W ofercie biur nieruchomości czasami pojawiają się mieszkania, w których księgach wieczystych widnieją hipoteki. Rodzi to pytania ze strony klientów kupujących. Czy taka transakcja na pewno jest bezpieczna? Co należy zrobić, żeby nie kupić mieszkania z takim obciążeniem? Osoby zainteresowane tym tematem zachęcamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym wpisem blogowym.
Zakup mieszkania obciążonego hipoteką – czy to możliwe?
Pragniemy uspokoić osoby, które upatrzyły sobie mieszkanie z wpisaną hipoteką. Taka transakcja jest możliwa do przeprowadzenia. Będzie ona bezpieczna, ale pod warunkiem dopełnienia pewnych formalności. Jeśli nie mamy doświadczenia w przeprowadzaniu takich transakcji warto skorzystać z usług doświadczonego biura nieruchomości albo udać się do prawnika. Gdybyśmy coś przeoczyli to wpisana w dziale IV księgi wieczystej hipoteka przejdzie na nowego właściciela.
Jakich formalności należy dokonać?
Sprzedający powinien uzyskać ze swojego banku dokumentu zawierającego następujące elementy:
- informacja o aktualnym saldzie zadłużenia,
- Informacja o numerze rachunku technicznego do spłaty kredytu,
- promesa wyrażenia zgody przez bank na wykreślenie hipoteki w przypadku spłaty kredytu.
Instytucje finansowe zastrzegają sobie najczęściej 14-dniowy termin na jego wystawienie. Sprzedający powinien więc zadbać o to odpowiednio wcześniej. Nie może to być jednak zbyt odległy termin. Z uwagi na harmonogram spłat saldo kredytu wysokość zadłużenia będzie bowiem ulegała zmianie. Na podstawie długoletniego doświadczenia naszego warszawskiego biura nieruchomości, a braliśmy udział w przeprowadzeniu kilkudziesięciu takich transakcji, zalecamy zrobić to na 2-3 tygodni przed terminem podpisania aktu notarialnego.
Zakup mieszkania obciążonego hipoteką – akt notarialny
Treść aktu notarialnego obejmującego sprzedaż mieszkania z obciążeniem hipotecznym nie różni się istotnie od innej transakcji. Elementem, który odróżnia obie te umowy jest sposób zapłaty ceny za nabywane mieszkanie. W przypadku zakupu mieszkania nieobciążonego hipoteką cała kwota przekazywana jest sprzedającemu jednym przelewem na rachunek bankowy. W przypadku mieszkania z obciążeniem hipotecznym płatność ceny podzielona jest na dwa przelewy. Pierwszy – do wysokości salda zadłużenia – wykonuje się na rachunek do spłaty kredytu. Drugi – w kwocie stanowiącej różnicę między ceną za mieszkanie a saldem zadłużenia – na prywatne konto sprzedającego.
Jakie działania trzeba będzie podjąć po podpisaniu aktu notarialnego?
Po spłacie kredytu sprzedający powinien udać się do banku w celu odebrania zgody na wykreślenie hipoteki, aby następnie dostarczyć taki dokument kupującemu. Takie oświadczenie jest podstawą do złożenia przez nabywcę wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Składa się go na urzędowym formularzu KW-Wpis. Wysokość opłaty od wniosku wynosi 100 zł. Uiszcza się ją przelewem lub gotówką w kasie sądu. Potwierdzenie wniesienia opłaty naklejane jest na pierwszej stronie wniosku przez pracownika, który przyjmuje od nas wniosek na biurze podawczym. Jeśli mieszkanie nabywa więcej niż jedna osoba wniosek o wykreślenie hipoteki podpisują wszyscy współwłaściciele. Jeśli nieruchomość nabywają małżonkowie do majątku wspólnego wniosek o wykreślenie hipoteki podpisuje tylko jeden z nich. Drugi małżonek stanie się wówczas uczestnikiem postępowania.
Jak zabezpieczyć kupującego na wypadek niedostarczenia zgody na wykreślenie hipoteki?
Czasami klienci kupujący obawiają się, że po transakcji sprzedający nie będzie zainteresowany uzyskaniem z banku dokumentu zgody na wykreślenie hipoteki. Takie obawy są najczęściej całkowicie niepotrzebne. Żeby się przed tym zabezpieczyć można poprosić kupującego o udzielenie pełnomocnictwa do jego uzyskania. Może on zostać zawarte w treści aktu notarialnego. Umożliwi to kupującemu samodzielne uzyskanie takiego dokumentu. Innym rozwiązaniem może być wprowadzenie do aktu notarialnego kary umownej na wypadek jego niedostarczenia. Takie rozwiązanie jest oczywiście mniej eleganckie. Ponadto może się ono okazać mniej skuteczne od udzielenia pełnomocnictwa, dlatego nie ono jest przez nas rekomendowane.
Teraz już wiesz jak nabyć mieszkanie z kredytem hipotecznym!
