Ceny mieszkań w naszym kraju drożeją nieprzerwanie od siedmiu lat, zaś tylko w ciągu ostatniego roku w pięciu największych miastach urosły o 12%. Niektórzy analitycy prognozują, że w nadchodzącym roku mogą wzrosnąć o kolejne 10%. Wśród osób zainteresowanych nabyciem własnego mieszkania można często usłyszeć utyskiwania, że dla przeciętnego zjadacza chleba są już one na tyle niedostępne, że nie ma innego wyjścia i wkrótce zaczną spadać. Czy takie opinie mają pokrycie w rzeczywistości, czy stanowią jedynie pobożne życzenia?
Jak kształtuje się wskaźnik dostępności mieszkań w Polsce?
Ciekawe dane o dostępności mieszkań w Polsce przynosi raport firmy PwC o sytuacji na rynku nieruchomości w pięciu największych miastach. Dokonano w nim porównania cen w stosunku do zarobków w szczycie ostatniej hossy i obecnie. Z zestawienia tego wynika, że chociaż średnia wartość metra kwadratowego jest nominalnie wyższa niż 14 lat temu to jeśli porównamy ją do zarobków to jest na znacznie niższym poziomie.
Analiza ta pokrywa się zatem z tym co nasze warszawskie biuro nieruchomości twierdzi już od dawna. O dostępności mieszkań dla przeciętnego konsumenta decyduje wskaźnik ich dostępności. Z raportu PwC wynika, że w ciągu ostatnich 14 lat w pięciu największych miastach Polski cena metra kwadratowego urosła średnio z 7262 do 8119 zł, a więc o 12 proc. W tym samym okresie średnie miesięczne wynagrodzenie za pracę wzrosło aż o 93 proc. W 2007 roku wynosiło ono 3354 zł, a w 2020 roku 6473 zł.
Na podstawie tych danych nasze biuro nieruchomości w Warszawie obliczyło wskaźnik dostępności mieszkań. Jeżeli podzielimy średnią cenę metra kwadratowego mieszkania przez wartość średniej pensji to okaże się, że w 2007 r. wskaźnik ten wynosił aż 2,16 a obecnie tylko 1,25. Jest to więc kolosalna różnica na korzyść kupujących mieszkania, którą najlepiej zobrazować na przykładzie przeciętnego 3- pokojowego mieszkania dla młodej rodziny. Przyjmując, że ma ono najczęściej powierzchnię 60 m.kw, to w 2007 r. na jego zakup trzeba było wydać 435 720 zł, zaś w zeszłym roku 487 140 zł. Oznacza to, że 14 lat temu trzeba stanowiło ono równowartość prawie 130 średnich pensji, zaś obecnie 75.
Jak wypadamy na tle naszych sąsiadów?
Jak wynika z danych PwC ceny mieszkań w Polsce na tle naszych sąsiadów są stosunkowo niskie. Średnia cena m. kw. mieszkania w 2020 roku wynosiła: 2220 euro w Warszawie, 3800 euro w Berlinie, 4900 euro w Pradze i aż 7260 euro w Sztokholmie. Oczywiście samo tylko przytoczenie średnich cen mieszkań nie daje jeszcze pełnego obrazu ich dostępności. Autorzy raportu pokusili się o wyliczenie wskaźnika dostępności w tych stolicach. Wynosił on w Warszawie 1,41, co oznacza, że był niższy niż w Berlinie, gdzie kształtował się na poziomie 0,88, ale niższy niż w Sztokholmie gdzie wynosił 1,73 i znacznie niższy niż w czeskiej Pradze, gdzie kształtował się na poziomie 2,7.
Czy z danych tych wynika, że mieszkania w Polsce zbyt tanie i powinny jeszcze zdrożeć ? Jeżeli opierać na wskaźniku dostępności mieszkań to oczywiście tak, ponieważ, żeby osiągnąć wartość ze szczytu ostatniej hossy, kiedy to wskaźnik dostępności kształtował się na poziomie 2,16 średnia cena metra kwadratowego powinna wynosić aż 17 537 zł.
Tyle tylko, że stosunek zarobków do cen nie jest jedynym czynnikiem jaki oddziałuje na rynek. Znaczenie mają także poziom stóp procentowych i struktura demograficzna społeczeństwa. Jeżeli bowiem pomimo korzystnej relacji ceny do pensji pojawią się problemy z ich finansowaniem, to na pewno będzie to stanowiło czynnik hamujący dalsze wzrosty. Tak samo będzie jeśli w wiek dorosły będzie co roku wchodziło coraz mniej młodych ludzi, ponieważ będzie to oznaczało osłabienie popytu. Niemniej, wyliczenie wskaźnika dostępności mieszkań ma znaczenie, ponieważ pozwala ocenić, czy formułowane potocznie opinie, jakoby ceny mieszkań były już u nas absurdalnie wysokie mają pokrycie w rzeczywistości.
Opracowanie:
Cosmopolitan – Biuro nieruchomości Warszawa
