Osoby poszukujące mieszkania najczęściej sugerują się jego ceną, metrażem i lokalizacją. Rzadziej zwracają natomiast uwagę na kwestię kaucji. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy wyjaśnić naszym czytelnikom czym właściwie jest kaucja, jaka może być jej wysokość i jakie są warunki jej zwrotu.
Rola kaucji przy wynajmie mieszkania
Kaucja jest świadczeniem pieniężnym służącym zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy, jakie mogą powstać wskutek zaległości w opłatach za media lub za zużycie lokalu mieszkalnego ponad jego normalną eksploatację. Jej zamieszczenie w umowie nie jest obligatoryjne. W praktyce rzadko zdarza się, żeby kaucja nie była w niej przewidziana, ponieważ znacznie upraszcza ona dochodzenie roszczeń przez właściciela.
Kaucja jest zwrotna. Co do zasady nie może ona zostać zaliczona przez najemcę na poczet ostatniego czynszu. Jeśli lokator chciałby rozliczyć ją w taki sposób, to powinien uzyskać na to zgodę wynajmującego.
Jaka jest wysokość kaucji za mieszkanie?
Wysokość kaucji zależy od ustaleń między stronami. Zwyczajowo na rynku warszawskim określa się ją na poziomie jednomiesięcznego czynszu. W przypadku mieszkań o wyższym standardzie wyposażenia zdarza się, że wynosi ona dwu- a nawet trzykrotność stawki za najem.
Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów przy najmie lokalu mieszkalnego wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu a w przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego jego sześciokrotności.
Kaucja można uiścić w dacie zawarcia umowy lub przekazania mieszkania. Późniejsze podwyżki czy waloryzacje czynszu nie mają zatem wpływu na jej wysokość. Wynajmujący nie może domagać się dopłaty do kaucji, nawet jeżeli czynsz ulegnie zmianie.
Potwierdzenie zapłaty kaucji
Przy przekazaniu kaucji należy zadbać o udokumentowanie takiego zdarzenia. Jeżeli jest opłacana przelewem to należy zaznaczyć to w jego tytule. Jeżeli jest uiszczana gotówką to jej wpłata powinna zostać pokwitowana przez wynajmującego. Takie potwierdzenie może znaleźć się także w tekście umowy. W umowach najmu, które są przygotowywane przez nasze warszawskie biuro nieruchomości, zamieszczane jest zawsze postanowienie, że złożenie podpisu pod tekstem umowy jest równoznaczne z pokwitowaniem odbioru kaucji.
Zwrot kaucji po zakończeniu najmu
Po zakończeniu najmu kaucja podlega zwrotowi w terminie określonym w umowie. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów nie może być on jednak dłuższy niż miesiąc. Jego bieg rozpoczyna się od daty zwrotu mieszkania. Jeżeli w czasie trwania najmu wysokość czynszu została podwyższona lub zwaloryzowana to kwota zwrócona przez wynajmującego powinna odpowiadać równowartości takiej podwyżki lub waloryzacji.
Potrącenie z kaucji – jakie są uprawnienia wynajmującego?
Kaucja służy zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu zaległości w opłatach za media i za zniszczenia w przedmiocie najmu. Nie obejmuje tylko takich zniszczeń, które są usprawiedliwione normalną eksploatacją.
Udokumentowanie zaległości w opłatach za media jest stosunkowo łatwe. Wystarczające jest uzyskanie przez właściciela informacji o kwotach zaległości od dostawców.
Problematyczne może okazać się wykazanie zniszczeń w mieszkaniu lub stopnia jego zużycia. Równie trudne może być udokumentowanie kosztów doprowadzenia lokalu do stanu poprzedniego. Ważną rolę odgrywają tu protokoły zdawczo-odbiorcze. Pierwszy podpisywany jest w dacie przekazania lokalu. Drugi w dacie jego zwrotu. W przypadku naszego biura nieruchomości standardem jest dołączanie do protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji zdjęciowej. Pozwala ona na wykazanie różnic między stanem mieszkania w dacie jego przekazania i zwrotu. Umożliwia ona także potwierdzenie słuszności decyzji o potrąceniu części lub całości kaucji na poczet ponadnormatywnego zużycia lub zniszczenia.
