Podstawową informacją, jaką chciałyby uzyskać osoby, które przymierzają się do sprzedaży mieszkania jest cena, jaką mogą za nie uzyskać. Może ona zależeć od wielu różnych czynników. W dzisiejszym wpisie blogowym wyodrębniliśmy 10 najważniejszych spośród nich, które chcielibyśmy szczegółowo omówić.
Lokalizacja
Za najbardziej atrakcyjne uważane są mieszkania położone w centrach dużych miast lub w dzielnicach uważanych za najbardziej prestiżowe lub pożądane. W Warszawie uchodzą za takie Śródmieście, Żoliborz i Mokotów. Według danych portalu Domiporta średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania na warszawskim Śródmieściu w marcu 2024 r. wyniosła 24.692 zł. Na Żoliborzu było to 19.655 zł a na Mokotowie 20.027 zł. Ostatnio na znaczeniu zyskała także Wola, zwłaszcza ta jej część, która znajduje się w okolicy Ronda Daszyńskiego. Według portalu Domimporta średnia cena metra kwadratowego w tej dzielnicy w marcu 2024 r. osiągnęła poziom 21.210 zł. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego dla całej stolicy wyniosła 17.933 zł. W pozostałych dzielnicach podstawowe znaczenie ma ich skomunikowanie. Z tego względu za najbardziej atrakcyjne lokalizacje uchodzą Ursynów i Bielany. Na znaczeniu zyskują także te rejony, które zostaną wkrótce połączone ze Śródmieściem nowymi stacjami metra, tak jak chociażby zachodnia część Bemowa.
Rok budowy i sztandar budynku
Niebagatelne znaczenie dla określenia wartości mieszkania ma rok budowy i standard budynku. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości oddane do użytku w okresie ostatnich dwudziestu lat. Wynika to z faktu, że są one postrzegane jako nowe i świeże, a ponadto posiadają szereg udogodnień, jakie są oczekiwane przez współczesnego nabywcę, takich jak chociażby miejsca postojowe w garażu podziemnym, wózkownie, czy rowerownie. Za atrakcyjne uchodzą także mieszkania w starych kamienicach. W ich przypadku dużo może jednak zależeć od standardu budynku oraz najbliższego sąsiedztwa. Za najmniej pożądane uważane są mieszkania znajdujące się w blokach z wielkiej płyty oraz w kamienicach w złym stanie technicznym, które położone są w okolicach nie cieszących się dobrą renomą.
Stan techniczny i standard wykończenia
Najwyższe ceny osiągają lokale, które zostały wykończone z wysokiej klasy materiałów oraz na wyposażeniu których znajdują się dobrej klasy meble oraz sprzęty. Istotne jest zwłaszcza to czy na podłodze ułożono drewniany parkiet, czy też znajdują się na niej panele. Tym na co często zwraca się uwagę jest rodzaj okien, a szczególności to czy zostały one wykonane z drewna, plastiku, czy z aluminium. Znaczenie ma standard wykończenia kuchni i łazienki, z zwłaszcza to, czy zastosowano w nich naturalne kamienie lub stiuki na ścianach.
Udogodnienia dla mieszkańców
Czynnikiem, który może mieć wpływ na wartość lokalu jest winda. Jeśli mieszkanie, które znajduje się na trzecim lub czwartym pietrze, pozbawione jest takiego udogodnienia, to cena metra kwadratowego może być w tym przypadku znacząco niższa. Mniejsze znaczenie mają natomiast takie udogodnienia jak siłownia, czy basen dla mieszkańców. Podnoszą one wprawdzie prestiż samego budynku, ale nie mają tak naprawdę większego wpływu na codzienny standard życia.
Powierzchnia i układ mieszkania
Mimo, że większe mieszkania, z uwagi na liczbę metrów kwadratowych, są najdroższe, to cena metra kwadratowego jest w nich statystycznie najniższa. Najwyższe stawki za metr kwadratowy występują w kawalerkach, zaś najniższe w czteropokojowych i większych. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale, w których na jak najmniejszej powierzchni można wydzielić jak największą liczbę pokoi. I tak w przypadku dwupokojowego mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych cena metra kwadratowego będzie zdecydowanie niższa, niż w przypadku dwupokojowego mieszkania o powierzchni 40 metrów kwadratowych. Podobnie, większym powodzeniem będzie cieszyło się mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 70 metrów kwadratowych, niż mieszkanie dwupokojowe o takim samym metrażu.
