Na polskim rynku nieruchomości oferowane są często mieszkania z nieuregulowanym prawem do gruntu pod budynkiem. Ceny takich mieszkań bywają niższe nawet o 20% od mieszkań znajdujących się w budynkach, pod którymi prawo do gruntu jest uregulowane. Klienci biur nieruchomości często zadają zatem pytania czy warto jest kupić takie mieszkanie z nieuregulowanym gruntem i jakie zagrożenia mogą się z tym wiąza
Dlaczego w ofertach biur nieruchomości znajdują się mieszkania z nieuregulowanym gruntem
Mieszkania z nieuregulowanym gruntem są reliktem z czasów gdy spółdzielnie mieszkaniowe wznosiły budynki nie przejmując się zbytnio sprawami własnościowymi. Od 1992 r. możliwe było zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w budynkach posadowionych na nieuregulowanych prawnie gruntach. Sytuacja zmienia się w 2013 r. kiedy Sąd Najwyższy podjął uchwałę pod sygnaturą akt III CZP 104/12, stwierdzając że „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Wywołało to spore zamieszanie na rynku. Początkowo notariusze nie chcieli podpisywać aktów sprzedaży mieszkań znajdujących się w budynkach na nieuregulowanym gruncie. Obecnie są one podpisywane, dzięki czemu spółdzielcze własnościowe prawa do takich lokali stanowią przedmiot obrotu. Brak jest natomiast możliwości założenia dla nich księgi wieczystej. Zakupu takich mieszkań można dokonać tylko ze środków własnych.
Czy zakup takiego mieszkania może stanowić okazję?
Ograniczona ilość kupujących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali bez uregulowanego gruntu sprawia, że rynek wycenia te mieszkania ok. 20% taniej od takich samych mieszkań z uregulowanym prawem do gruntu. Dla osób posiadających gotówkę może to zatem stanowić okazję zakupu własnego mieszkania po korzystnej cenie. Zakup takiego mieszkania może być także dobrą okazją dla osób poszukujących mieszkań na wynajem. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z nieuregulowanym gruntem będzie gorszą inwestycją dla osób nabywających mieszkanie w celu szybkiej sprzedaży. Ze względu na mniejszą ilość potencjalnych nabywców takie lokale mogą sprzedawać się nieco dłużej.
Czy zakup takiego mieszkania może stanowić zagrożenie?
Klienci odwiedzające nasze warszawskie biuro nieruchomości często zadają pytanie, czy zakup takiego mieszkania jest bezpieczny? Co może się stać po uregulowaniu prawa do gruntu? Jeżeli prawo własności nieruchomości pod budynkiem przypadnie spółdzielni to pozostanie to bez wpływu na sytuację właścicieli mieszkań. Jeśli przypadnie ono innej osobie to na podstawie art. 231 Kodeksu Cywilnego spółdzielnia może zażądać przeniesienia na siebie własności gruntu pod budynkiem.
W przypadku dużych bloków rzadko zdarza się, żeby cały grunt pod budynkiem nie był uregulowany. Jeśli spółdzielnia będzie musiała nabyć część gruntu pod budynkiem to nie zachwieje to jej budżetem. Duże spółdzielnie mieszkaniowe będą z pewnością w stanie sfinansować nabycie gruntu z własnych środków. Inaczej może przedstawiać się sytuacja w mniejszych budynkach, pod którymi nieuregulowana jest własność całego gruntu. W takim przypadku może zdarzyć się, że mniejsze spółdzielnie mieszkaniowe mogą mieć problem z wykupem gruntu z własnych środków. Zakup takiego mieszkania jest więc co do zasady bezpieczny, ale wszystko może zależeć od analizy konkretnego przypadku.
