Zakup mieszkania przebiega często dwuetapowo. Najpierw zawierana jest między stronami umowa przedwstępna, a dopiero po pewnym czasie dochodzi do przeniesienia własności. Chociaż taki sposób zakupu nieruchomości nie jest niczym szczególnym to wielu uczestników rynku nie rozumie znaczenia umowy przedwstępnej. Osoby zainteresowane uzyskaniem wiedzy na ten temat zapraszamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym wpisem blogowym.
Umowa przedwstępna – dlaczego się ją zawiera?
Umowa przedwstępna zawierana jest wówczas, jeśli z jakiegoś powodu strony nie są gotowe do przeniesienia własności, natomiast są zainteresowane przeprowadzeniem takiej transakcji i chciałyby zagwarantować sobie jej zawarcie w przyszłości. Przeszkody do natychmiastowego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości mogą leżeć zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego.
1) Konieczność zawarcia umowy przedwstępnej po stronie kupującego
Najczęściej zawiera się umowę przedwstępna jeśli nabycie nieruchomości nastąpi ze środków pochodzących z kredytu. W takim przypadku konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej, która będzie stanowiła podstawą do wystąpienia z wnioskiem o udzielenie kredytu. Przeniesienie własności nastąpi po wydaniu przez instytucję finansową pozytywnej decyzji i zawarciu umowy kredytowej.
2) Konieczność zawarcia umowy przedwstępnej po stronie sprzedającego
Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadkobrania lub darowizny od osoby nie należącej do pierwszej grupy podatkowej. Nabywca nie może zbyć nieruchomości do czasu uregulowania przez siebie podatku od spadków i darowizn. Jeżeli ma na to wystarczające środki to może oczywiście uiścić podatek i od razu sprzedać nieruchomość. Jeśli ich nie posiada to transakcja będzie przebiegała dwuetapowo. Najpierw kupujący przekaże środki do zapłaty podatku. Po ich wpłynięciu na konto urzędu skarbowego wystawi on dla sprzedającego stosowne zaświadczenie. Innym przykładem jest sytuacja, gdy z nieruchomości prowadzona jest egzekucja. Zawiera się wówczas umowę przedwstępną, na podstawie której kupujący spłaca komornika. Następnie komornik wydaje postanowienia o umorzeniu egzekucji.
Umowa przedwstępna – co powinna zawierać?
Umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej elementy przedmiotowo istotne, czyli tzw. essentialia negotii. Należy do nich wskazanie ceny za jaką nieruchomość ma zastać nabyta. Teoretycznie nie stanowi takiego elementu określenie terminu przeniesienia własności. Nie stanowi elementu przedmiotowo istotnego postanowienie przewidujące uiszczenie zadatku.
Zadatek to określona kwotę pieniężna, która jest przekazywana sprzedającemu przez nabywcę. Ma on takie znaczenie, że jeśli do przeniesienia własności nie doszłoby z winy kupującego, to sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać. Jeśli natomiast sprzedający odmówi przeniesienia własności, to musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli do przeniesienia własności nie doszłoby wskutek okoliczności niezawinionych przez żadną ze stron, to sprzedający powinien zwrócić otrzymaną przez siebie kwotę pieniężną. Jest to najczęściej sytuacja, gdy bank odmówi nabywcy udzielenia kredytu. Istotne jest tylko, żeby był on w stanie wykazać, że podjął wszelkie niezbędne działania w celu jego uzyskania. Jeżeli bowiem odmowa udzielenia kredytu zostałaby spowodowana jego zaniechaniem to może to zostać ocenione jako okoliczność przez niego zawiniona. W takiej sytuacji sprzedający będzie mógł zadatek zatrzymać.
Umowa przedwstępna – forma pisemna czy akt notarialny
Umowa przedwstępna zawiera się najczęściej w formie aktu notarialnego. Możną ją zawrzeć także w formie pisemnej. Mimo to, nasze warszawskie biuro nieruchomości zaleca formę aktu notarialnego. Umożliwia ona ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej. To zaś pozwala zabezpieczyć się przed sytuacją, gdyby ktoś oferował tę nieruchomość kilku osobom, pobierał od nich zadatki a następnie znikał z pieniędzmi. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego umożliwia także wystąpienie z roszczeniem o przeniesienie własności.
