Jeżeli nieruchomość nabywana jest na kredyt to przeniesienie jej własności poprzedzone jest zawarciem umowy przedwstępnej. Jednym z elementów takiej umowy jest najczęściej przekazanie jakiejś kwoty pieniężnej tytułem zaliczki lub zadatku. Czy między tymi dwoma pojęciami występują jakieś istotne różnice, a jeśli tak to jakie? Jeśli są Państwo zainteresowani dowiedzeniem się czegoś na ten temat zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem i odwiedzenia strony głównej naszej warszawskiej agencji nieruchomości.
Czym jest zadatek?
Zadatek jest świadczeniem pieniężnym, które przekazywane jest przez kupującego na rzecz właściciela jako zabezpieczenie transakcji. Polega ono na tym, że w razie gdyby nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność przez kupującego właściciel będzie mógł wpłacony mu zadatek zachować, natomiast jeżeli nie doszłoby do jej zawarcia przez sprzedającego to kupujący będzie uprawniony do dochodzenia dwukrotności wpłaconej przez siebie należności.
Przepisy nie normują jaka powinna być wysokość zadatku. Jest zwyczajowo przyjęte, że kształtuje się on pomiędzy 5 a 10 % umówionej ceny. Jego określenie na niższym poziomie jest oczywiście możliwe, ale ryzykowne z uwagi na funkcję jaką pełni, jaką jest zabezpieczenie zawarcia umowy. Im wyższy będzie zadatek tym większa będzie dolegliwość dla strony, która chciałaby wycofać się ze sprzedaży, przez co zabezpieczenie będzie mocniejsze. Określenie zadatku na wyższym poziomie niż 10 % także jest dopuszczalne. Jednakże trzeba mieć na uwadze, że w orzecznictwie przez lata dominował pogląd, że zadatek nie może zostać określony w wysokości nadmiernie wygórowanej, ponieważ wówczas może być uznany za zaliczkę. Sprawa została rozstrzygnięta wyrokiem Sądu Najwyższego, który stwierdził, że wysokość zadatku zależy od woli stron i możliwe jest jej określenie na poziomie przekraczającym nawet połowę wartości nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18).
Czym w takim razie jest zaliczka?
Zaliczka jest także kwotą wpłaconą przez kupującego na poczet ceny sprzedaży, ale różni się od zadatku tym, że nie ma ona na celu zabezpieczenia wykonania umowy. Jeżeli zatem nie dojdzie do przeniesienia własności zaliczka powinna zostać zwrócona w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona.
Zadatek a nieuzyskanie kredyt
W praktyce najwięcej wątpliwości budzi sytuacja, gdy nieruchomość nabywana jest na kredyt. W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że jeśli kupujący podejmuje starania o jego uzyskanie, ale go otrzyma decyzję odmowną to może to przemawiać za zwrotem zadatku. Warunkiem będzie wykazanie, że nie dopuścił się on żadnych zaniechań. Jeżeli bowiem okazałoby się, że do nieudzielenia kredytu doszło z jego winy, np. z powodu niedostarczenia bankowi wszelkich niezbędnych dokumentów, czy oświadczeń to wówczas zadatek przepadnie. Takie wnioski wynikają z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. (IV CK 212/03).
Sprawa rozliczenia zadatku w razie nieuzyskania kredytu była już poruszana na naszym blogu. Osoby zainteresowane tym tematem zachęcamy do zapoznania się z naszym artykułem dostępnym pod linkiem: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/03/09/zadatek-a-nieuzyskanie-kredytu-na-zakup-nieruchomosci/
Podsumowanie
Chociaż zaliczka i zadatek wpłacane są przy zawarciu umowy przedwstępnej to występują między nimi istotne różnice. Funkcją zadatku jest zabezpieczenie zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości poprzez nałożenie sankcji finansowej na tę stronę, która nie przystąpi do jej zawarcia. Zaliczka nie stanowi natomiast zabezpieczenia zawarcia umowy, tylko zapłatę części ceny nieruchomości.
