Ze względu na ustawową ochronę praw lokatorów zasadne jest zawieranie umów najmu okazjonalnego. Mogą być one zawierane wyłącznie na czas określony. Ich terminowy charakter nie zawsze odpowiada oczekiwaniom stron. Zwłaszcza przyszli lokatorzy chcieliby mieć najczęściej możliwość ich wcześniejszego rozwiązania. Czy zatem wypowiedzenie najmu okazjonalnego przed upływem terminu jest dopuszczalne? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego bez wskazania powodów
Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas określony. Swobodne jej wypowiedzenie jest zatem sprzeczne z samą jej istotą. Zgodnie z poglądami wyrażanymi w orzecznictwie „postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne” (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt XV Ca 217/14).
Ustawowe uprawienie do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
W ustawie o ochronie praw lokatorów został ustanowiony katalog okoliczności pozwalających wynajmującemu na wypowiedzenie najmu okazjonalnego. Określone także zostały warunki i okresy wypowiedzenia. Może to nastąpić wyłącznie wówczas, jeżeli lokator:
- korzysta z mieszkania niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem lub zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania w nim szkód,
- niszczy urządzenia przeznaczone do korzystania przez wszystkich mieszkańców budynku albo rażąco lub uporczywie narusza panujący w nim porządek domowy,
- zalega z zapłatą czynszu oraz innych opłat za co najmniej trzy miesiące, przy czym warunkiem wypowiedzenia jest poinformowanie go na piśmie o takim zamiarze i wyznaczenie co najmniej miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości,
- bez zgody wynajmującego mieszkanie lub jego część podnajął albo oddał do bezpłatnego używania,
- nie dopełni obowiązku wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, jeśli utracił prawo do lokalu jaki wskazał przy zawarciu umowy; właściciel może wówczas rozwiązać najem z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez lokatora
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeśli czas trwania najmu jest oznaczony każda ze stron może wypowiedzieć umowę w przypadkach wskazanych w umowie. Przepis ten ma zastosowanie do każdego rodzaju najmu, chyba że istnieją regulacje szczególne, które wyłączają jego zastosowanie. W przypadku właściciela mieszkania jest to art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten nie ma zastosowanie do lokatora, do którego ma zastosowanie norma ogólna – art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Można zatem wprowadzić do umowy możliwość wcześniejszego rozwiązania przez niego najmu okazjonalnego. Warunkiem jest określenie powodów, po zaistnieniu których będzie to dopuszczalne. Orzecznictwo podchodzi do tej kwestii dość liberalnie. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r. (sygn. akt I ACa 669/14) wystarczające jest wskazanie, że rozwiązanie umowy jest dopuszczalne “z ważnych powodów”.
Umowne przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Mimo, że możliwe jest wprowadzenie uprawienia do rozwiązania najmu okazjonalnego z “ważnych powodów” to my czegoś takiego nie rekomendujemy. Tak ogólna klauzula stwarza bowiem zbyt szerokie pole do oceny jego zasadności . Zalecamy wprowadzenie zamkniętego katalogu takich okoliczności. Mogą nimi być chociażby: utrata zatrudnienia, zmiana warunków pracy polegająca na obniżeniu wynagrodzeniu lub przeniesieniu do innej miejscowości, utrata zdrowia, konieczność podjęcia się opieki nad członkiem rodziny zamieszkującym w innej miejscowości.
Dyskusyjne jest, czy uprawienie do wypowiedzenia najmu okazjonalnego może przysługiwać wynajmującemu. W literaturze prawniczej dominuje pogląd, że art. 11 ust 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter szczególny wobec art. art. 667 § 2 k.c., art. 685 k.c. i art. 687 k.c. Wskazuje się natomiast, że przepis ten nie ma takiego charakteru wobec art. 673 § 2 i 3 k.c. W umowie najmu okazjonalnego można zatem wprowadzić klauzulę umożliwiającą wcześniejsze wypowiedzenie przez właściciela. Takie stanowisko przedstawili m.in. Iwo Jarosz i Aleksandra Kossowska w publikacji pt. „Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego” (Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ 2018/4, s. 44).
Terminy wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Przewidując możliwość wcześniejszego rozwiązania najmu okazjonalnego warto określić termin jej wypowiedzenia. W przeciwnym wypadku zastosowanie będzie miał art. 673 § 2 k.c. Przepis ten uzależnia termin wypowiedzenia od długości okresu rozliczeniowego. Jeśli czynsz jest opłacany co miesiąc to można rozwiązać umowę okazjonalnego na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego jest możliwe. Konieczne jest natomiast określenie w umowie powodów, od których będzie to uzależnione. Dyskusyjne jest czy taką możliwość może przysługiwać także wynajmującemu. Naszym zdaniem jest to dopuszczalne, aczkolwiek sprawa nie jest całkowicie jednoznaczna.
Agencja nieruchomości Warszawa – sprawdź naszą całą ofertę i zapoznaj się z wieloma ciekawymi artykułami na temat nieruchomości.
