Osoby zamierzające wynająć mieszkanie często zawierają w umowie najmu postanowienia dowolnie określające warunki jej rozwiązania. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy udzielić odpowiedzi na pytanie na ile takie dowolne kształtowanie postanowień umowy jest dopuszczalne.
Ustawowa ochrona lokatora
Właściciel mieszkania nie może całkowicie swobodnie ukształtować treści umowy najmu. Lokator jest bowiem chroniony przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jej przepisy mają charakter semiperatywny. Możliwe jest więc zawarcie w umowie korzystniejszych dla najemcy postanowień niż określone w ustawie, natomiast klauzule mniej korzystne będą z mocy prawa nieważne. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela będzie zatem możliwe tylko w przypadkach i na warunkach określonych w ustawie.
Kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć lokatorowi umowę?
Właściciel mieszkania może wypowiedzieć stosunek najmu przed upływem terminu, jeśli najemca:
- używa mieszkania niezgodnie z umową najmu lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub jeśli zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub
- niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku albo rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, lub
- zalega z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela za co najmniej za trzy miesiące, zakładając, że czynsz jest rozliczany w okresach miesięcznych, jednakże nawet w takim przypadku warunkiem wypowiedzenia stosunku najmu będzie zawiadomienie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie mu miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajmuje, podnajmuje albo użycza mieszkanie lub jego część na rzecz innej osoby, lub
- mieszkanie wymaga opróżnienia ze względu rozbiórkę lub remont budynku, jednakże nawet w tym właściciel zobowiązany jest udostępnić najemcy na czas remontu lokal zastępczy.
Warunki przeprowadzenie eksmisji lokatora z wynajmowanego mieszkania
Nawet w przypadku skutecznego rozwiązania umowy, jeśli lokator nie opuści dobrowolnie mieszkania to może być trudno go wyeksmitować. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd może bowiem orzec uprawnienie do lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu spoczywa wprawdzie na gminie, ale w praktyce może okazać się, że samorząd nim nie dysponuje.
Jak w takim razie może się ustrzec przed wyżej opisanymi niebezpieczeństwami? Sposobem na zwiększenie ochrony właściciela mieszkania jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Mimo, że nawet w takich przypadkach najemca podlega ochronie to nie ma ona już tak silnego charakteru.
Agencja nieruchomości Cosmopolitan – PEŁNA OFERTA
