Wbrew panującemu przekonaniu mieszkanie może zostać wynajęte także przez osobę nie będącą jego właścicielem. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy więc zając się kwestią kto może być wynajmującym lokalu mieszkalnego oraz czy właściciel ma możliwość zapobieżenia jego dalszemu wynajęciu przez swojego najemcę?
Czy wynajmującym mieszkanie może być tylko jego właściciel?
Zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się do uiszczania czynszu. Pod pojęciem rzeczy należy oczywiście rozumieć m. in. nieruchomości, a także niektóre prawa na nieruchomości, jak np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Jak wynika z przywołanego przepisu ustawodawca nie wprowadził wymogu, że wynajmującym lokal mieszkalny mógł być wyłącznie jego właściciel. Stanowisko takie znajduje oparcie w orzecznictwie, gdzie wskazuje się, że charakter umowy najmu nie wymaga od wynajmującego legitymowania się tytułem własności. Wystarczające jest, żeby przysługiwało mu prawo i faktyczna możliwość oddania najemcy rzeczy do używania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13).
W świetle powyższego wynająć mieszkanie oprócz właściciela mogą także:
- Najemca,
- Dzierżawca,
- Użytkownik,
- Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Jak można zapobiec wynajęciu mieszkania przez osobę niebędącą właścicielem?
Właścicielowi nie jest najczęściej obojętne komu wynajmuje swoje mieszkanie. Co więcej, jego dalszy podnajem na rzecz innej osoby może być obarczony pewnym ryzykiem. Nietrudno jest sobie wyobrazić sytuację, w której osoba, która zawarła umowę najmu okazjonalnego wynajmuje to samo mieszkanie osobie, od której nie wymaga zachowania takiej formy umowy.
Zgodnie z art. 6882 Kodeksu Cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jednakże zgodnie ze zdaniem drugim tego artykułu uzyskanie zgody od właściciela nie jest konieczne jeżeli podnajemcą ma zostać osoba, wobec której najemca jest dłużnikiem alimentacyjnym. Zatem w każdym przypadku, gdy właściciel nie chce, żeby jego mieszkanie zostało podnajęte powinien zadbać o odpowiednie skonstruowanie umowy najmu. Powinno znaleźć się w niej postanowienie zakazujące oddawania nieruchomości w podnajem.
Czy spółdzielnia mieszkaniowa może zakazać wynajęcia mieszkania?
Odmiennie będzie przedstawiać się sytuacja w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jak pisaliśmy w jednym z poprzednich wpisów blogowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem bardzo zbliżonym do własności. Zgodnie z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 15 stycznia 2003 r., wynajęcia takiego mieszkania może zostać dokonane przez uprawnionego bez konieczności uzyskania zgody spółdzielni, chyba że skutkowałoby to zmianą sposobu korzystania z lokalu albo jego przeznaczenia.
Jak widać z powyższego wynajęcie mieszkania nie jest sprawą prostą. W przypadku osób, które nie mają w tym dużego doświadczenia może ono wiązać się z niebezpieczeństwami, których nie będą w stanie przewidzieć. Dlatego też warto jest powierzyć tę sprawę profesjonalistom z biura nieruchomości Cosmopolitan.
