Podpisanie aktu notarialnego jest ukoronowaniem procesu sprzedaży nieruchomości, w toku którego konieczne jest zebranie i dostarczenie notariuszowi szeregu dokumentów. Niektóre z nich powinny być sporządzone bezpośrednio przed sprzedażą mieszkania, natomiast inne nie tracą na swojej aktualności dzięki czemu mogą być wystawione znaczenie wcześniej. Z myślą o naszych czytelnikach, żeby ułatwić im przeprowadzenie transakcji, przygotowaliśmy listę dokumentów jakie są niezbędne do jej przeprowadzenia.
Formalności jakie są niezbędne do sprzedaży mieszkania
Umowa sprzedaży mieszkania może być zawarta tylko w formie aktu notarialnego. Jeśli którakolwiek ze stron nie jest gotowa do jej przeprowadzenia to konieczne może się okazać zawarcie umowy przedwstępnej, która nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wystarczające jest jej zawarcie w formie pisemnej. Niemniej nasze warszawskie biuro nieruchomości zaleca jej podpisanie u notariusza.
Przed podpisaniem aktu notarialnego wymagane jest zgromadzenie dokumentów. Możemy wśród nich wyróżnić takie, które będą niezbędne w przypadku każdej umowy sprzedaży, jak również takie, które będą wymagane tylko w przypadku niektórych nieruchomości.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania z założoną księgą wieczystą
Podstawowym dokumentem jaki jest niezbędny do sprzedaży mieszkania jest odpis z księgi wieczystej. Jest on pobierany przez notariusza w formie elektronicznej, ponieważ księgi wieczyste prowadzone są obecnie w systemie teleinformatycznym.
Pozostałe dokumenty, jakie są wymagane do sprzedaży mieszkania powinny zostać dostarczone notariuszowi przez sprzedającego. Są nimi:
- tytuł prawny do lokalu – najczęściej jest nim akt notarialny na podstawie którego zostało ono nabyte przez sprzedającego, notarialne poświadczenie dziedziczenia oraz wydane przez sąd postanowienie o stwierdzeniu nabycie spadku,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu – jest ono wydawane przez miejscowy urząd miasta lub właściwy miejscowo urząd dzielnicy,
- zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych – jest ono wydane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię.
Tytuł prawny do lokalu nie ma określonej daty ważności. Dlatego warto, żeby został on odpowiednio wcześniej odszukany. Najlepiej jeszcze na etapie podjęcia decyzji do sprzedaży nieruchomości. Pozostałe dokumenty powinny natomiast zostać pozyskane najlepiej na kilka dni przed terminiem sporządzenia aktu notarialnego. Jeśli będą one wystawione na długo przed terminem transakcji to staną się one nieaktualne i zajdzie potrzeba ich ponownego pozyskania.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania bez założonej księgi wieczystej
Jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej to w zamian powinno się dostarczyć notariuszowi dokument, który będzie zaświadczał o przysługującym sprzedającemu prawie do lokalu. Na rynku wtórnym sytuacja taka dotyczy najczęściej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dokumentami jakie należy dostarczyć notariuszowi do sprzedaży takiego mieszkania są zatem:
- zaświadczenie o o przysługującym prawie do lokalu – jest ono wydawane przez spółdzielnię mieszkaniową,
- tytuł prawny do lokalu – podobnie jak w przypadku mieszkania z księgą wieczystą będzie to najczęściej akt notarialny na podstawie którego zostało ono nabyte, notarialne poświadczenie dziedziczenia, wydane przez sąd postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz przydział mieszkania dokonany przez spółdzielnię mieszkaniową,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu – jest ono wydawane przez urząd miasta lub właściwy miejscowo urząd dzielnicy,
- zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych – jest ono wydane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię.
Zaświadczenie o prawie do lokalu powinno być wystawione bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego. Drugi z wymienionych dokumentów – tak jak przy sprzedaży mieszkania z księgą wieczystą – nie posiada daty ważności, dzięki czemu najlepiej, żeby został odszukany lub pozyskany już etapie podjęcia decyzji o sprzedaży. Dwa ostatnie zaświadczenia powinny natomiast zostać wystawione nie wcześniej niż 30 dni przed terminem podpisania aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jakie dokumenty są niezbędne?
Hipoteka jest ustanawiana na nieruchomości przez bank jako zabezpieczenie udzielnego kredytu. Ma ono charakter gwarancji o charakterze rzeczowym, co oznacza, że dług podąża nie za osobą dłużnika, tylko za nieruchomością. Jeśli nie zostanie ona wykreślona z księgi wieczystej to obowiązek zapłaty należności przechodzi na nowego właściciela. Do sprzedaży mieszkania konieczne jest więc przedstawienie dokumentu, który będzie obejmował informację o aktualnym saldzie zadłużenia oraz zawierał zgodę banku na wykreślenie hipoteki. Kredyt hipoteczny spłacany jest w ratach miesięcznych, dlatego dokument ten nie powinien mieć daty wcześniejszej, aniżeli miesiąc przed podpisaniem aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze dziedziczenia i darowizny – jakie dokumenty są niezbędne?
Do sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia lub darowizny trzeba dostarczyć notariuszowi takie same dokumenty jak w przypadku innych nieruchomości. Dodatkowo należy przedstawić zaświadczenie o braku obowiązku w zakresie podatku od spadków i darowizn lub zaświadczenie informujące o uregulowaniu należności z takiego tytułu. Takie dokumenty nie mają daty ważności. Niemniej w przypadku drugiego z nich trzeba mieć na uwadze, że jego uzyskanie może potrwać kilka miesięcy. Zanim urząd skarbowy wystawi nam stosowne zaświadczenie musi najpierw oszacować wartość nieruchomości, jaka została nabyta w drodze darowizny lub dziedziczenia a następnie dostarczyć decyzję określającą wysokość podatku.
Wymienione powyżej dokumenty dotyczą najbardziej typowych oraz najczęściej występujących sytuacji. W przypadku bardziej skomplikowanych stanów prawnych może okazać się, że niezbędne będzie dostarczenie jeszcze innych zgód lub zaświadczeń. Przymierzając się do sprzedaży mieszkania warto jest zatem podjąć współpracę z profesjonalistami, jacy pracują w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan, z prawnikami lub notariuszami.
