Osoby poszukujące mieszkania często spotykają z ogłoszeniami, w których występuje różna forma ich własności. Jest to odrębna własność lokalu mieszkalnego określana potocznie mianem „mieszkania hipotecznego” albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu określane mianem „mieszkania spółdzielczego”. Jakie są między nimi różnice? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Odrębna własność lokalu mieszkalnego
Odrębna własność lokalu mieszkalnego to po prostu pełna własność. Daje ona właścicielowi najszersze z możliwych uprawnień do rozporządzania i korzystania z nieruchomości lokalowej. Może on więc w zasadzie swobodnie dysponować swoim mieszkaniem, byleby tylko nie naruszał przy okazji uprawnień innych osób, ani przepisów prawa.
Uprawnienie do rozporządzania lokalem mieszkalnym wyraża się w możliwości jego zbycia lub obciążenia. Właściciel może zatem przenieść swoje prawo na inną osobę, zarówno na postawie czynności prawnej odpłatnej (np. umowa sprzedaży lub zamiany), jak i czynności nieodpłatnej (np. umowa darowizny). Może on także dysponować lokalem na wypadek śmierci w postaci testamentu. Pod pojęciem rozporządzania rozumie się także uprawnienie do obciążenia lokalu prawem rzeczowym (np. hipoteką) lub obligacyjnym (np. umowa najmu). Uprawnienie do korzystania z nieruchomości oznacza natomiast prawo do jej posiadania, używania i pobierania pożytków.
Mieszkanie stanowiące odrębną własność bywa nazywane potocznie mianem hipotecznego. Takie nazewnictwo wynika zapewne z tego, że taka nieruchomość powinna mieć zawsze założoną księgę wieczystą. Właściciel jest wpisywany w dziale II takiej księgi.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wywodzi się jeszcze z czasów PRL-u. Mieszkania stanowiące przedmiot tego prawa funkcjonują w budynkach oddanych do użytku przed dniem 31 lipca 2007 r. Po tej tej dacie nie było już możliwości jego ustanowienia.
Formalnie rzecz biorąc spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie stanowi prawa własności, tylko ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Osoba, której ono przysługuje nie jest zatem z formalnego punkt widzenia właścicielem mieszkania, tylko osobą uprawnioną do korzystania z prawa na nieruchomości, której właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa.
W praktyce zaś nie różni się ono prawie wcale od własności. Tak samo jak w przypadku własności osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może nim swobodnie rozporządzać. Może ona zatem wyzbyć się swojego prawa, jak również dokonać jego obciążenia, a także dysponować nim w testamencie. Tak jak w przypadku prawa własności uprawnienie do korzystania z mieszkania wyraża się w jego posiadaniu, używaniu i pobieraniu pożytków. Niemniej, tym co odróżnia je od własności, jest konieczność uzyskania zgody spółdzielni na dokonanie niektórych czynności. Sytuacja taka może mieć miejsce wówczas jeśli osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie chciała dokonać zmiany jego przeznaczenia.
Istotną różnicą, która odróżnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od odrębnej własności jest to, że może ono zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą zobowiązania spółdzielni.
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może zostać założona księga wieczysta, chociaż nie ma takiego obowiązku. Dla jej założenia konieczne jest jednak uregulowanie statusu prawnego gruntu pod budynkiem.
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność
Na wniosek uprawnionego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać przekształcone w prawo własności. Procedura przekształceniowa nie jest nadmiernie kosztowna, ani skomplikowana. Dla jej dokonania konieczne jest spełnienie dwóch. warunków. Po pierwsze uregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem, spłaty kredytu obciążającego hipotekę na nieruchomości, na której posadowiony jest budynek. Pod drugie wykazane braku zaległości czynszowych. Przekształcenie w odrębną własność lokalu mieszkalnego może także nastąpić z mocy prawa w przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni.
Różnice między odrębną własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
Różnice między odrębną własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego nie są więc wcale znaczące. W obu przypadkach możliwe jest zarówno rozporządzanie, jak i korzystanie z mieszkania. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niedogodnością może okazać się wymóg uzyskania zgody spółdzielni na dokonanie niektórych czynności. Pewne niebezpieczeństwo może także wiązać się z koniecznością spłaty długów spółdzielni, jeżeli nieruchomość, na której posadowiono budynek zostałaby obciążona hipoteką. Dlatego też w miarę możliwości warto jest zadbać o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności.
Opracowanie:
COSMOPOLITAN – warszawska agencja nieruchomości
