Klienci naszego biura nieruchomości z Warszawy zadają często pytanie czym właściwie jest księga wieczysta i jakie ma ona znaczenie w procesie nabywania nieruchomości. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy przybliżyć nieco informacji na ten temat.
Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który dokumentuje stan prawny konkretnej nieruchomości. Ma ona podstawowe znaczenie w procesie nabywania nieruchomości, ponieważ na podstawie danych w ujawnionych w księdze wieczystej możemy dowiedzieć się kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich. Podstawowym aktem prawnym, który normuje ustrój ksiąg wieczystych, jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Dla jakich rodzajów nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste?
Księgi wieczyste prowadzi się dla wszystkich rodzajów nieruchomości: gruntowych, budynkowych i lokalowych. Mogą być one zakładane również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie jest to jednak obowiązkowe. W obrocie prawnym występują sporadycznie nieruchomości, dla których zostały założone księgi wieczyste. Ich stan prawny ustala się w oparciu o prowadzone dla nich zbiory dokumentów.
Jakie są podstawowe zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych?
Podstawowymi zasadami, które rządzą funkcjonowaniem ksiąg wieczystych w Polsce są:
- zasada jawności,
- zasada domniemania zgodności wpisów w księdze ze stanem prawnym nieruchomości,
- zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jawność ksiąg wieczystych polega na tym, że każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Nie rozciąga się ona na akta księgi wieczyste. Dane w nich zawarte ujawnia się tylko notariuszowi lub osobie, która wykaże interes prawny.
Domniemanie zgodności wpisów w księdze ze stanem prawnym sprowadza się do przyjęcia założenia, że prawo w niej ujawnione istnieje a nieujawnione nie istnieje. W przypadku, gdyby informacje te okazały się niezgodne z rzeczywistością to przywrócenie właściwego stanu prawnego jest możliwe tylko w drodze odpowiedniego powództwa.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych sprowadza się do tego, że osoba nabywająca nieruchomość nabywa ją według stanu ujawnionego w księdze. Jeśli nieruchomość nie należała do zbywcy, a co innego wynikałoby z wpisu w księdze, to kupujący i tak nabędzie prawo własności. Tak samo, gdyby nieruchomość obciążono prawem osoby trzeciej, ale ujawniono go w księdze wieczystej. W takim przypadku kupujący nabędzie nieruchomość wolną od obciążeń.
Rękojmia wiary publicznej podlega dość istotnym ograniczeniom. Po pierwsze, nie dotyczy ona osób, które nabywają nieruchomość nieodpłatnie. Po drugie nie ma ona zastosowania do osoby, która nie wiedziała o niezgodności wpisu ze stanem rzeczywistym. Dotyczy to także osoby, która wprawdzie nie wiedziała, ale mogła się o tym z łatwością dowiedzieć. Po trzecie rękojmia wiary publicznej nie działa wobec niektórych praw rzeczowych. Należą do nich obciążenia powstające z mody ustawy, dożywocie oraz niektóre służebności.
Jak podzielona jest księga wieczysta?
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów.
W dziale I wpisuje się dane umożliwiające oznaczenie danej nieruchomości. Należą do nich jej adres i powierzchnia. Jeśli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości budynkowych wpisuje się tam także informacje o ilości kondygnacji w budynku. W przypadku lokali wpisuje się także informację o ilości pomieszczeń. W ramach działu I wyszczególniono dodatkowy dział – I-Sp „Spis praw związanych z własnością”. Wpisuje się tam uprawnienia związane z własnością. Może być nimi uprawienie do przemieszczenia się po innych nieruchomościach, czy korzystania z udogodnień w częściach wspólnych. Należą do nich parkingi, place zabaw, czy siłownie. Jeśli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości lokalowej to w dziale I-Sp wpisuje się udział w nieruchomości wspólnej.
W dziale II wpisuje się właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości.
W dziale III ujawnia się ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Należą do nich służebności gruntowe i służebności przesyłu, użytkowanie oraz dożywocie. Mogą tam być wpisane także inne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości i roszczenia.
W dziale IV wpisuje się hipoteki, z określeniem ich pierwszeństwa, wysokości, waluty, zakresu i rodzaju.
W jaki sposób można zapoznać się z treścią księgi wieczystej?
Księgi wieczyste oznacza się numerami. Jeżeli znamy numer księgi wieczystej to możemy zapoznać się z jej treścią na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Kto dokonuje wpisów w księdze wieczystej?
Wpisów w księgach wieczystych dokonuje sąd wieczystoksięgowy. W przypadku umowy sprzedaży wniosek o wpis w księdze wieczystej składa notariusz.
