Księga wieczysta stanowi podstawowe źródło informacji o sytuacji prawnej nieruchomości. Jej treść powinna być niewątpliwie zgodna ze stanem faktycznym. Niestety, jak to w życiu czasami bywa, nawet w urzędowym rejestrze mogą pojawić się błędy. Co należy zrobić jeśli informacje zawarte w księdze wieczystej nie odpowiadają rzeczywistości? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to rejestr publiczny, który opisuje stan prawny nieruchomości. Składa się ona z czterech działów. Działo I – znaczony jako I-0 – zawiera oznaczenie nieruchomości. W dalszej jego części, która jest oznaczona symbolem I-Sp, wpisuje się uprawnienia związane z prawem własności. W przypadku lokali mieszkalnych będzie to udział w nieruchomości wspólnej, a w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego prawa do lokalu dane nieruchomości, z którą jest ono związane. Dział II księgi wieczystej zawiera dane osobowe właściciela. Jeśli nieruchomość należy do kilku osób to ujawnia się dodatkowo przysługujące im udziały. W dziale III można znaleźć informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, roszczeniach osób trzecich oraz o prowadzonych w nieruchomości egzekucji. W dziale IV wpisuje się natomiast hipotekę.
Wpisy w księdze wieczystej, za wyjątkiem tych ujawnionych w dziale I-Sp, korzystają z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli informacje tam zawarte nie odpowiadają rzeczywistością to osoba, która ma w tym interes prawny powinna taką okoliczność wykazać poprzez przedstawienie stosownego dokumentu. Przykładem może być nabycie mieszkania w drodze dziedziczenia. Jeśli właściciel nie zadba o wpisanie przysługującego mu prawa, a jak wynika z doświadczenia naszego warszawskiego biura nieruchomości, tak niestety dzieje się dość często, a chce sprzedać mieszkanie, to przy podpisaniu aktu notarialnego, powinien okazać poświadczenie dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Jakie mogą być rodzaje błędów w księdze wieczystej?
Jeśli niezgodność w księdze wieczystej nie wynika z zaniechania wpisu, tylko jest skutkiem ujawnienia w niej błędnych danych to możemy mówić o błędzie. Wyróżniamy dwie kategorie błędów:
- omyłki pisarskie – dotyczące np. nieprawidłowo zapisanych imion, nazwisk, numerów PESEL lub nieprawidłowo określonej powierzchni lokalu; powstają one wskutek błędów osób dokonujących wpisów lub w trakcie migracji ksiąg papierowych do formy cyfrowej;
- błędy merytoryczne – polegające np. na tym, że zamiast właściciela figuruje w księdze wieczystej inna osoba, pominięto któregoś ze współwłaścicieli lub w dziale I-Sp wpisano nieprawidłowy metraż mieszkania.
Poprawienie oczywistych omyłek i błędów merytorycznych jest niezwykle istotne, ponieważ jeśli zdecydujemy się na zbycie nieruchomości, to albo w ogóle nie będziemy mogli tego zrobić, albo możemy narazić się na oskarżenie o oszustwo. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli w księdze wieczystej wpisano nieprawidłowy większy metraż lokalu.
Poniżej przedstawiamy sposoby na usunięcie nieprawidłowości w księgach wieczystych.
Sprostowanie omyłki pisarskiej
Omyłki pisarskie sąd prostuje z urzędu. To oczywiście teoria. W praktyce sądy nie analizują na bieżąco treści ksiąg wieczystych. Oczywiście może tak się zdarzyć, że sąd dostrzeże błąd przy okazji rozpatrywania innej sprawy. W praktyce wymaga to jednak aktywności ze strony zainteresowanego. W tym celu należy złożyć wniosek o sprostowanie omyłki. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że nie podlega on opłacie.
Sprostowanie błędu o charakterze merytorycznym
W przypadku błędów merytorycznych niezbędne jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W przeciwieństwie do wniosku o sprostowanie oczywistej omyłki podlega on opłacie sądowej.
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można wytoczyć w następujących przypadkach:
1) istniejące prawo nie zostało ujawnione w księdze wieczystej (np. wpisano tylko niektórych właścicieli),
2) istniejące zostało nieprawidłowo wpisane w księdze wieczystej ( np. figuruje w niej osoba nie będącą właścicielem),
3) w księdze wieczystej ujawniono nieistniejące obciążenie lub ograniczenie.
Przykładami nieistniejących obciążeń są błędnie wpisana hipoteka, informacja o prowadzeniu egzekucji lub służebności mieszkania. Przykładami nieistniejących ograniczeń są postanowienie prokuratora o zakazie zbywania i obciążania nieruchomości.
Uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można domagać się w każdym czasie, ponieważ takie roszczenie nie ulega przedawnieniu. Legitymację procesową do jego wytoczenia ma osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W przypadku błędu o charakterze merytorycznym sąd nie może dokonać jego sprostowania z urzędu.
