Wbrew panującemu przekonaniu mieszkanie może zostać wynajęte także przez osobę nie będącą jego właścicielem. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy więc zając się kwestią kto może być wynajmującym lokalu mieszkalnego oraz czy właściciel ma możliwość zapobieżenia jego dalszemu wynajęciu przez swojego najemcę?
Czy wynajmującym mieszkanie może być tylko jego właściciel?
Zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się do uiszczania czynszu. Pod pojęciem rzeczy należy oczywiście rozumieć m. in. nieruchomości, a także niektóre inne prawa do nieruchomości, jak np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ustawodawca nie wprowadził zatem wymogu, żeby wynajmującym lokal mieszkalny mógł być wyłącznie właściciel. Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie. Wskazuje się tam, że charakter umowy najmu nie wymaga od wynajmującego legitymowania się tytułem własności. Wystarczy, żeby przysługiwało mu prawo i faktyczna możliwość oddania rzeczy do używania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13).
W świetle powyższego wynająć mieszkanie oprócz właściciela mogą także:
- najemca,
- dzierżawca,
- użytkownik,
- osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Jak można zapobiec wynajęciu mieszkania przez osobę niebędącą właścicielem?
Dla właścicieli nie jest obojętne komu wynajmują mieszkanie. Jego dalszy podnajem może być bowiem obarczony pewnym ryzykiem. Można sobie wyobrazić sytuację, w której najemca okazjonalny wynajmuje mieszkanie osobie, od której nie wymaga zachowania takiego rodzaju umowy.
Zgodnie z art. 6882 Kodeksu Cywilnego do podnajęcia mieszkania wymagane jest uzyskanie zgody właściciela. Właściciel powinien zatem wprowadzić do umowy najmu zakaz oddawania go w podnajem.
Czy spółdzielnia mieszkaniowa może zakazać wynajęcia mieszkania?
Odmiennie będzie przedstawiać się sytuacja w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jak pisaliśmy w jednym z poprzednich wpisów blogowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbliżonym do własności. Zgodnie z obecnym stanem prawnym do wynajęcia takiego mieszkania nie jest wymagana zgoda spółdzielni. Wyjątek stanowi sytuacja, w której skutkowałoby to zmianą sposobu korzystania z mieszkania albo jego przeznaczenia.
Wynajęcie mieszkania nie jest sprawą prostą. Dlatego warto powierzyć to profesjonalistom z biura nieruchomości Cosmopolitan.