Dostępność infrastruktury i usług
Czynnikiem jaki wpływa na atrakcyjność mieszkania, a tym samym na cenę metra kwadratowego, jest znajdująca się w pobliżu infrastruktura społeczna w postaci szkół, placówek służby zdrowia, centrów handlowych, kawiarni, czy restauracji. Nie bez znaczenie jest także sąsiedztwo terenów zielonych oraz obiektów służących uprawianiu sportu oraz rekreacji.
Aspekty prawne
Wpływa na wartość mieszkania mają ustanowione na nim obciążenia i ograniczenia, takie jak służebności, hipoteki przymusowe oraz dożywocie. Ponadto, na warszawskim rynku nieruchomości występuje wiele lokali, które nie mają założonych ksiąg wieczystych. Jeśli nie ma przeciwwskazań do ich założenia, to nie ma to większego wpływu na ich wartość. Jeśli natomiast stan prawny gruntu pod budynkiem jest nieuregulowany, to nie będą one mogły zostać nabyte na kredyt. W przypadku mniejszych mieszkań cena metra kwadratowego będzie o około 1000 zł niższa, za w przypadku większych nawet o około 2000 zł niższa od nieruchomości lokalowych z uregulowanym stanem prawnym gruntu pod budynkiem.
Koszt utrzymania mieszkania
Oprócz ceny, jaką musimy zapłacić za samo mieszkanie znaczenie mają także stałe koszty jego utrzymania. Wynika to przede wszystkim z faktu, że jeśli ktoś kupuje nieruchomość na kredyt to sumuje ze sobą wysokość comiesięcznych opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. Jeśli w przypadku konkretnego mieszkania łączna wysokość raty kredytu oraz tzw. czynszu administracyjnego będzie znacząco wyższa niż w przypadku innego lokalu, to taka osoba może zdecydować się na wybór tego drugiego, nawet jeśli będzie musiała zapłacić za niego kilkanaście tysięcy złotych więcej. W Warszawie średnia miesięczna wysokość opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego kształtuje się na poziomie 15 zł za metr kwadratowy powierzchni. Jeśli przekracza ona ten poziom w sposób znaczący, to cena jaką możemy uzyskać za mieszkanie może być nawet o kilkaset złotych za metr kwadratowy niższa.
Konkurencja na rynku lokalnym
Czynnikiem, który wpływa na cenę nieruchomości jest ilość podobnych mieszkań, jakie są oferowane w najbliższej okolicy. Jeśli w promieniu 500m zacznie być nagle oferowanych nie kilka lokali z rynku wtórnego, ale dodatkowo kilkadziesiąt z rynku pierwotnego, to będzie to może to mieć olbrzymi wpływ na cenę oferowanego mieszkania. Nasze warszawskie biuro nieruchomości zaobserwowało kiedyś taką sytuację, że po zakończeniu realizowanej przez dewelopera inwestycji cena metra kwadratowego oferowanego przez nas mieszkania podskoczyła niemalże od razu o 50%.
Warunki makroekonomiczne
Na cenę nieruchomości mogą wpływać wskaźniki makroekonomiczne, takie jak inflacja, stopy procentowe czy ogólna kondycja gospodarki. Znaczenie mogą mieć nawet same deklaracje wprowadzenia programów stymulujących popyt na rynku nieruchomości lub ulg podatkowych, a także zapowiedzi ich wygaszenia lub ograniczenia.
Jak widać czynniki jakie wpływają na cenę metra kwadratowego mieszkania mogą być przeróżne. Mogą one leżeć zarówno po stronie samego lokalu, jak również być od niego całkowicie niezależne. Prowadzi to do wniosku, że aby móc rzetelnie wycenić wartość mieszkania warto jest skorzystać z pomocy doświadczonych pośredników. Chociażby tych, którzy pracują w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan.
