Często zdarza się, że rodzice kupują swojemu dziecku mieszkanie na start w dorosłe życie. Od kilkunastu lat obowiązuje w polskim prawie zasada, że darowizny dokonywane pomiędzy osobami najbliższymi zwolnione są z podatku od spadków i darowizn. Mogłoby się zatem wydawać, że nie ma znaczenia, czy środki te zostaną przekazane przez rodziców na rachunek bankowy dziecka, czy też bezpośrednio sprzedającemu. Czy tak jest aby na pewno? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Zakup mieszkania ze środków pochodzących z darowizny
W polskim prawie podatkowym przyjęto zasadę, że darowizny pomiędzy najbliższymi członkami rodziny zwolnione są z obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. Jedynym wymogiem jest zgłoszenie przysporzenia do urzędu skarbowego. Powinno to nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dokonania darowizny. Sprawa wydaje się więc jasna i klarowna. Chcąc nabyć mieszkanie trzeba udać się do biura nieruchomości lub do dewelopera, zawrzeć z dzieckiem umowę darowizny i przekazać mu pieniądze a następnie powinno ono podpisać umowę deweloperską lub od razu przenoszącą własność i dokonać zapłaty.
Czasami zdarza się, że rodzice chcą sprawę uprościć, a mianowicie przelewają pieniądze bezpośrednio sprzedającemu. Takie rozwiazanie wydaje się łatwe i logiczne. Po co robić dwa przelewy – pierwszy na rachunek dziecka a potem drugi na rachunek sprzedającego, skoro można zrobić tylko jeden? W końcu i tak wiadomo, że środki pochodzą od rodziców i zostały uzyskane w drodze darowizny. Jest to wszytko logiczne i logikę tę podzielały organy skarbowe. Sprawa nie budziła zatem kontrowersji i wszystko wydawało się bezpieczne. Aż do niedawna.
Czy przekazanie środków sprzedającemu grozi utratą zwolnienia z podatku?
Zmiana nastąpiła wskutek interpretacji wydanej przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził on, że środki muszą zostać przekazane w sposób ściśle określony w ustawie, a zatem na rachunek płatniczy nabywcy lub przekazem pocztowym. Dopuszczalne jest wprawdzie dokonanie płatności bezpośrednio na rachunek nabywcy, ale jeśli jest on dedykowany do przyjęcia konkretnej płatności. W innym przypadku zwolnienie od podatku nie będzie miało zastosowania.
Co o tym sądzimy? Uważamy, że organy nie powinny prawa nadmiernie komplikować. Najważniejsze powinno być to, czy przysporzenie zostało dokonane przez rodzica na rzecz dziecka w celu nabycia mieszkania. To, czy technicznie środki zostały przekazane na rachunek bankowy dziecka, czy od razu na konto sprzedającego nie powinno mieć żadnego znaczenia. Nasze stanowisko znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 kwietnia 2010 roku (sygn. akt II FSK 1952/08) stwierdził, że „wymóg udokumentowania dokonanej darowizny należy traktować jedynie jako wymóg natury technicznej mający na celu potwierdzenie faktycznego, rzeczywistego charakteru dokonanej darowizny”. Mimo to trzeba mieć na względzie, że organy skarbowe mogą przyjmować punkt widzenia wynikający z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Nawet więc mając rację, możemy znaleźć się w sytuacji, że będziemy musieli procesować się latami z fiskusem. I to o niemałe pieniądze. Czy warto? Na pewno nie, tym bardziej, że dla świętego spokoju wystarczy zrobić tylko jeden przelew więcej.
Cała ta sytuacja pokazuje, jak trudne może okazać się nabycie mieszkania na własną rękę przez osobę nie mającą w tym doświadczenia. Świadczone przez nasze warszawskie biuro nieruchomości umowy pośrednictwa nie obejmują wprawdzie doradztwa podatkowego, ale jeśli dostrzegamy jakieś zagrożenia to staramy się o nich informować. Lepiej jest więc współpracować z doświadczonym biurem nieruchomości w Warszawie i zapłacić mu prowizję. Inaczej może nas to kosztować wiele stresu.
