Zdarzają się sytuacje, że właściciel nieruchomości zawiera umowę najmu a po pewnym czasie decyduje się na jej sprzedaż. Chcielibyśmy wyjaśnić czy istnieje taka możliwość, a jeśli tak to jaki będzie wpływ takiej transakcji na dalsze trwanie najmu.
Czy można sprzedać nieruchomość z najemcą?
Zbycie wynajętego mieszkania jest możliwe. Nie powoduje to wygaśnięcia najmu. Nabywca wstępuje natomiast w prawa i obowiązki wynajmującego.
Czy po zakupie nieruchomości można wypowiedzieć umowę najmu?
Do do zasady jest taka możliwość. Ustawodawca przewidział jednak kilka wyjątków.
Po zakupie lokalu nie można wypowiedzieć najmu, jeśli:
- umowa została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną (art. 678 k.c.)
- umowa dotyczy lokalu mieszkalnego (art. 692 k.c.).
Czy zakup mieszkania z najemcą jest korzystny?
Nabycie lokalu z najemcą może być pożądanym rozwiązaniem dla inwestora. Jeśli ktoś nabywa nieruchomość z myślą o jej wynajmie to zwalnia go to z konieczności poszukiwania najemcy.
Jeśli zamierzamy nabyć lokal mieszkalny, to pamiętajmy, że w tym przypadku prawo uprzywilejowują lokatora. Warto sprawdzić, jaki rodzaj umowy zawarł dotychczasowy właściciel z najemcą. Najlepiej, żeby była to umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Umożliwiają one właścicielowi łatwiejsze przeprowadzenie eksmisji.
Warto dowiedzieć się czegoś na temat najemcy. W tym celu można umówić się z nim na rozmowę. Umożliwi to dokonanie oceny jakim jest człowiekiem. Warto także pozyskać od właściciela informacje jak przebiegały ich wzajemne relacje. Można poprosić o okazanie do wglądu wyciągu bankowego, który umożliwi naoczne sprawdzenie wysokości i terminowości uiszczania opłat czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych.
Sprzedaż nieruchomości z najemcami a umowa najmu
Jeśli zamierzamy sprzedać mieszkanie, będące przedmiotem najmu, to warto zawczasu zawrzeć to w umowie. Bez zgody lokatora nie można zorganizować w lokalu sesji fotograficznej. Nie można także odbywać w nim prezentacji. Brak stosownego postanowienia w umowie spowoduje, że właściciel będzie musiał każdorazowo uzyskiwać zgodę na udostępnienie lokalu.
Opracowanie:
Warszawska agencja nieruchomości Cosmopolitan
