Ze względu na ustawową ochronę praw lokatorów dużym zainteresowaniem wśród wynajmujących cieszą się umowy najmu okazjonalnego. Szkopuł podlega na tym, że mogą być one zawierane wyłącznie na czas określony. Ich terminowy charakter nie zawsze odpowiada oczekiwaniom stron, które chociażby z powodów losowych, chciałyby mieć możliwość wcześniejszego zakończenia umowy. Czy zatem wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed upływem terminu jest prawnie dopuszczalne? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego bez wskazania powodów
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony. Prowadzi to do wniosku, że swobodne jej wypowiedzenie byłoby sprzeczne z samą jej istotą. Taka sprzeczność będzie zachodziła nie tylko wówczas jeśli umowa w ogóle nie będzie przewidywała takiej możliwości, ale również wtedy gdy nie zostaną w niej określone powody kiedy będzie to dopuszczalne. Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie, gdzie wskazuje się, że „postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne” (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt XV Ca 217/14).
Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
W ustawie o ochronie praw lokatorów został ustanowiony katalog okoliczności pozwalających wynajmującemu na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz zostały ustanowione warunki i okresy wypowiedzenia. Może to nastąpić, jeżeli najemca:
- korzysta z mieszkania niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem lub jeśli zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania w nim szkód,
- niszczy urządzenia przeznaczone do korzystania przez wszystkich mieszkańców budynku albo rażąco lub uporczywie narusza panujący w nim porządek domowy,
- zalega z zapłatą czynszu oraz innych opłat za co najmniej trzy miesiące, przy czym warunkiem wypowiedzenia jest poinformowanie go na piśmie o takim zamiarze i wyznaczenie co najmniej miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości,
- bez zgody wynajmującego mieszkanie lub jego część podnajął albo oddał do bezpłatnego używania,
- nie dopełnił obowiązku wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, jeśli utracił prawo do lokalu jaki wskazał przy zawarciu umowy; w takim przypadku umowa może zostać rozwiązana z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Umowne przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony każda ze stron może wypowiedzieć umowę w przypadkach w niej wskazanych. Na gruncie przytoczonego przepisu można więc dopuścić w umowie najmu okazjonalnego możliwość jej wcześniejszego zakończenia przez najemcę. Orzecznictwo podchodzi dość liberalnie do określenia powodów, które to warunkują, umożliwiając samo tylko odwołanie się do pojęcia „ważnych przyczyn”. Takie stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r. (sygn. akt I ACa 669/14). Jako agencja nieruchomości w Warszawie, która na co dzień zajmuje się przygotowywaniem umów najmu okazjonalnego nie polecamy samego tylko odwołania się do „ważnych przyczyn”. Jest to wprawdzie rozwiązanie prawnie dopuszczalne, ale w praktyce może stwarzać zbyt duże pole do oceny, czy w danym przypadku wypowiedzenie było uzasadnione. Dlatego zasadne jest stworzenie w umowie najmu okazjonalnego zamkniętego katalogu przyczyn wypowiedzenia Może on zostać określony bardzo szeroko. Jako przyczynę wypowiedzenia takiej umowy przez najemcę można wskazać np. utratę zatrudnienia, utratę zdrowia, konieczności podjęcia się opieki nad członkiem rodziny zamieszkującym w innej miejscowości.
Dyskusyjne jest, czy prawo do wcześniejszego wypowiedzenia najmu okazjonalnego może przysługiwać także wynajmującemu. Odpowiedź na tak postawione pytanie wymaga rozważania, jakie zachodzą wzajemne relacje pomiędzy ustawą o ochronie praw lokatorów a art. 673 § 3 k.c. W literaturze prawniczej dominuje pogląd, że art. 11 ust 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter szczególny wobec art. art. 667 § 2 k.c., art. 685 k.c. oraz art. 687 k.c., ale nie wobec art. 673 § 2 i 3 k.c. Prowadzi to do wniosku, że w umowie najmu okazjonalnego może zostać wprowadzona możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia przez wynajmującego. Takie stanowisko przedstawili m.in. Iwo Jarosz i Aleksandra Kossowska w publikacji pt. „Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego” (Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ 2018/4, s. 44).
Terminy wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Wprowadzając możliwość rozwiązania umowy najmu okazjonalnego powinno się określić terminy jej wypowiedzenia. W przeciwnym wypadku zastosowanie będzie miał art. 673 § 2 k.c., który uzależnia je od długości okresów rozliczeniowych. Zgodnie z tym przepisem, jeśli czynsz najmu jest opłacany miesięcznie to można rozwiązać umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest niewątpliwie możliwe przez wynajmującego z przyczyn określonych w ustawie, jak również przez najemcę, jeśli w umowie zostały określone powody, od których będzie to uzależnione. Dyskusyjne jest natomiast, czy taką możliwość można wprowadzić także w odniesieniu do wynajmującego. Naszym zdaniem jest to prawnie dopuszczalne, aczkolwiek sprawa ta nie jest całkowicie jednoznaczna.
Agencja nieruchomości Warszawa – sprawdź naszą całą ofertę i zapoznaj się z wieloma ciekawymi artykułami na temat nieruchomości.
