Często zgłaszają się do nas często klienci, którzy dokonali podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze działki. Zastanawiają się, czy takie działania mogą zakwalifikowane przez organy skarbowe jako prowadzenie działalności gospodarczej, co wiązałoby się dla nich z koniecznością zapłaty podatku dochodowego oraz VAT. O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą, jeżeli źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.
Jeżeli zatem minęło ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, to można dokonać ich sprzedaży bez konieczności zapłaty podatku. Jeśli natomiast okres ten jest krótszy to będzie to oznaczało powstanie obowiązku podatkowego, chyba że podatnik przeznaczy uzyskane w taki sposób środki pieniężne na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Z dobrodziejstwa tego przepisu mogą skorzystać tylko osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Jeśli ktoś prowadzi taką działalność to oczywiście będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu, tak jak w przypadku każdej innej działalności.
Działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
O tym jak należy definiować działalność gospodarczą przesądza art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pod pojęciem tym rozumie się działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
Dla organów skarbowych nie ma zatem znaczenia, czy działalność gospodarcza została formalnie zarejestrowana. Ważne jest natomiast czy faktycznie wykonywane działania mieszczą się w ramach definicji zawartej w tym przepisie.
Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że granica między działaniami dokonywanymi w ramach działalności gospodarczej oraz poza nią jest płynna i wymaga przeprowadzenia szczegółowej analizy każdego konkretnego przypadku.
Próbując zatem odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż działek może zostać uznane za działalność gospodarczą trzeba odwołać się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 listopada 2017 r. (I SA/Po 573/17). Zostało w nim wyrażone stanowisko, że nie stanowi działalności gospodarczej sprzedaż składnika majątku osobistego, chyba że został on nabyty z zamiarem odsprzedaży. Oznacza to, że jeśli nieruchomość nie została nabyta na krótko przed jej podziałem i sprzedażą, to działania takie nie powinny zostać zakwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej. Będą natomiast stanowiły ją aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, charakteryzujące się angażowaniem środków wykorzystywanych przez przedsiębiorców. Mogą być nimi np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe wykraczające poza zwykłe ramy ogłoszenia.
Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, gdzie zostało stwierdzone, że „Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”. O tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą nie decyduje zatem ilość transakcji, tylko ich charakter.
Reasumując:
- granica między sprzedażą działek w ramach działalności gospodarczej i poza nią jest płynna,
- decydujące może okazać się, czy grunt został nabyty w nieodległej przeszłości w celu odsprzedaży i czy zostały wobec niego podjęte zaawansowane działania mające na celu podniesienie jego wartości, takie jak np. podział, uzbrojenie terenu, czy wydzielenie dróg wewnętrznych,
- istnieje niewielkie ryzyko uznania za działalność gospodarczą podziału gruntu na mniejsze działki, jeśli został on nabyty w drodze dziedziczenia lub przed wielu laty, niezależnie od tego ile działek zostanie zbytych w ciągu jednego roku.
Opracowanie:
Cosmopolitan – biuro nieruchomości Warszawa
