W jednym z ostatnich wpisów blogowych staraliśmy się wyjaśnić dlaczego mieszkania w Warszawie są takie drogie. Przedstawialiśmy szereg czynników jakie oddziałują na rynek nieruchomości zarówno w perspektywie krótkoterminowej, jak i długoterminowej. Wskazywaliśmy, że jednym z nich jest działalność funduszy inwestycyjnych, które wykupują całe inwestycje deweloperskie. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy szerzej omówić to zjawisko.
Działalność zagranicznych funduszy inwestycyjnych na rynku warszawskim
W mijającym roku opinia publiczna została zelektryzowana informacjami o hurtowych zakupach nowych lokali mieszkalnych przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Jak wynika z informacji prasowych sprawą zaczął interesować się nawet rząd, który w ramach pakietu antyinflacyjnego miał przygotować rozwiązania mające przeciwdziałać temu zjawisku. Problem zatem istnieje i jest dostrzegany. Jak wynika z wypowiedzi Jacek Furgi ze Związku Banków Polskich dla Dziennika – Gazety Prawnej w okresie pierwszych trzech kwartałów 2021 r. zagraniczne fundusze inwestycje na rynku warszawskim wykupiły aż 15 proc. “produkcji deweloperskiej”.
Zdziwienie musi zatem budzić przywołane przez Dziennik – Gazetę Prawną stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich, że działalność funduszy inwestycyjnych nie ma wpływu na obecne wzrosty cen nieruchomości. Jak zatem jest w rzeczywistości?
Jakie czynniki wpływają na wzrost cen nieruchomości w Warszawie?
Według danych Narodowego Banku Polskiego średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w Warszawie w III kwartale 2021 r. wyniosła odpowiednio 10 992 zł na rynku pierwotnym oraz 10 905 zł na rynku wtórnym. Oznacza to, że w ciągu ostatniego roku te pierwsze podrożały średnio o 8%, a te drugie aż o 13%. Jak już o tym pisaliśmy na blogu naszej warszawskiej agencji nieruchomości o cenach nieruchomości decyduje nierównowaga między podażą a popytem. Na wysokość podaży i popytu wpływają zaś rozmaite czynniki, z których część ma charakter strukturalny, a część koniunkturalny. Czynnikami koniunkturalnymi, jakie oddziaływały na rynek był spadek podaży nowych mieszkań oraz wzrost popytu. Pierwszy był spowodowany mniejszą liczbą rozpoczętych w 2020 r. inwestycji deweloperskich. Drugi wynikał z niskich stóp procentowych, strachu przed inflacją oraz działalności funduszy inwestycyjnych.
Jaki wpływ na wzrost cen nieruchomości mają zagraniczne fundusze inwestycyjne?
Działalność zagranicznych funduszy inwestycyjnych stanowi niewątpliwie ważny czynnik popytowy. Do wzrostu cen mieszkań przyczyniły się jednak w większym stopniu zakupy dokonywane przez polską klasę średnią. W obawie przed inflacją zaczęła ona poszukiwać bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności. Większe znaczenie od działalności funduszy miało również niskie oprocentowanie kredytów.
Czy zatem gdyby nie działalność zagranicznych funduszy inwestycyjnych to ceny nieruchomości przestałyby rosnąć? Zapewne nie. Gdyby jednak popyt na mieszkania deweloperskie był o 15% niższy to z pewnością rosłyby wolniej. Tak więc odnosząc się do twierdzeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich można uznać, że są ono połowiczne prawdziwe. Biorąc pod uwagę otoczenie inflacyjne i niskie stopy procentowe, sama działalność funduszy inwestycyjnych nie była niewątpliwie czynnikiem, który najbardziej przyczynił się do wzrostu cen mieszkań, ale na pewno nie jest też tak, że generowany przez nie dodatkowy popyt na nieruchomości był czynnikiem zupełnie nieistotnym dla rynku.
