Często zdarzają się sytuacje, że właściciel nieruchomości najpierw zawiera umowę najmu a po pewnym czasie zmienia zdanie i postanawia ją sprzedać. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy wyjaśnić czy istnieje możliwość zbycia takiej nieruchomości, a jeśli tak to jaki jest wpływ takiej transakcji na stosunek najmu.
Czy można sprzedać nieruchomość z najemcą?
Zbycie wynajętego mieszkania jest jak najbardziej możliwe. Nie powoduje to wygaśnięcia umowy najmu, za to nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego. Sprawa ta została jednoznacznie uregulowana w art. 678 Kodeksu Cywilnego.
Czy umowa najmu może być wypowiedziana przez nabywcę?
Odpowiedź na tak postawione pytanie jest co do zasady twierdząca, ale nie dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości. Zgodnie z przywołanym już art. 678 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości może bowiem wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Od takiej zasady istnieją dwa wyjątki. Wypowiedzenia umowy najmu będzie wyłączone, jeśli:
- została ona zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną (art. 678 k.c.)
- dotyczy ona lokalu mieszkalnego (art. 692 k.c.).
Żeby było mało, to od wskazanych powyżej wyłączeń został przewidziany jeszcze jeden wyjątek. Otóż nie będą mieć one zastosowania, jeśli umowa najmu została wprawdzie już zawarta, ale nieruchomość nie została jeszcze wydana.
Czy zakup mieszkania z najemcą jest korzystny?
Nabycie lokalu z najemcą może być korzystnym rozwiązaniem dla inwestora, który zamierza je w dalszym ciągu wynajmować. Jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny to ważne jest dołożenie przez nabywcę szczególnej staranności, żeby ustalić z jakim rodzajem umowy będzie miał do czynienia i w jaki sposób najemca reguluje swoje świadczenia. Trzeba mieć na uwadze, że polskie prawo jest znacznie korzystniejsze dla lokatora, któremu zapewnia bardzo szeroka ochronę. Jej poluzowanie ma miejsce tylko w przypadku dwóch rodzajów umowy najmu: okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Warto jest zatem przez zakupem nieruchomości sprawdzić, jaki jaki rodzaj umowy łączy obie strony. Nawet najlepsza umowa nie ochroni jednak wynajmującego przez kłopotami, jeśli lokator jest osobą nierzetelną. Dlatego też warto jest pozyskać od właściciela informacje w jaki sposób przebiegały jego dotychczasowe relacje z najemcą. W tym celu można poprosić o okazanie wyciągu bankowego, co pozwoli naocznie sprawdzić wysokość i terminowość uiszczania płatności czynszowych. Warto jest również dowiedzieć się czegoś więcej o osobie najemcy, a zwłaszcza, czy ma on stabilną pracę lub jakieś dodatkowe źródła dochodów a także czy zamieszkuje w nim sam, czy z innymi osobami, a jeśli tak to w jakim są one wieku oraz czy osiągają jakieś dochody. Uzyskanie wielu z tych wiadomości będzie oczywiście niemożliwe od wynajmującego, ponieważ nawet jeśli posiada on taką wiedzę, to nie będzie mógł się nią podzielić, gdyż stanowią one dane osobowe lokatora. Konieczne może więc okazać się zapytanie o to samego najemcy. W tym celu warto umówić się z nim na rozmowę. Może stać się ona pretekstem do zapoznania się z lokatorem i wysondowania jakim jest człowiekiem.
Sprzedaż nieruchomości z najemcami a umowa najmu
Jeśli zamierzamy oferować wynajmowane przez nas mieszkanie na sprzedaż to powinniśmy przewidzieć to już w umowie z lokatorem. Istotą najmu jest bowiem oddanie nieruchomości do wyłącznego korzystania, co oznacza wyłączenie w tym zakresie uprawnień właściciela. Wynajmujący nie może zatem swobodnie dysponować swoim mieszkaniem. Nie może on więc bez zgody najemcy zorganizować w nim sesji fotograficznej, ani odbywać prezentacji z potencjalnymi kupującymi. Jeśli strony nie przewidziały takiej możliwości na etapie zawierania umowy to właściciel powinien uzyskać od najemcy każdorazowo zgodę na udostępnienie mu wynajmowanego lokalu.
Opracowanie:
Warszawska agencja nieruchomości Cosmopolitan
