Jednym z wprowadzanych rozwiązań w ramach programu „Polski Ład” ma być gwarantowany kredyt mieszkaniowy na pokrycie wkładu własnego na zakup nieruchomości. Samo pomysł wydaje się być niewątpliwie godny pochwały. Na całym świecie istnieją przecież rozwiązania wspierające uboższą część społeczeństwa przy zakupie własnego mieszkania. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy jednak zastanowić się jakie będzie praktyczne znaczenie nowych rozwiązań dla rynku nieruchomości w Warszawie.
Idea wprowadzenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego
Wprowadzenie sytemu finansowania wkładu własnego było od początku jednym z najważniejszych założeń programu „Polski Ład”. Sprawa została uregulowana ustawą z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz. U. z 2021 r. poz. 2133), która wejdzie w życie w dniu 27 maja 2022 r. Nowe przepisy przewidują możliwość udzielenia preferencyjnego kredytu na sfinansowanie wkładu własnego przy zakupie mieszkania lub domu jednorodzinnego. Maksymalna wysokość dofinansowania ma wynosić 20% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 000 zł. Tak jak w przypadku wcześniej wprowadzanych programów pomocowych dla rodzin w nabyciu własnego M z rozwiązania tego będą mogły skorzystać osoby, które:
- nie posiadają prawa własności mieszkania, ani domu jednorodzinnego i w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku nie dokonały zbycia takiego prawa na rzecz osób należących do I i II grupy podatkowej określonej w ustawie o podatku od spadków i darowizn,
- nie posiadają spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- nie korzystają z innego preferencyjnego programu na zakup mieszkania lub budowę domu jednorodzinnego.
Ustawodawca wykazał się więc niekonsekwencją, różnicując sytuację osób, które dokonały zbycia prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od tych, które dokonały zbycia prawa spółdzielczego.
Jakie są limity ceny metra kwadratowego na rynku pierwotnym?
Na rynku pierwotnym gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony, jeżeli cena nabywanego lokalu mieszkalnego albo wartość wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3. W Warszawie będzie można zatem skorzystać z tego rozwiązania, jeśli cena lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym nie przekroczy 9705 zł za metr kwadratowy.
Ile mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym spełnia limity uprawniające do objęcia gwarantowanym kredytem mieszkaniowym?
Według danych portalu Otodom w dniu 8 stycznia 2022 r. na rynku pierwotnym w Warszawie było zamieszczonych 8109 ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego tylko 1821 zostało wystawionych za cenę nie przekraczającą 9705 zł za metr kwadratowy. Stanowi to zatem zaledwie 22% ogółu oferty deweloperskiej. Cena ofertowa różni się oczywiście od transakcyjnej. Nasza warszawska agencja nieruchomości szacuje, że różnica ta wynosi około 5%, tak więc programem mogłyby zostać hipotetycznie objęte także mieszkania, których cena nie przekracza 10 190 zł za metr kwadratowy. W dniu 8 stycznia 2020 r. na portalu Otodom znajdowało się 2449 ogłoszeń spełniających to kryterium. Stanowiło to zatem 30,2 % ogółu mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w konkretnych dzielnicach program ten nie będzie miał żadnego znaczenia dla sytuacji na rynku mieszkaniowym na Śródmieściu, Żoliborzu i Mokotowie. Inaczej będzie natomiast przedstawiała się sytuacja w dzielnicach peryferyjnych. Na Białołęce spośród 1600 mieszkań w ofercie deweloperskiej, po podwyższeniu limitu o 5%, dofinansowaniem do wkładu własnego będzie mogło zostać objętych hipotetycznie nawet 1273 lokali, a więc prawie 80% ogółu będących w ofercie deweloperów. Przy takim założeniu na Wawrze spośród 238 lokali będzie kwalifikowało się 182 a na Ursusie na 1160 nieruchomości będzie to 468. Łącznie więc w tych trzech peryferyjnych dzielnicach znajduje się 1923 lokali, które będą mogły hipotetycznie zostać objęte gwarantowanym kredytem mieszkaniowym, co stanowi aż 78% ogółu mieszkań na rynku pierwotnym, które mogą zostać objęte tym programem.
Jakie są limity ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym?
Na rynku wtórnym limity zostały ustalone na jeszcze niższym poziomie. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania lub domu z drugiej ręki będzie mógł zostać udzielony, jeżeli w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, cena metra kwadratowego nie przekroczy kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2. W Warszawie będzie można skorzystać z takiego dofinansowania, jeżeli cena lokalu mieszkalnego będzie nie wyższa niż 8958 zł za metr kwadratowy.
Ile mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym może zostać objętych dofinansowaniem?
Według portalu Otodom w dniu 8 stycznia 2022 r. na rynku wtórnym w Warszawie było wystawionych na sprzedaż 9325 mieszkań, z czego za cenę niższą niż 8958 zł za metr kwadratowy jedynie 446. Oznacza to, że do objęcia dofinansowaniem kwalifikowało się zaledwie 4,8% ogółu mieszkań z drugiej ręki.
Według szacunków naszej agencji nieruchomości w Warszawie cena ofertowa różni się od transakcyjnej o 5%. Załóżmy zatem, że wszyscy właściciele mieszkań o tyle droższych zgodzą się na taki właśnie upust. W takim przypadku w grę będą wchodzić będą także mieszkania w cenie do 9405 zł za metr kwadratowy. Na portalu Otodom na rynku wtórnym na dzień 8 stycznia 2022 r. było wystawionych 735 mieszkań, które mieściły się w takiej cenie, co stanowi zaledwie 8% ogółu nieruchomości z drugiej ręki. Podobnie jak na rynku pierwotnym najwięcej znajdowało się ich na Białołęce. Spośród 569 ogłoszeń w tej dzielnicy takie kryterium spełniało 212 lokali mieszkalnych, co stanowiło 37% ogółu.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zatem być istotnym czynnikiem, jaki będzie miał wpływ utrzymanie popytu na rynku pierwotnym. Przy obecnych limitach cenowych będzie on miał natomiast znikome znaczenie dla rynku wtórnego.
