Jednym z warunków uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy lub jeśli został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – pozwolenia na budowę, jest posiadanie przez nieruchomość dostępu do drogi publicznej. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy wyjaśnić co należy zrobić, aby go uzyskać.
Dostęp do drogi publicznej
Działka budowlana, dla której staramy się o wydanie warunków zabudowy lub o wydanie pozwolenia na budowę – jeżeli został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – powinna posiadać dostęp do drogi publicznej. Może ona przylegać do niej w bezpośrednio lub pośrednio. Jeśli nieruchomość nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej powinniśmy postarać się o jego zapewnienie na podstawie porozumienia z osobą lub instytucją, której nieruchomości graniczy z naszą parcelą. W niektórych przypadkach istnieje możliwość ustanowienia dostępu do drogi publicznej na podstawie orzeczenia sądu.
Sposoby uzyskania dostępu do drogi publicznej
- Ustanowienie współwłasności
Sposobem zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest wydzielenie z sąsiedniej działki odrębnej nieruchomości, która będzie pełniła funkcję drogi. Dokonuje tego geodeta, który przygotowuje dokumentację i składa wniosek o wykonanie prac geodezyjnych we właściwym powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Geodeta powinien zawiadomić o planowanym podziale właścicieli sąsiednich nieruchomości. Ważnym elementem procedury podziału nieruchomości jest wydanie przez urząd decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Na koniec geodeta powinien dokonać wyznaczenia i utrwalenia punktów granicznych w terenie. Kolejnym krokiem powinno być zawarcie umowy przenoszącej na właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej udziału w działce stanowiącej drogę wewnętrzną. Dokonywane jest to w formie aktu notarialnego. Następnie dla wyodrębnionej w taki sposób nieruchomości powinna zostać założona księga wieczysta. Wniosek o jej założenie wraz z wpisem udziału we współwłasności składany jest do sądu przez notariusza.
- Ustanowienie służebności
Sposobem uzyskania dostępu do drogi publicznej może być ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości sąsiedniej lub służebności drogi koniecznej. Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Właściciel nieruchomości, na której została ona ustanowiona nie traci prawa własności, ale powinien umożliwić właścicielowi nieruchomości sąsiedniej (nazywanej władnącą) dostęp do drogi publicznej poprzez swoją nieruchomość. Ustanowienie służebności następuje najczęściej poprzez zawarcie umowy (zawiera się ja w formie aktu notarialnego) a rzadziej na podstawie orzeczenia sądowego lub poprzez zasiedzenie. Ustanowienie służebności może mieć charakter odpłatny – wynagrodzenie może płatne jednorazowo lub miesięcznie. Służebność podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i odpowiednio w dziale I-Sp nieruchomości władnącej. Warto mieć na uwadze, że jest ona uprawnieniem podążającym za nieruchomością, a nie za osobą właściciela. Zbycie nieruchomości nie powoduje zatem jej wygaśnięcie, ponieważ przysługuje ona każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.
- Umowa o korzystanie
Kolejnym sposobem uzyskania dostępu do drogi publicznej jest zawarcie umowy na korzystanie z sąsiedniej nieruchomości. Jest to rozwiązanie podobne do służebności, aczkolwiek wykazuje pewne różnice. Umowa o korzystanie nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie podlega ona wpisowi do księgi wieczystej. W przeciwieństwie do służebności uprawnienie do korzystania z cudzej działki nie przechodzi na nowego właściciela. Dlatego jest ono najczęściej stosowane jako rozwiązanie tymczasowe.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu
Można spotkać się z sytuacją, gdy działka wprawdzie przylega do drogi publicznej, ale istnieje przeszkoda, która uniemożliwia z niej korzystanie. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy nieruchomość jest oddzielona od drogi publicznej poprzez rów melioracyjny. W takiej sytuacji konieczne stanie się uzyskania zezwolenia na lokalizację zjazdu. Może to okazać się niezbędne także wówczas, gdy działka przylega do drogi wojewódzkiej lub krajowej. W wydawanym przez siebie zezwoleniu zarządca drogi określa lokalizację zjazdu i jego parametry techniczne. Zbudowanie zjazdu bez uzyskania decyzji lokalizacyjnej lub niezgodnie z warunkami określonym w decyzji lokalizacyjnej może wiązać się z poniesieniem odpowiedzialności administracyjnej.
Opracowanie:
Agencja nieruchomości COSMOPOLITAN
