umowę najmu okazjonalnego, to oczekujemy dostarczenia oświadczenia o posiadaniu przez klienta innej nieruchomości ,do której może się udać po ustaniu stosunku najmu, oraz złożenia przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
9. Przekazanie kluczy
Ostatni punkt naszej współpracy stanowi sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. W przypadku nieruchomości na wynajem sporządzamy zdjęcia, które ukazują stan nieruchomości w chwili jej przekazania. Zwracamy uwagę na wszelkie rysy, ubytki w ścianach, meblach itp. Pozwala to na sprawdzenie, czy pojawiły się one w trakcie eksploatacji lokalu, czy istniały wcześniej. Wykonane zdjęcia do protokołu zdawczo-odbiorczego są następnie wysyłane stronom na ich adresy e-mail. Pomaga to uniknąć niedomówień i ewentualnych sprzeczek.
Jak widać nasza agencja nieruchomości podejmuje na rzecz klientów szereg działań, które mają na celu zabezpieczyć ich interesy i doprowadzić do przeprowadzenia transakcji. Zapraszamy zatem do współpracy.
