Zakup mieszkania przebiega często dwuetapowo. Najpierw zawierana jest między stronami umowa przedwstępna, a dopiero po pewnym czasie umowa przenosząca własność. Chociaż taki sposób zakupu nieruchomości nie jest niczym szczególnym to wielu uczestników rynku wciąż nie rozumie znaczenia umowy przedwstępnej, ani nie wie po co właściwie jest ona zawierana. Osoby zainteresowane uzyskaniem wiedzy na ten temat zapraszamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym wpisem blogowym.
Umowa przedwstępna – dlaczego się ją zawiera?
Umowa przedwstępna zawierana jest wówczas, jeśli z jakiegoś powodu strony nie są jeszcze gotowe do podpisania umowy przenoszącej własność, natomiast są zainteresowane przeprowadzeniem takiej transakcji i chciałyby zagwarantować sobie jej zawarcie w przyszłości. Przeszkody do natychmiastowego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości mogą leżeć zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego.
1) Konieczność zawarcia umowy przedwstępnej po stronie kupującego
Najczęściej spotykaną sytuacją, gdy zawierana jest umowa przedwstępna jest finansowanie nabycia nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu. Kupujący chce w takiej sytuacji nabyć nieruchomość a zbywca chce mu ją sprzedać, problemem jest natomiast brak środków finansowych po stronie tego pierwszego. W takim przypadku konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej, która będzie następnie podstawą do wystąpienia przez nabywcę do banku z wnioskiem o udzielenie kredytu. Umowa przenosząca własność zawierana jest dopiero po wydaniu przez instytucję finansową pozytywnej decyzji kredytowej.
2) Konieczność zawarcia umowy przedwstępnej po stronie sprzedającego
Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadkobrania lub darowizny od osoby nie należącej do pierwszej grupy podatkowej. Nabywca nie może zbyć nieruchomości do czasu uregulowania przez siebie podatku od spadków i darowizn. Jeżeli ma na to wystarczające środki to może oczywiście uiścić podatek i od razu sprzedać nieruchomość. Jeśli natomiast ich nie posiada to transakcja będzie przebiegała dwuetapowo. Na podstawie umowy przedwstępnej kupujący przekaże zbywcy środki do zapłaty podatku, zaś przeniesienie własności nastąpi dopiero po wydaniu przez urząd skarbowy stosownego zaświadczenia. Innym przykładem jest sytuacja, gdy z nieruchomości prowadzona jest egzekucja. W takim przypadku zawierana jest najpierw umowa przedwstępna, na podstawie której nabywca spłaca komornika, a następnie po wydaniu postanowienia o umorzeniu egzekucji następuje przeniesienie własności.
Umowa przedwstępna – co powinna zawierać?
Umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej elementy przedmiotowo istotne, czyli tzw. essentialia negotii. Należy do nich określenie ceny za jaką nieruchomość ma zastać nabyta. Teoretycznie nie stanowi takiego elementu określenie terminu przeniesienia własności, ale w praktyce nie zdarza się, żeby nie został on wskazany. Nie stanowi elementu przedmiotowo istotnego postanowienie przewidujące uiszczenie zadatku. Zadatek to określona kwotę pieniężna, która jest przekazywana sprzedającemu przez nabywcę. Ma on takie znaczenie, że jeśli do przeniesienia własności nie doszłoby z winy kupującego, to sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać. Jeśli natomiast sprzedający odmówiłby przeniesienia własności, to będzie zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli do przeniesienia własności nie doszłoby wskutek okoliczności niezawinionych przez żadną ze stron, to sprzedający powinien zwrócić otrzymaną przez siebie kwotę pieniężną. Jest to najczęściej sytuacja, gdy bank odmówi nabywcy udzielenia kredytu. Istotne jest tylko, żeby był on w stanie wykazać, że podjął wszelkie niezbędne działania w celu jego uzyskania. Jeżeli bowiem odmowa udzielenia kredytu zostałaby spowodowana jego zaniechaniem to może to zostać ocenione jako okoliczność przez niego zawiniona. W takiej sytuacji sprzedający będzie mógł otrzymany przez siebie zadatek zatrzymać.
Umowa przedwstępna – forma pisemna czy akt notarialny
Umowa przedwstępna może zostać zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i w zwykłej formie pisemnej. Każda z nich jest tak samo akceptowana przez banki. Umowa zawarta na piśmie nie uniemożliwia zatem starania się o udzielenie kredytu. Mimo to nasze warszawskie biuro nieruchomości stoi na stanowisku, że lepiej jest zawrzeć umowę przedprzedwstępną w formie aktu notarialnego. Umożliwia to ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej, co z kolei pozwala zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy ktoś oferuje jedną nieruchomość kilku osobom, pobiera od nich zadatki a następnie znika wraz z pieniędzmi. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia także wystąpienie do sądu z roszczeniem o przeniesienie własności. Dlatego też mimo pewnych niedogodności oraz wydatków jaki trzeba ponieść na sporządzanie aktu notarialnego zalecane jest zawieranie umów przedwstępnych w takiej właśnie formie.
