Czytelnicy naszego bloga mogli zapewne zauważyć, że nieustannie monitorujemy sytuację na rynku nieruchomości. Skoro więc mamy miesiąc lipiec to nadszedł niewątpliwie czas na podsumowanie pierwszego półrocza.
Sytuacja na rynku wynajmu mieszkań w pierwszym półroczu 2022 r.
Omawiając stan rynku nieruchomości w pierwszym półroczu trzeba zwrócić uwagę na diametralnie inną koniunkturę w obszarze wynajmu i sprzedaży. Podobna sytuacja miała zresztą miejsce dokładnie przed dwoma laty, kiedy to zaraz po zakończeniu pandemii sprzedaż gwałtownie poszła w górę, natomiast rynek wynajmu wyraźnie dołował. Obecna sytuacja jest analogiczna, tyle tylko że w odwrotną stronę. Rynek wynajmu ma się obecnie świetnie, zaś na rynku sprzedaży zapanowała stagnacja. Hossa w obszarze mieszkań na wynajem spowodowana została przez klika czynników. Najważniejszym jest oczywiście napływ do Polski uchodźców z Ukrainy, ale także o czym się już mniej mówi, z Białorusi. Istotne znaczenie ma również wzrost stóp procentowych, który powoduje, że wiele osób wstrzymało się z zakupem nieruchomości. Wzrost popytu na rynku najmu jest obecnie tak duży, że doszło do wyczerpania prawie całej oferty i do wyraźnego wzrostu stawek czynszu. Jak wynika z szacunków naszego biura nieruchomości w Warszawie ilość ofert mieszkań na wynajem skurczyła się w ciągu roku o ponad 50%, zaś stawki najmu wzrosły w tym samym czasie aż o 25-30%. Znacząco skrócił się również okres oferowania lokali mieszkalnych na wynajem. W pierwszym półroczu tego roku nasze warszawskie biuro nieruchomości znajdowało lokatorów przeciętnie w ciągu dwóch tygodni, co jest wskaźnikiem rekordowym. W analogicznym okresie roku poprzedniego okres ten był dwa razy dłuższy.
Sytuacja na rynku sprzed zyz mieszkań w pierwszym półroczu 2022 r.
Inaczej przedstawiała się w pierwszym półroczu bieżącego roku sytuacja na rynku sprzedaży, chociaż była ona dość zróżnicowana w poszczególnych miesiącach. Okres od stycznia do kwietnia był bardzo udany. Wolumen sprzedaży naszego warszawskiego biura nieruchomości był w tym czasie wyższy o ponad 100 % w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Sytuacja zmieniła się w ostatnich dwóch miesiącach pierwszego półrocza, kiedy to popyt na mieszkania osłabł. Wbrew temu co mogłoby wynikać z doniesień prasowych spadek ten choć zauważalny, nie był jakoś szczególnie głęboki. Według portalu rynekpierwotny.pl w maju sprzedaż nowych mieszkań spadła w stosunku do poprzedniego miesiąca o 33% a w stosunku do analogicznego miesiąca roku poprzedniego aż o połowę. Nasze warszawskie biuro nieruchomości również zaobserwowało wówczas spadek transakcji, ale tylko w ujęciu miesiąc do miesiąca. Wyniósł nawet jeszcze więcej, bo aż 70%. W stosunku do maja ubiegłego roku wolumen sprzedaży mieszkań był u nas dokładnie na takim samym poziomie. Sprzedaż mieszkań w porównaniu do kwietnia bieżącego roku nie świadczy bynajmniej o załamaniu rynku, ale jest to kwestią statystyki. W kwietniu doszło u nas do skumulowania się licznych transakcji. Zjawisko to występowało zresztą na całym rynku, i było spowodowane zawieraniem jeszcze w marcu licznych umów kredytowych przez osoby, które chciały zdążyć przed wejściem w życie nowej rekomendacji KNF. U nas także doszło wówczas do kumulacji dużej ilości transakcji, które były spowodowane chęcią podpisać umowy kredytowe jeszcze przed wejściem w życie nowej rekomendacji KNF. Kolejnym czynnikiem był przyjęty przez nas zamysł zawarcia w kwietniu bieżącego roku rekordowej liczby transakcji. Dlatego też część sprzedaży, które mogłyby odbyć się w maju przesunęliśmy na kwiecień. Poza tym, chociaż nasze Biuro Nieruchomości Cosmopolitan jest prężnie rozwijającą się agencją nieruchomości w Warszawie, to wolumen dokonywanych przez nas sprzedaży jest w dalszym ciagu zbyt mały, żeby mógł stanowić reprezentatywną próbę dla całego rynku. Jeszcze nie teraz. Niemniej w przyszłości mamy takie ambicje.
Co może się wydarzyć na rynku nieruchomości w drugim półroczu 2022 r.?
Uczestnicy rynku zadają teraz tylko jedno pytanie: czy ceny mieszkań spadną a jeśli tak to o ile? Jak wynika z analiz naszego warszawskiego biura nieruchomości rynek będzie w w dalszym ciągu pod presją, ale ceny w znaczeniu w nominalnym pozostaną na takim samym poziomie. Galopująca inflacja, która przekroczyła właśnie poziom 15%, sprawi natomiast, że realna wartość nieruchomości będzie na koniec roku niższa o 10-15%. Nie grozi nam już z pewnością gwałtowna wyprzedaż nieruchomości przez te osoby, które zakupiły je na kredyt. Tym co uratowało kredytobiorców a jednocześnie cały rynek było przyjęcie przez parlament ustawy wprowadzającej tzw. wakacje kredytowe. Efektem jej wejścia w życie będzie niewątpliwie obniżenie realnych kosztów obsługi ich zobowiązań do poziomu niższego niż przed rozpoczęciem przez Radę Polityki Pieniężnej cyklu podwyżek stóp procentowych.
