Często zgłaszają się do nas często klienci, którzy dokonali podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze działki. Jeśli takie działania zostaną zakwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej to będzie to wiązałoby się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego oraz VAT.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą, jeżeli źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- wieczystego użytkowania gruntów,
Jeżeli minęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku. Jeśli okres ten będzie krótszy to zaistnieje konieczność zapłaty podatku. Chyba, że przeznaczą uzyskane środki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Z dobrodziejstwa tego przepisu mogą skorzystać tylko osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Jeśli ktoś prowadzi taką działalność to oczywiście będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu.
Działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
O tym jak należy definiować działalność gospodarczą przesądza art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pod pojęciem tym rozumie się działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
Bez znaczenia jest, czy działalność gospodarcza widnieje w CEDG.
Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że granica między działaniami dokonywanymi w ramach działalności gospodarczej oraz poza nią jest płynna. Konieczne jest zatem przeprowadzenie szczegółowej analizy każdego konkretnego przypadku.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 listopada 2017 r. (I SA/Po 573/17) wyrażono stanowisko, że nie stanowi działalności gospodarczej sprzedaż składnika majątku osobistego, chyba że został on nabyty z zamiarem odsprzedaży. Jeśli nieruchomość nie została nabyta na krótko przed dokonaniem podziału i sprzedażą, to działania takie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowią ją zatem aktywne działania charakteryzujące się dużym stopniem zaangażowaniem. Należą do nich uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych i czynności marketingowe wykraczające poza ramy zwykłego ogłoszenia.
Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W jednym ze swoich orzeczeń stwierdził on, że „Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”. O tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą nie decyduje zatem ilość transakcji, tylko ich charakter.
Podsumowanie
Granica między sprzedażą działek w ramach działalności gospodarczej i poza nią jest płynna. Decydujące może okazać się, czy grunt został nabyty w nieodległej przeszłości w celu odsprzedaży i czy zostały wobec niego podjęte zaawansowane działania mające na celu podniesienie jego wartości, takie jak np. podział, uzbrojenie terenu, czy wydzielenie dróg wewnętrznych. Istnieje niewielkie ryzyko uznania za działalność gospodarczą podziału gruntu na mniejsze działki, jeśli został on nabyty w drodze dziedziczenia lub przed wielu laty.
Opracowanie:
Cosmopolitan – biuro nieruchomości Warszawa
