Osoby poszukujące mieszkania najczęściej sugerują się jego ceną, metrażem i lokalizacją. Rzadziej zwracają natomiast uwagę na kwestię kaucji. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy wyjaśnić naszym czytelnikom czym właściwie jest kaucja, jaka może być jej wysokość i jakie są warunki jej zwrotu.
Rola kaucji przy wynajmie mieszkania
Kaucja jest świadczeniem pieniężnym służącym zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy, jakie mogą powstać wskutek zaległości w opłatach za media lub za zużycie lokalu mieszkalnego ponad jego normalną eksploatację. Jej zamieszczenie w umowie nie jest obligatoryjne. W praktyce rzadko zdarza się, żeby kaucja nie była w niej przewidziana, ponieważ znacznie upraszcza ona dochodzenie roszczeń przez właściciela.
Kaucja jest zwrotna. Jeżeli zatem wszystkie opłaty za media zostały uregulowane a zużycie mieszkania nie przekracza normalnej eksploatacji to brak jest podstaw do jej zatrzymania. Co do zasady nie może ona zostać zaliczona przez najemcę na poczet ostatniego czynszu. Jeśli lokator chciałby rozliczyć ją w taki sposób, to powinien uzyskać na to zgodę wynajmującego.
Jaka jest wysokość kaucji za mieszkanie?
Wysokość kaucji zależy od ustaleń między stronami. Zwyczajowo na rynku warszawskim określa się ją na poziomie jednomiesięcznego czynszu. W przypadku mieszkań o wyższym standardzie wyposażenia zdarza się, że wynosi ona dwu- a nawet trzykrotność stawki za najem.
Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów przy najmie lokalu mieszkalnego wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu a w przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego jego sześciokrotności.
Kaucja jest wpłacana przez najemcę w dacie zawarcia umowy lub przekazania mieszkania. Późniejsze podwyżki czy waloryzacje czynszu nie mają zatem wpływu na jej wysokość. Wynajmujący nie może domagać się dopłaty do kaucji, nawet jeżeli czynsz ulegnie zmianie.
Potwierdzenie zapłaty kaucji
Przy przekazaniu kaucji należy zadbać o udokumentowanie takiego zdarzenia. Jeżeli jest ona płacona przelewem to należy zaznaczyć to w jego tytule. Jeżeli jest uiszczana gotówką to jej wpłata powinna zostać pokwitowana przez wynajmującego. Takie potwierdzenie może znaleźć się także w tekście umowy. W umowach najmu, które są przygotowywane przez nasze warszawskie biuro nieruchomości, zamieszczane jest zawsze postanowienie, że złożenie podpisu pod tekstem umowy jest równoznaczne z pokwitowaniem odbioru kaucji.
Zwrot kaucji po zakończeniu najmu
Po zakończeniu najmu kaucja podlega zwrotowi w terminie określonym w umowie. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów nie może być on jednak dłuższy niż miesiąc. Jego bieg rozpoczyna się od daty zwrotu mieszkania. Jeżeli w czasie trwania najmu wysokość czynszu została podwyższona lub zwaloryzowana to kwota zwrócona przez wynajmującego powinna odpowiadać równowartości takiej podwyżki lub waloryzacji.
Potrącenie z kaucji – jakie są uprawnienia wynajmującego?
Jak już zostało wspominane kaucja służy zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu zaległości w opłatach za media i za zużycie przedmiotu najmu, które przekraczają jego normalne użytkowanie.
Udokumentowanie zaległości w opłatach za media jest stosunkowo łatwe. Wystarczające jest uzyskanie przez właściciela informacji o kwotach zaległości od dostawców.
Problematyczne może okazać się natomiast wykazanie zniszczeń w mieszkaniu lub stopnia jego zużycia, a także udokumentowanie kosztów doprowadzenia do stanu poprzedniego. Ważną rolę odgrywają tu protokoły zdawczo-odbiorcze, z których jeden podpisywany jest w dacie przekazania lokalu a drugi w dacie jego zwrotu. W przypadku naszego biura nieruchomości standardem jest, że oprócz dokładnego opisu stanu lokalu i liczników, do protokołu zdawczo-odbiorczego dołącza się także dokumentację zdjęciową. Pozwala ona na wykazanie różnic między stanem mieszkania w dacie jego przekazania i zwrotu oraz umożliwia potwierdzenie słuszności decyzji o potrąceniu części lub całości kaucji na poczet zaistniałego zużycia lub zniszczenia.
