Podpisanie aktu notarialnego jest ukoronowaniem procesu sprzedaży nieruchomości, w toku którego konieczne jest zebranie i dostarczenie notariuszowi szeregu dokumentów. Niektóre z nich powinny być sporządzone bezpośrednio przed sprzedażą mieszkania, natomiast inne nie tracą na swojej aktualności dzięki czemu mogą być wystawione znaczenie wcześniej. Z myślą o naszych czytelnikach, żeby ułatwić im przeprowadzenie transakcji, przygotowaliśmy listę dokumentów jakie są niezbędne do jej przeprowadzenia.
Formalności jakie są niezbędne do sprzedaży mieszkania
Umowę sprzedaży mieszkania zawiera się w formie aktu notarialnego. Jeśli którakolwiek ze stron nie jest gotowa do jej przeprowadzenia to konieczne może się okazać zawarcie umowy przedwstępnej, która nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wystarczające jest jej zawarcie w formie pisemnej. Niemniej nasze warszawskie biuro nieruchomości zaleca jej podpisanie u notariusza.
Przed podpisaniem aktu notarialnego wymagane jest zgromadzenie szeregu dokumentów. Niektóre z nich są niezbędne w przypadku każdej sprzedaży. Inne wymagane są tylko w przypadku niektórych nieruchomości.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania z założoną księgą wieczystą
Podstawowym dokumentem jaki jest niezbędny do sprzedaży mieszkania jest odpis z księgi wieczystej. Jest on pobierany przez notariusza w formie elektronicznej, ponieważ księgi wieczyste prowadzone są obecnie w systemie teleinformatycznym.
Pozostałe dokumenty dostarczane notariuszowi przez sprzedającego:
- tytuł prawny do lokalu – najczęściej akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży, notarialne poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycie spadku,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu – wydawane przez miejscowy urząd miasta lub właściwy miejscowo urząd dzielnicy,
- zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych – wydawane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię.
Tytuł prawny do lokalu nie ma określonej daty ważności. Dlatego warto go odpowiednio wcześniej odszukać. Najlepiej jeszcze na etapie podjęcia decyzji do sprzedaży nieruchomości. Pozostałe dokumenty powinny zostać pozyskane najlepiej na kilka dni przed terminiem sporządzenia aktu notarialnego. Inaczej staną się one nieaktualne i zajdzie potrzeba ich ponownego pozyskania.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania bez założonej księgi wieczystej
Jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej to w zamian powinno się dostarczyć notariuszowi dokument, który będzie zaświadczał o przysługującym sprzedającemu prawie do lokalu. Na rynku wtórnym sytuacja taka dotyczy najczęściej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dokumentami jakie należy dostarczyć notariuszowi do sprzedaży mieszkania bez założonej księgi wieczystej są:
- zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu – jest ono wydawane przez spółdzielnię mieszkaniową,
- tytuł prawny do lokalu – będzie to najczęściej akt notarialny, notarialne poświadczenie dziedziczenia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub przydział mieszkania,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu – jest ono wydawane przez urząd miasta lub właściwy miejscowo urząd dzielnicy,
- zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych – wydane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię.
Zaświadczenie o prawie do lokalu powinno być wystawione bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego. Drugi z wymienionych dokumentów – tak jak w przypadku sprzedaży mieszkania z księgą wieczystą – nie posiada daty ważności. Dwa ostatnie zaświadczenia wystawia się nie wcześniej niż 30 dni przed terminem podpisania aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jakie dokumenty są niezbędne?
Hipotekę ustanawia się na nieruchomości jako zabezpieczenie udzielonego kredytu. Ma ono charakter gwarancji o charakterze rzeczowym, co oznacza, że dług podąża nie za osobą dłużnika, tylko za nieruchomością. Jeśli nie zostanie wykreślona z księgi wieczystej to obowiązek zapłaty należności przejdzie na nowego właściciela. Do sprzedaży mieszkania konieczne jest więc przedstawienie zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia oraz zgodzie banku na wykreślenie hipoteki. Dokument ten nie powinien mieć daty wcześniejszej, niż na miesiąc przed podpisaniem aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze dziedziczenia i darowizny – jakie dokumenty są niezbędne?
Do sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia lub darowizny trzeba dostarczyć notariuszowi takie same dokumenty jak w przypadku innych nieruchomości. Dodatkowo należy przedstawić zaświadczenie o braku obowiązku podatkowego lub zaświadczenie informujące o uregulowaniu takiej należności. Takie dokumenty nie mają daty ważności. Jego uzyskanie może natomiast potrwać nawet kilka miesięcy. Zanim urząd skarbowy wystawi zaświadczenie musi oszacować wartość nieruchomości. Następnym krokiem będzie wystawienie i doręczenie decyzji określającej wysokość podatku.
Wymienione powyżej dokumenty dotyczą najbardziej typowych oraz najczęściej występujących sytuacji. W przypadku bardziej skomplikowanych stanów prawnych może okazać się, że niezbędne będzie dostarczenie jeszcze innych zgód lub zaświadczeń. Przymierzając się do sprzedaży mieszkania warto jest zatem podjąć współpracę z profesjonalistami, jacy pracują w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan, z prawnikami lub notariuszami.
